产品定位报告临高海航投资开发有限公司临高一号桥项目谨呈：海航地产建筑产品规划项目综合分析市场价值研判商业发展建议项目整体定位报告目录：城市现状：海南西部工业走廊北段经济重镇，国际旅游岛和西部大开发重要基地，海南最重要渔业生产县。、外部属性1临高位于海南西北部，人口48万。距省会海口83Km。环岛西线高速公路和粤海铁路西环线贯穿境内。海岸线长114.7km，有11处港湾，有金牌、新盈、调楼、黄龙等天然优良港口。临高风土人情独特，被评为“全国民间艺术之乡”，渔歌“哩哩美”和人偶戏被列为我国民间艺术的瑰宝。临高属于海南西部工业走廊，拥有省级5大经济开发区之一的金牌港，具备上大工业项目的良好条件；海洋捕捞产量占全省1/3强，渔业发展空间巨大；有临高角等多处海湾，滨海旅游蕴含优势。????福马大道金牌大道市政大道项目所在临昌大道沿海快速干线公路：西线高速横穿，有快速干道连接高速与临城镇。铁路轻轨：西环轻轨已经开工建设，预计年运行，在临高设分站点路桥规划建设：文澜江四号桥、百仞滩大桥项目建设正顺利推进；连接城区至文澜江入海口的市政大道正铺路基；通往临高角风景区的临昌大道工程基本完成；连接西线高速与金牌开发区的金牌大道即将完成；连接马袅湾和西线高速的福马大道正在规划论证当中；沿海快速干线规划：从新盈港经临高角穿文澜江，连接金牌和马袅湾。?????????2013外部交通：临高处于西部交通的核心地带，集高速公路、粤海铁路海南西环线、轻轨资源于一体，“两桥五路”使城市交通规划更加完善。金牌港马袅湾文澜江沿岸临高角临城镇美夏湾后水湾龙波湾未来城市发展趋势：一是完善临高角、马袅湾、龙波湾和后水湾等旅游区的基础设施建设。二是建设好通往各旅游区的主干道路。三是致力推进临高角滨海公园、临澜湾项目建设，掀起旅游开发热潮。四是尽快在县城、临高角、马袅湾等开发区落户几家四星级以上宾馆酒店，提高全县旅游接待能力。五是依靠沿江沿海一带实施“七大区域”（即文澜江沿岸、二环路沿线、龙波湾、临澜湾、美夏湾、马袅湾和后水湾）房地产开发规划建设。?????城市规划：根据十二五规划，临高将形成一城一江五湾重点发展态势，建设高品位的生态文化休闲城市，实现旅游房地产开发的大突破，把沿海一带建设成为旅游休闲观光的金色海岸。“”“”“”项目位置项目概况：位于号桥桥头，临海路与解放路交界处，占地面积为平米（约亩），紧邻临高车站、解放路等城镇核心地点129154.5、项目本体2?本项目土地为国有用地，原址为临高妇幼保健医院，医院员工分流安置已由政府出面解决，安置费用分摊到土地费用中，土地成本较低。项目雄踞主城区交通枢纽，与临高车站隔江相望，解放路为城市主要交通干道，车流、人流量大。??市政大道东项目位置解放路北由于项目地块规模较小，四至环境差异不明显，可分为东南侧和西北侧。东、南两面临街；接触人流机会多，又有宽阔的公园场地（东城公园），可充分利用；西、北两面靠内，紧贴民房，可利用空间较小。??项目四至：东面为市政大道、滨江公园和文澜江，南面为解放路，西面为解放路街铺，北面为文庙、土地庙和民宅。滨江公园即在临城号桥至号桥之间增加现代亲水休闲景观，在号桥至龙力坝段两岸，结合现状自然坡地，利用现状自然景观，修建自然护岸和亲水游艇码头，供市民游玩。东城公园即在临高车站对面，文澜江东岸开辟建设一个供市民游玩、休闲、运动的大型市政公园。随着片区改造完成，项目周边将成为临高城区最美丽、人气最旺区域。?????133——项目周边规划：东边为临高主城区重点改造区域，政府大力打造出提高城市品位和丰富市民生活的公共活动场地——文澜江两岸景观带和东城公园。项目规模小，业态规划收到一定影响；紧挨交通干线，噪音污染较大；临高城镇消费水平不高，市场容量有限。海南房地产市场发展的不确定性；国家房地产调控政策的不确定性。W（劣势）：T（威胁）：?????SO策略：把握机会，放大优势，树立市场地位WT策略：弱化劣势，警惕威胁，抓准入市时机一线临江，毗邻滨江公园和东城公园；扼守城市交通枢纽，客流、车流量大；周边解放路商业环境好，人气旺盛；土地成本较低，有较大的价格优势；发展商企业实力雄厚，品牌号召力强；政府支持，有利于塑造临高城市形象。O（机会）：海南国际旅游岛建设，海南西部大开发提速，将促进另告楼市快速发展，增加片区房地产需求；十二五规划强调富民，人民收入和生活水平提高，将进一步刺激社会消费和商业发展；临高政府大力扶持发展旅游业和旅游地产开发，政策倾斜有利于城市发展。S（优势）：?????????分析：SWOT临高县属于三线城市的范畴，属于海南经济发展第三层级建议项目以商业开发为主，兼有酒店、写字楼等功能，形成综合型开发发展商为世界知名、海南最大企业——海航集团的下属公司，实力雄厚，品牌号召力强本项目毗邻临高车站、滨江公园、东城公园，扼守一桥和解放路交通枢纽，人流、车流众多，且距离最繁华的商业路段仅有余米，拥有非常优越的环境资源临城镇作为县政府所在地，是临高政治、经济、交通、文化、教育中心，人口约万，商业形成一定规模，但业态散乱、档次不高100015项目处于国际旅游岛三线城市主城区重点改造区域，是交通便捷、人流车流众多的枢纽板块，具有极高的商业价值。企业品牌优势可利用资源较为优越三线城市，经济欠发达商业价值大于居住价值临高主城区核心区域，交通便捷、人口密集，商业氛围较浓、项目属性界定3项目属性：区域属性：??建筑产品规划项目综合分析市场价值研判商业发展建议项目整体定位报告目录：国民生产总值（亿元）增长率（%）固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）占比（%）十一五期间海南经济情况十一五期间海南投资情况2006年2007年2008年2009年2010年1052123014591647205212.514.59.811.715.8050010001500200025000246810121416182006年2007年2008年2009年2010年42650270610021331.4689127189287.9503.4421253027.839.40200400600800100012001400051015202530354045十一五期间，海南整体经济快速增长，年达到亿元；社会投资持续大幅提高，对经济增长拉动作用明显20102052.、宏观投资环境1以年为例，在国际旅游岛建设上升为国家战略的政策利好作用下，海南经济增长速度明显加快，创下年以来新高，增速位居全国前茅。全年实现地区生产总值亿元，同比增长，比全国增速高个百分点。全年全社会固定资产完成投资总额亿元，比上年增长，增速全国第一。区域投资发生新变化，中部投资明显加强。中部地区增长，西部地区增长，东部地区增长。房地产开发投资迅猛增长，全年房地产开发完成投资亿元，同比增长，占全社会固定资产投资额的，是拉动投资快速增长的主力。???201019942052.1215.8%GDP5.51331.4632.8%65.1%45.3%35.4%533.44.8750.1%39.4%根据国际旅游岛规划，全省分为东、西、南、北、中和海洋六大组团。临高属于西部组团，毗邻洋浦经济开发区，是海南西岸工业带北段重要基地。以房地产为主的第三产业发展迅速。临高角旅游房地产项目美好临澜湾一期工程已经建成；临高第一家四星级方圆酒店已动工兴建；同年，分别与多家地产企业洽谈龙波湾、临澜湾、美夏湾、沿文澜江区域和二环路沿线的开发项目，均取得重大进展。??10十一五期间海南大发展，尤其国际旅游岛建设，带动并辐射全省各市县，临高也迎来历史性发展机遇，第三产业发展迅猛。GDP总量（亿元）增长率（%）固定资产投资（亿元）增长率（%）临高近年经济发展趋势图20062007200820092010554.6553.7940.0946.6369.67.914.99.41.517.405010001020临高近年固定资产投资走势2006200720082009201059.83.986.137.421.6752516.132.6119.30102030050100150经济基本面运行良好，固定资产投资增长迅速，经济总体上全省排名中下游水平，仍属欠发达地区、临高经济发展情况2十一五期间，临高经济整体运行良好，保持持续增长状态：经历2009年的缓慢发展之后，2010年增速最为迅猛，全县生产总值69.6亿元，同比增长17.4%，是发展最好的一年。2010年全社会固定资产投资21.6亿元，增长119.3%；地方财政一般预算收入亿元，增长，增幅排名全省第三位；城镇居民人均可支配收入元，增长，增幅排在全省前三名，农民人均纯收入元，增长；万元能耗同比下降。??2.18133.9%1288724%504718.7%GDP5.12%201067.80%11.80%20.40%第一产业第二产业第三产业20098.20%70.70%21.10%20086.30%75.40%18.30%20077.30%73.30%19.40%临高三大产业结构图0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%2006200720082009201020066.40%76.10%17.50%第一产业第二产业第三产业（数据来源：临高县经济与社会发展统计公报）三大产业情况：从三次产业对经济增长的贡献率来看。第一产业占绝对主导地位；第二、第三产业对经济贡献率小。年，在国际旅游岛概念的推动下，临高招商引资开始加速，旅游和工业发展取得长足进步，由此拉动二三产业对经济贡献率明显增长。十一五期末，三次产业结构比重由十五末的：：优化为：：。第一产业增加值五年增长倍；第二产业增加值五年增长倍；