安徽甲地池州站前区项目产品定位报告本份报告蓝风所做的工作接案-2.202.18-2.252.26第一阶段第二阶段第三阶段市场调研报告撰写中期沟通公司评审工作内容工作内容工作内容?确定研究思路?汇报?地块考察?撰写项目主体报告?反馈调整?政府部门访谈?公司评审?收集基础资料?修改调整?典型项目调研?专业人士访谈?客户访谈我们的目标目标1实现甲地企业利润期望目标2快进快出，快速回笼资金目标3开发具有竞争力产品实现热销目标4打造专业地产商的品牌形象我们对核心问题的界定以市场为导向，以客户需求为出发点！以怎样的物业组合，实现收益最大化？以什么样的产品，打造项目竞争优势，实现快速销售？怎样能够实现低风险快速操作？我们理解的甲地走实业化路线的实力派投资商筑造池州新城市生活蓝图项目定位及推广销售?地块价值研究?市场环境扫描?市场定位?客户定位?项目概念定位?产品定位?景观定位?推广销售建议我们理解的项目地块基本经济指标用地性质：商服及二类居住用地用地面积：约4.89公顷，合48900平米容积率：1.5建筑密度：30%绿地率：35%配套社区用房：不小于400平米配套其他要求：配建托儿所、公厕、垃圾站点和停车场地建筑物退让齐山路不少于25米，退让其他道路红线不少于10米我们理解的项目地块四至?东：东临经四路，与苏润用地隔路相望，苏润项目，规划为住宅?南：紧邻拆迁安置用房以及消防中队，隔路是高速公路管理处，目前消防中队尚未有规划，高速公路管理处已基本建成?西：临齐山大道，隔路是规划中的联华超市、拆迁安置房及配套使用的中小学?北：临经四路，隔路是规划中的市民广场，临站前区管委会我们理解的项目地块优厚的自然资源齐山、平天湖：与九华之胜，并擅江南我们理解的项目地块优劣势分析优势：机会点：?原生态自然山水环境?全市经济增加较快，城市化进程在加?优厚的历史人文气息强，居民整体购买力在增强?北倚齐山的上风上水?高起点的城市规划将给项目带来巨大?高起点的新城规划的发展空间?交通枢纽地位?碧桂园对我项目整体形象的带动?完善的学区环境?我项目属站前区第一块住宅开发用地，具备市场发展机遇劣势：?区域整体处于建设阶段，人气不旺威胁点：?目前交通不很完善?同期上市项目较多，竞争较为激烈?目前各项生活配套不足?政策从紧，可能对项目发展形成制约我们理解的市场池州住宅市场素描612345一般在售住小高层物业一层和顶层多层住宅成交总价30万元总价和地段是宅项目还处于跃式房主力单价均以上房源购房者考年销售试水期源市场价在2200-抗性大虑是否购量大约，购房接受度2800元之买的重要在3万者认可不高，间，热点区因素㎡度不高销售抗域个别突破性大3000元我们理解的市场池州住宅市场总结实用主义产品是市场消费主流产品品质和整体社区生活氛围营造待改进市场定位项目具备打造成为：具备优秀性价比、较高附加值的实用主义型产品客户定位都市新贵目标客群描述：?他们具备一定经济实力，但并不雄厚，置业需求较为急切，价格敏感性较大，高性价比楼盘往往是他们追逐的对象；?他们以改善生活环境为主，并且喜好亲近自然，乐于创造新生活；?迫切希望融入城市生活，并且对生活品质有一定要求；?他们认可站前区的未来发展前景，此类客户普遍比较理性，一旦认准机会，即成为本案非常稳定的购买者；?他们以首次置业为主；客户定位目标客户区域来源：主城区内拆迁户、适婚人群等刚性需求群体主城区内“两换人群”（旧换新、小换大）的需求农村富裕阶层（包括外出务工回乡置业人群）特别是池州市区周边县镇人口进城购房站前区产业经济圈未来人群项目定位脉络产品增值因素品质舒适关键决策形成条件项目直观印象景观及附加概念定位风格建议布局建议户型建议值建议项目概念定位湖光山色，健康人生项目概念定位自然山水篇栖，于城市与山谷之间谁能把家安在齐山南？选择驱车几小时寻找绿意，还是徒步几分钟亲近山水？项目概念定位产品篇甲地御景苑，都市实用主义新典范甲地御景苑，与爱相拥的幸福空间建筑风格建议界定原则?能够有效控制建筑成本都市新用主?立体简洁大方，时代感强实义?在主题概念上具有更广泛的演绎空间——以实用为主，体现都市感?和都市新实用主义典范的产品定位相契合项目产品定位注重社区环境规划，注重社区环境规划，营造独特的社区人文氛营造独特的社区人文氛突出参与性情景空间突出参与性情景空间围，创造全新的、内涵围，创造全新的、内涵概念概念深刻的生活方式深刻的生活方式尊重池州传统生活尊重池州传统生活习惯，如南北向传习惯，如南北向传产品满足市场主流需求，户满足市场主流需求，户型注重实用，兼顾舒适型注重实用，兼顾舒适统排布统排布定位原则控制成本控制成本沿街商业排布充分考虑沿街商业排布充分考虑商业价值最大化商业价值最大化项目产品定位都市实用主义新典范三个内涵：?体现项目的优秀性价比、较高附加值?新实用主义是对适度创新和实用至上的完美融合?符合城市主流市场需求地块规划建议地块北端：一排小高层东、西、北侧临街面地块中间及南端地块规划建议以多层为主，小高层次之，沿街规划底商北端排一排小高层，其余全部布置多层社区底商布置在东、西、北侧建议理由：?满足容积率所需?多层产品为主导可有效减少市场风险?小高层的布置相对于多层可规划出更为舒适的景观?小高层可丰富产品物业形态，提高选择余地?社区底商在站前区属稀缺产品，存在市场需求社区底商位置建议理由：?齐山大道是主干道，隔路是中小学和拆迁安置房用地，存在固定消费力，适宜布置商铺?地块北面紧邻规划中的市民广场，人流聚集较大，适宜设置商铺?地块东面临近苏润住宅用地，设置商铺可同时满足两个社区居民的配套需求地块规划建议地块最北端临街小高层及底商设置示意底商建议设置1层，6米挑高、开间4-6米，进深8-12米，单户面积尽量控制在60平米以内地块规划建议地块最北端临街小高层及底商设置示意处理方式1处理方式2处理方式3地块规划建议地块东、西端两临街多层以及底商设置示意底商建议设置2层，开间4-6米，进深8-12米，总面积控制在150平米以内地块规划建议地块东、西端两临街多层以及底商设置示意示意1示意2示意3地块规划建议市场上较多的一排小高层和多排多层的物业组合模式满足容积率要求的前提下一排小高层和多排多层的组合排布方式也不失一种好的布置方法地块规划建议排列方式规划布局分为行列式、围合式、半围合式、散点式、组合式等模式。?行列式：行列式布局缺乏变化、美感不强，但造价上相对较低；?围合式：围合型的规划布局相对于一般规划布局造价相对要高；我司建议：?遵循控制成本原则，以行列式布局为主；?避免单一的排式布局，围绕花园、广场做适当变化布局；地块规划建议底层的处理方式理由：?一楼居住功能最大化底层部分架空和部分半地下室，?减弱底层的去化难度?底层架空空间的实用性规划为三种功能?储藏室和车位均可销售?功能1：在北端做出储藏室?功能2：在南端规划出机动停车位北端的柱距较小，容易规划南端的柱距较大，适宜布置东西北三面临街面因由临街底商不布置商铺地块规划建议底层的处理方式底层南端机动停车位和北端储藏室的组合模式储藏室机动体车位地块规划建议底层的处理方式?一层高度控制在2.2米以下，不计入容积率?部分架空和部分半地下室?功能3：布局架空用来做绿化及休闲功能地块规划建议户型面积配比建议户型面积（㎡）配比两房两厅一卫90平米以内35%三房两厅一卫100-11035%三房两厅两卫110-12020%三房以上120以上10%说明:?上述产品为主力面积段?80-120平米为市场主流产品，这部分产品总价一般在30万以内，市场接受度较高?规划10%的120平米以上的舒适型大户型，丰富物业形态，增加产品可选择余地地块规划建议市场对实用主义户型的关注点?客厅：方正实用（面积、家私布置、布局等）?主卧室：合理性（面积、采光）、私密性?餐厅：相对独立、全明采光?厨房：宽敞实用、有服务阳台?卫生间：便利性、隐蔽性?次卧室：做书房、客房适宜?阳台：生活阳台的便利性、观赏性，服务阳台的实用三类空间：?公共空间：客厅、餐厅、阳台?私密空间：卧室、书房、衣帽间、主人卫生间?服务空间：厨房、公用卫生间、工人房、储藏间、服务阳台其中衣帽间、主人卫生间、工人房在舒适型三房中运用较多功能分区合理——动静分区活动区和休息区分开?动区：客厅、餐厅、厨房——靠近入户门设置?静区：卧室——位置比较深入?动区与静区之间：卫生间——方便使用、室内交通尽可能便捷功能分区合理——南北通透客厅餐厅、主卧南北通透功能分区合理——通风采光室内4明：/明厅、明房、明厨、明卫公共空间采光通风：/电梯厅/楼梯、消防楼梯/公共走道一梯两户小高层，电梯厅、公共楼梯做到通风采光应该不是难题各功能空间合理性要求——客厅空间独立?客厅开口不宜过多?要有两面完整的墙方正开阔?方正完整，是实用的布局?开间至少应大于3.9米长宽比不应失调?深度开间比不宜大于2：1入口玄关?入口门厅（玄关）是住宅内外的空间过渡?避免厅内被外人一目了然，保障私密性客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共交通面积，不易布置家具各功能空间合理性要求——客厅相对独立餐厅与客厅空间相对独立餐厅和客厅之间既有关系又有分隔餐厅至少有两面墙夹一角与厨房有关联又独立成区西式厨房与餐厅在空间上可以实现一体化餐厅虽与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角（两面墙夹角），周边门开上图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎没有口过多，几乎成为办法利用；客厅的形状不离于家具的摆放。厨房位置过道，不便使用使客厅显得更加局促；下图经修改后既有玄关又使餐厅相对独立；各功能空间合理性要求——餐厅餐厅占一角（两面墙夹角），空间餐厅独立，又能通风采光，其优点相对独立，便于