运盛运盛··南京南京美之国花园美之国花园天启天启&&开启开启2001年，南京市房地产开发销售两旺·运盛·南南京别墅市场悄然启动市京美之国花园场分析天启&开启全年房地产开发业完成投资111亿元，比上年增长11.7%，增幅高于上年10.2个百分点。·运盛·南南全年销售面积281.89万平方米，比上年多京60万平方米，其中住宅销售249.08万平方市京米，分别增长了26.8%美之国花园和31.2%。场分析天启&开启一季度，南京房地产市场发展·运盛形势喜人·南南京市京别墅市场不断升温美之国花园场分析天启&开启交易面积72.3万平方米，交易金额19.12亿元，分别比上年同期增长了65%、48%、33%；·运盛·南南京拆迁促使存量房成交增加.存量房成交面积市京30万平方米，交易金额美之国花园6.47亿元，分别占季场总交易量的41.49%、33.84%。分析天启&开启·运盛·南南未来五京京年市南京房地产市场潜量美之国花园场分巨大析天启&开启南京市未来五年的住宅潜在需求总量为：2000万平方米·运盛·南南年均潜在需求总量394.72万平方米京市京美之国花园场分析天启&开启同类物业竞争南京别墅目前集中在两大区域·运盛·南南亚东（仙西）京市京美之国花园场江宁分析天启&开启亚东新区（仙西新市区）大学城、生态城、生活城三成合一概念别运盛·南墅市持续发展效应场京美之国花园政府新一轮规划的导向。竞争分析天启&开启亚东新区（仙西新市区）别运盛总体供应盘量：·20万平方米左右南墅市代表楼盘：沁兰雅筑、金陵家天下场京美之国花园竞争分析天启&开启沁兰雅筑别运盛占地：130,000平方米，建筑面积：·南48,000平方米墅容积率：0.37市面积：双拼别墅：174-241独栋别墅：250左右场京美之国花园售价：双拼别墅：3,300元/m2独栋别墅：4,300竞元/m2争分销售：低价高走策略，面积适中，去化较快析天启&开启沁兰雅筑别运盛·南墅市场京美之国花园竞争分析天启&开启金陵家天下别运盛占地：130,000平方米，建筑面积：·南10,000平方米墅面积：联排/双拼/独栋别墅：168-180/196-242/250-市380m2场京美之国花园售价：双拼/独栋别墅：3,250/4,500-5,000元/m2竞销售：入市时机较好，只剩部分独栋别墅争分析天启&开启金陵家天下别运盛·南墅市场京美之国花园竞争分析天启&开启江宁新区别运盛四大片区，分散发展·南墅市政府导向性较弱场京美之国花园竞产品定位不高争分析天启&开启江宁新区四大片区别运盛百家湖周边·南墅东郊麒麟门一带市场京汤泉湖周边美之国花园竞翠屏山板块争分析天启&开启江宁新区四大片区以翠屏山板块最有竞争价值别运盛·南墅和发展后劲市场京美之国花园竞争分析天启&开启翠屏山板块别运盛今后五年内近·5000亩的开发量南墅市产品规划严重同质化场京美之国花园竞竞争将达白热化争分析天启&开启翠屏山板块目前代表楼盘有：瑞景文华、翠屏山庄别运盛、美丽新世界、左岸名苑·南墅市场京美之国花园竞争分析天启&开启瑞景文华别运盛建筑面积:152,300·平方米南墅容积率：0.68市场京面积：联排/双拼/独栋别墅：美之国花园178-203/250-280/330m2以竞上争售价：双拼/独栋别墅：3,250/4,500-5,000元/m2分销售：较高价入市，调低价格售卖，目前正推一期B区析天启&开启瑞景文华别运盛·南墅市场京美之国花园竞争分析天启&开启翠屏山庄别运盛总占地：1700亩·南墅一期建筑面积:：8万方市面积：联排/双拼/独栋别墅：200--290/300左右/300-场京美之国花园400m2竞售价：双拼/独栋别墅：3,400/5,000/6,000--8,000争/m2分元销售：售价较高，产品抗性较大，销售缓慢析天启&开启翠屏山庄别运盛·南墅市场京美之国花园竞争分析天启&开启美丽新世界别运盛占地：5万多方·南建筑面积：7万方墅容积率：1.4绿化率：45%市面积：联排别墅：边套208m2，中间165m2场京美之国花园售价：联排别墅：2600--3100元/m2竞销售：定价较低，大规模促销，销售尚可争分析天启&开启美丽新世界别运盛·南墅市场京美之国花园竞争分析天启&开启左岸名苑别运盛占地：90多亩，建筑面积：·6南万多方墅容积率：0.81绿化率：58%市面积：联排/双拼别墅：165--220/230--240m2左右场京美之国花园竞售价：未定争进度：将于7月18日正式推出分析天启&开启总价竞争别运盛城中、城东、河西部分大面积公寓·南墅与联排别墅的竞争市场京物业类型的巨大差异使两者的竞争美之国花园竞性相当微弱争分析天启&开启定位原则第一：足够宽的受众面·运盛·南目第二：主体目标客层个体发展潜力大，物标京业承受力强。美之国花园消费第三：主体目标客层追求未来生活潮流的者定共同价值取向。位天启&开启主力目标客户忽略价格，追求生活方式的高收入阶层·（双拼或独幢）；运盛·南目标改善生活状态的中产阶级京美之国花园精英人士（联消费体）。者定位天启&开启职业特征1、对外贸易人员·2、各类企业主、高级经营管理人员运盛·南目3、各类高级专业技术人员标京美之国花园消4、社会人文科学领域高级专业人员费者5、有隐性收入的政界人员定位天启&开启年龄特征主体年龄分布在35—50岁之间，逐渐趋低·运盛·南目购买力最为旺盛的集中在35岁左右和45标京美之国花园消岁左右。费者定位天启&开启客户来源区域特征南京市域高层次人口·运盛·南目外埠与南京有种种关系的事业成功人士标京美之国花园消费者定位天启&开启项目总定位运盛·南·将军路首席山水美墅之城行销京美之国花园推广策略天启&开启将军路首席山水美墅之城——位居将军路景观第一排，打造南京别墅运盛新纪元·南·——南京大规模、纯别墅社区的有力号召行销——京高尚社区：不求美之国花园最贵、不求最大，但要推求品质高、档次高，以创新为概念，广策略天启&开启消费对象定位运盛·南·南京精英阶层的居家梦想之国行销京美之国花园推广策略天启&开启南京精英阶层的居家梦想之国运盛——南京的精英·阶层，南包括老板、高级管理·人员、政府官员、高级白领等行——攻击的心理层面：对真正别墅生活的向销京美之国花园推往广——全新的感观刺激、全新的空间震撼、尊策崇内心的极大满足略天启&开启营销课题如何改变目前江宁别墅温吞水的销售现状，实现迅速去化运盛·南·如何在短时间内引起全市关注，培养一批忠实的追随客户行销京美之国花园推广如何利用运盛企业品牌形象，发展稳定的产品品牌形象策略天启&开启营销战略品牌、产品、销售促动——三管齐下，整合行销运盛·南·行创意地产，非常营销，非常推广销京美之国花园推广一卡统领，阶段公关推波助澜策略天启&开启三管齐下，整合行销运盛品牌营销——立·高南·行产品导向——对准销京美之国花园推广销售促动——造热策略天启&开启品牌营销运盛立高——品牌营·销的核心是南运盛品·行牌到美之国花园的嫁接销京美之国花园推广策略天启&开启产品导向运盛对准——规模开发、·纯南别墅社区、别·行墅空间革命等综合产品力优京美之国花园销势迎合市场需求，赢得竞争推广优势策略天启&开启销售促动造热——工作重点：非常蓄水、集中引运盛爆、·无纸化销售、大南型公关炒·行作、阶段性SP促动销京美之国花园推广策略天启&开启非常营销，创意地产运盛非常引爆·南·行非常推广销京美之国花园推创意地产广策略天启&开启非常引爆运盛大胆引入“·名流卡”南，以卡亮相，以卡·会友，以卡统领，一卡值千金，引爆别行京销墅市场。美之国花园推广策略天启&开启非常推广运盛无纸化销售，·样板段打动南，DS作业·行直效行销，高附加值名流（卡）时京美之国花园销尚休闲运动，集中广告轰炸。推广策略天启&开启创意地产利用四大外部资源：市民广场、30米绿化带、韩府山、秦淮河；运盛引入泛房地产概念，·确立板块南中首席地·行位；销京扩大美之国广场，做美之国花园出大配套气势，强推化自身优势。广策略天启&开启营销目标运盛——全市关注·南·——目标针对行销京美之国花园推——去化迅速广策略天启&开启营销策略核心运盛——5点1·线，整合攻击南·行销京——四大阶段，组团去化美之国花园推广策略天启&开启5点——售点包装运盛——样板段包装·南·——销售通路包装行京美之国花园销——广告传播推广——外置包装策略天启&开启1线运盛·南·——销售动线行销京美之国花园推广策略天启&开启运盛·售点包装南·行外展处、售楼处个性包装销京美之国花园推无纸化销售管理体系导入广策略天启&开启运盛·样板段包装南·市民广场、美之国广场、景观桥、景观段行销京、样板房、售楼处，美之国花园样板的力量是无穷的推广策略天启&开启运盛销售·通路包装南·行市民广场、30米绿化带、秦淮河河京美之国花园销滨风光、韩府山，带看资源的最大挖推广掘策略天启&开启广告传播运盛·南·主力媒体广告铺垫行京美之国花园销对口传媒集中攻击推广策略天启&开启外置包装运盛·南·房展会攻势行京美之国花园销直效行销作业推广策不定期活动略天启&开启运盛·销售动线南·五点整合，统一一条攻击线，行京美之国花园销直击目标推广策略天启&开启四大阶段，组团去化——概念攻击运盛——组团攻击·南·行——示范攻击京美之国花园销——持续攻击推广策略天启&开启概念攻击运盛·南·山水造景，美墅筑城总概念行销京美之国花园推广策略天启&开启组团攻击运盛·南·名流卡、时尚运动、行京美之国花园销房展会、预开盘、开盘推广策略天启&开启示范攻击运盛·南·售楼中心、运盛广场、行销京美之国花园推样板景观段、样板房广策略天启&开启持续攻击运盛·南·生活理念、节点、品牌攻击行销京美之国花园推广策略天