尚海湾豪庭2008年年度营销计划汇报纲要07年营销回顾08年目标设定（形象目标，品牌目标，经济目标）方向判定（市场方向，营销方向，策略方向）实现路径（产品定义，形象包装，公关活动）实施计划（推案计划，资金回笼计划，推广计划）07年营销回顾www.fdcsky.cn07年营销数字回顾４号楼大定签约７号楼大定签约套数141123套数5744面积22437.8419341.29面积7299.695672.18单价2880527888单价2592125840总销金额646317962539384336总销金额189212183146571445总计：大定签约198套167套29737.53平方米25013.47平方米28097元/平方米27423元/平方米835530145元685955781元资金回笼：4.985亿元07年营销活动回顾9.13价格摸底会9.23产品推介会9.27湾区价值高峰论坛9.28低调开盘10.1房展会12.9集中开盘www.fdcsky.cn07年企划推广回顾文明源起逐水缘水而生建城时空源起世界始于湾上海尚于湾豪宅缘于湾尚海湾——上海湾区豪宅财富权力文化缘起世界是湾的胜利、成功上海是湾的未来是湾的尚海湾——献给上海的未来PART108年目标设定形象目标，品牌目标，经济目标尚海湾2008营销目标形象目标——上海的第一地标诞生中国第一豪宅打造浦江岸线地标，进而塑造中国第一豪宅形象品牌目标——扩大项目品牌知名度和影响力塑造全新公司品牌形象，上市公司恒盛地产旗下年度重要作品经济目标——实现项目价值最大化以项目价值最大化为导向，适机追求流量www.fdcsky.cn目标：尚海湾要做中国顶级豪宅PART208年方向判定市场方向，营销方向，策略方向2-108年市场方向预判政策方向转变及影响，08年市场预判2-1-1政策方向转变及影响www.fdcsky.cn回顾2007年新一轮宏观政策调控措施主要政策文件政策内容与影响进一步明确房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围。销售收入1月16日国家税务总局《关于房地产开发企越高缴税越多、导致开发商定价心理发生变化，部分楼盘开盘价格修正，竞争业土地增值税清算管理有关问题的通知》环境恶劣对住宅用地使用权期满如何续期，征地拆迁补偿，小区车位归属等问题以律法3月16日十届全国人大五次会议上，物权法的形式明确。得以高票通过6月12日上海市地方税务局《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知个人交易成本，高端投资客户收益缩水》9月3日，最新预售规定（不超过3万平方防止开发商以少量多批的形式卖楼，缓解市场供不应求状态，抑制房价反弹米)须一次性申请预售许可证2007年(第三轮调控)年内6次上调存贷款利率，10次上调存款准备金率至14.5%，抑制货币流动性，2008货币紧缩，增加投机者还款压力，市场流动性过剩局面得到一定程度抑制年仍将持续进行货币紧缩的调控政策物业税开征信号！持有成本增加，高档房是政策初期主要对象，高端客户预期10月1日物权法执行改变、持币观望！9月28日央行银监会《关于加强商业性房地已用贷款买房、又购买第2套（含）以上住房的，贷款首付不得低于40%，利产信贷管理通知》率不得低于基准利率1.1倍以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数；对12月5日下发《关于加强商业性房地产信贷已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款管理的补充通知》规定执行。抬高购房门槛，缓解供求失衡，稳定房价前二轮宏观调控政策及影响主要政策文件政策内容与影响稳定住房价格，大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房3月26日，《关于切实稳定住房价格的通知》（国八条）和经济住房土地供应，正确引导居民合理消费需求4月27日，温家宝总理在主持国务院长务会议中再次提出要进改善住房供应结构，加大土地供应调控力度，严格土地管理，调整住房转让环一步加强房地产市场宏观调控（新国八条）节营业税政策，严格税收征管，加强房地产信贷管理，防范金融风险2005年(第一轮调控)4月30日，七部委提出《关于做好稳定住房价格工作的意见》措施要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等，为稳定房价出台房地产交易相关限制问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务5月27日，国家税务总局、财政部、建设部日前联合下发《关房屋转让开征营业税，增加炒房成本，遏制炒房于加强房地产税收管理的通知》7、8、11月三次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点至9%货币紧缩，增加投机者还款压力，缓解房地产投资过热倾向4、8月二次上调金融机构存贷款基准利率0.27个百分点至6.12%5月17日，温家宝主持召开国务院常务会议，审议并原则通过《中华人民共和国测绘成果管理条例(修订草案)》（国六条加固前一轮宏观调控成果，继续稳定房价，加大力度打击投机炒房）调控房地产业2006年(第二轮调控)停止别墅类房地产开发项目土地供应，凡新审批、新开工的商品住房建设，套5月31日，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到国十五条）开发建设总面积的70%以上。抬高个人及开发商贷款门槛7月7日，建设部关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知规范房地产交易秩序，减少开发商藏房现象发生，缓解市场供求失衡7月24日，建设部等六部委发布的《关于规范房地产市场外资规范外商投资房地产市场准入，严格境外机构和个人购房管理准入和管理的意见》政策导向的变化200520062007国八条：重在引导国六条：政策强制性重在执行做好供需双向调节，遏制9070政策中低收入保障方向倾斜投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房营业税政策房贷政策和经济适用住房建设，合限外政策物权法执行理引导住房消费。住房建设规划货币紧缩……新预售规定……以行政手段双头调控供需结构——导致供求失衡以货币手段抑制消费能力——旨在控制消费释放的节奏，高档物业和投资型消费影响最大而这几轮调控的最终效果，就出现了上海市场07年先扬后抑的状况上海整体市场形势的变化——市场供求逆差加大，成交均价平稳增长2004年-2007年上海整体市场供求价格走势万平方米元/平方米3000120002500100002000800015006000100040005002000002004年2005年2006年2007年推案量(㎡)成交量(㎡)成交均价(元/㎡)2004年至2005年市场处于宏观调控影响最大的两个年份，市场观望氛围浓郁，长期处于供过于求的状态。从2006年开始，宏观调控由广面转为针对，由引导转为强制执行，整体市场蓬勃发展，由供过于求转为目前的供不应求。至2007年底，市场供求比达到1：1.51，供求失衡不断加剧。2004年-2007年上海整体住宅市场供求价格走势万平方米元/平方米60014000第一轮第二轮第三轮1200050010000400800030060002004000100200000715782825189012234690121345679012134678902000010001110000000111000000011100000000011564444445555555555566666666666777777777777000000000000000000000000000000000000000000推案量(㎡)成交量(㎡)成交均价(元/㎡)通过对2004年至今的整体住宅市场的供求价格走势观察，我们可以发现，前几次的宏观调控后，成交和价格都出现了较长时间的拉锯状态。但是对于刚性需求巨大的中低价房，开发商在通过降价的方法后，就能拉动市场刚性需求的释放，有效的提升了成交量。2007上海整体市场形势的变化——市场供求出现逆差，成交均价平稳过渡上海整体市场2007年市场供求价格走势万平方米元/平方米40014000350120003001000025080002006000150400010050200000070107020703070407050706070707080709071007110712推案量(㎡)成交量(㎡)成交均价(元/㎡)2007年以来上海整体市场保持着良好的销售势头，供求失衡不断呈现加剧态势，直至07年9月第三次宏观调控后，市场供求有所平衡，到12月供求比值为1：0.89，供求关系首次出现逆转；07年12月，全市商品房成交均价11642元/平方米，与上月基本持平。呈现平稳过渡态势。上海高档市场形势的变化——市场成交出现井喷，成交均价趋稳万平方米2004年-2007年上海高档物业市场供求价格走势元/平方米200350003000015025000200001001500050100005000002004年2005年2006年2007年推案量(㎡)成交量(㎡)成交均价(元/㎡)与整体住宅市场不同的是，2006年受宏观调控影响，市场延续了供过于求的态势，并且成交与供应都出现不同程度的萎缩，至2007年第二轮宏观调控影响被消化，市场出现了强烈的反弹，成交出现井喷。至2007年底，市场供求比达到1：1.41，供求关系发生逆转。平方米2004年7月-2007年12月高档房市场供求价格走势元/平方米40000045000第三轮350000第一轮第二轮4000035000300000300002500002500020000020000150000150001000001000050000500000789012123456789012123456789012123456