保税区项目定位报告深圳中原事业一部2007-10-19深圳中原深圳中原第一总部第一总部随着研究的逐渐深入我们对于项目的感情和信心与日俱增2007-10-19第2页深圳中原第一总部深圳中原第一总部引领引领＆＆超越超越！！！！！！这是一块非常有价值的土地他脚踏实地的在CBD以南、香港北岸一步步发展、崛起作为一个片区，他的经济实力远远的超越了我们的想象他的地位，一直引领着行业的发展但谈到形象，他沉默了渴望的眼神里透着些许无奈于是乎，我们拍案而起，用激情四射的眼神审视着这个区域狂热、自信、梦想一刹那间如火山喷发般激烈我们----要让他的价值另所有人惊叹已经引领，我们就要让他持续全面引领已经超越，我门就要让他远远的抛离因为，在追求“引领＆超越”的路上，我们从不曾懈怠！2007-10-19第3页深圳中原深圳中原第一总部第一总部的故事老板在花园里养同事在花园了一条狗，没事里种的蘑菇就带到花园里面溜一下Google大厨房Google的运动室2007-10-19第4页深圳中原深圳中原第一总部第一总部的故事办公室里就像动物园这是家里的客厅吗？不是，这是Google的办公室工作之余的休闲竟然还可以游泳2007-10-19第5页深圳中原深圳中原第一总部第一总部本项目目标梳理本项目目标梳理利润最大化控制风险提升企业品牌2007-10-19第6页深圳中原深圳中原第一总部第一总部保税区项目定位报告项项目分析目分析自我解析宏宏观观大大势势顺势而为区区域分析域分析产产品定位品定位价值挖掘市市场场分析分析纵揽全局客客户户分析分析有的放矢2007-10-19第7页深圳中原深圳中原第一总部第一总部项目分析2007-10-19第8页深圳中原深圳中原第一总部第一总部项目分析项目分析项目经济基础指标项目位置：保税区3号门长平大厦以南用地面积：18717.004平米建筑面积：53915平米土地性质：仓储用地总栋数：7栋（5栋仓储，1栋办公楼，1栋公寓）建筑层数：6-7层项目体量和规模中等，不具备打造传统意义上顶级产品的先天条件土地属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求2007-10-19第9页深圳中原深圳中原第一总部第一总部项目分析项目分析项目四至西：北：?为一块空地?与长平商务大厦一路之隔?视线无遮挡?合理楼间距并不影响北面单位采光等南：东：?和英达利数码科技园一路之隔?为一栋6层高的物流公司周围建筑对本项目有一定的遮挡，北边和西边相对昭示性较好，缺乏景观资源，需创造自身特色引起市场关注2007-10-19第10页深圳中原深圳中原第一总部第一总部项目分析项目分析项目地块解析优势：——仓储用地的层高限制较小，有较大发挥空间——容积率＜3，属于低密度办公区域，具备打造生态写字楼的条件劣势：——项目受各指标限制难以达到传统的“地标”级别的影响力——地块属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求2007-10-19第11页深圳中原深圳中原第一总部第一总部宏观大势2007-10-19第12页深圳中原深圳中原第一总部第一总部城市发展规划城市发展规划深圳发展远景深圳2030的发展目标设定为“建设可持续发展的全球先锋城”2007-10-19第13页深圳中原深圳中原第一总部第一总部城市发展规划城市发展规划城市功能定位三大功能定位三大功能定位国家级高新技国家级高新技区域性物流区域性物流与香港共同发与香港共同发术产业基地术产业基地中心城市中心城市展的国际都会展的国际都会?国家级高新技术产业基地：增强自主创新能力，加快高新技术产业的研究与发展，成为国家级高新技术研究和产业化基地。?区域性物流中心城市：发展成为以国际物流为重点、区域物流为基础、城市配送物流为支撑的区域性现代物流中心。?与香港共同发展的国际都会：未来深圳应与香港进行更紧密的合作，建设世界级的城市“硬件”与“软件”，成为服务内地与世界交往的国际都会。2007-10-19第14页深圳中原深圳中原第一总部第一总部城市发展规划城市发展规划未来深圳区域发展战略?全国层面：辐射内地的桥头堡作用?地区层面：依托中国最重要的口岸功能，发挥对整个南中国的辐射带动作用?深港深港层层面：建面：建设设“深港“深港双双城”，走向城”，走向国际国际市市场场2007-10-19第15页深圳中原深圳中原第一总部第一总部城市发展规划城市发展规划未来深圳核心区的定位东拓西连，南北惯通，中心强化?保税区位于城市核心区一级辐射地带，且毗邻香港在未来城市发展中占据核心地位；2007-10-19第16页深圳中原深圳中原第一总部第一总部城市发展规划城市发展规划小结?深圳所具有的资源优势、区位优势得到进一步开拓，未来城市竞争力将得以提升，房地产行业尤其是商用物业在此大势利好的驱动下，将得到更进一步的发展；?深港经济共荣圈的推进，进一步促进口岸经济的发展，保税区自身有通道可直达香港，临近皇岗口岸，该片区也将得到一定的带动。2007-10-19第17页深圳中原深圳中原第一总部第一总部城市发展规划城市发展规划对本项目的启示——深港同城，走向国际市场——区域级物流中心，高新技术产业基地——中心强化，向南贯通香港——可持续发展先锋城保税区的发展将借此东风，顺势而上2007-10-19第18页深圳中原深圳中原第一总部第一总部写字楼发展写字楼发展趋趋势势第五代纯自然生态写字楼，以客户需求为导向，强调人性化，智能化、环保、舒适度向国际水准看齐（如：公元大厦）趋势第四代20世纪，考虑客户需求，绿色环保，提高舒适度、智能化和物管水平（如：安联）第四代现在进行时第三代90年代，除满足基本功能，还考虑空间分割和智能化（如：国贸）第二代80年代仿国际标准办公楼，满足基本功能，不重视空间布置、环保和智能化第一代50年代中苏混合写字楼，功能简单、自我封闭，类似住宅2007-10-19第19页深圳中原深圳中原第一总部第一总部写字楼发展写字楼发展趋趋势势未来写字楼发展七大趋势?独立型企业总部写字楼将会进一步发展?差异化产品需求明显增加?行业聚集特征愈加明显?绿色和节能环保将进一步发展?高端写字楼配置升级?写字楼的商品化程度提高?小户型写字楼将成为投资新宠2007-10-19第20页深圳中原深圳中原第一总部第一总部新新型型写字楼写字楼代表代表作作北京总部国际?基本数据：容积率：1.5，绿化率：39.4%，建筑面积22万?位置：北京四环?建筑形式：独栋、双拼、联排、双拼小独栋，共110余栋，4-8层的建筑单体?总部国际定位：“新派办公，驻京接待，商业展示，科研总部”?面积区间：1000-4000平米随意组合，可横向连接?销售情况：开辟片区写字楼新高?亮点：1、有烟道和天然气管道，可设置厨房2、内部空间灵活多变，各功能分区可相互转化3、首层面积设计得很宽绰；层高在4.5-5.8米，在两层以上还设计了不同方向上的挑出关键词：低容积率、高绿化率、独栋、双拼、连排和小独栋产品4、独立的冠名权1000-4000平米大面积灵活组合、阔绰大堂、独立冠名权、2007-10-19第21页深圳中原深圳中原第一总部第一总部新新型型写字楼写字楼代表代表作作北京总部基地?基本数据：建筑面积140万，独立产权、独立冠名总部楼500多座，绿化率50%?项目位置：南四环?建筑形式：1200-6000平米独立总部楼?区内配套：60000平米6星级酒店，千余套30-50平米总部公寓，12.5万平米商业及休闲配套，几十个200-500平米的餐厅，健身、娱乐等休闲设施齐备?进驻企业类型：千余家大中型企业的总部?优势：1、享有政策优势，总部集中，商务氛围好2、独立冠名、独立使用，企业形象好3、区内生活和商务配套完善4、环境优美，园林精致错落5、停车系统方便快捷关键词：低容积率、高绿化率、1200-6000平米独立总部、内部配套非常完善、独立冠名权2007-10-19第22页深圳中原深圳中原第一总部第一总部新新型型写字楼写字楼代表代表作作杭州公元大厦?基本数据：建筑面积11.5万，车位500个?建筑形式：两栋22层高层，4栋4层单体?项目定位：ABD贵族商务区5A级写字楼?面积区间：标准层面积1700平米，每层4个单位，空间自由连通?销售情况：高层均价25000，单体均价超过3万，开辟片区写字楼新高，销售情况良好（单体进驻公司：杭州新闻发布中心）?亮点：1、开放式园林，精致错落2、内部空间灵活多变，各功能分区可相互转化3、配有白领餐厅4、项目标竿为单体写字楼，为全透明玻璃幕墙，类似于别墅办关公体键词验：精致生态园林、425平米大单位起售，内部配套完善、空间自由组合2007-10-19第23页深圳中原深圳中原第一总部第一总部写字楼发展写字楼发展趋趋势势对本项目的启示——未来的国际办公将从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象——国际化、自由、生态、智能化、人性化的写字楼走上了时代主流——行业聚集性愈加明显地块质素有限，发展为第四代写字楼，难以形成项目有效核心竞争力，项目应顺应潮流，向第五代写字楼发展在项目定位时，充分利用保税区行业聚集效应2007-10-19第24页深圳中原深圳中原第一总部第一总部区域分析2007-10-19第25页深圳中原深圳中原第一总部第一总部保税区印象2007-10-19第26页深圳中原深圳中原第一总部第一总部保税区保税区印象印象客户语录——保税区里面没几家公司的，只有几个大的物流公司吧——保税区里面可以随便进吗？我从来没去过——去那边的交通太不方便了，每条路都堵的要死——那个区域很特殊吧，在我的印象当中就是工业区……100％的人知道保税区,85％的人没有去过保税区70％的人不了解保税区2007-10-19第27页深圳中原深圳中原第一总部第一总部事实并非如此！200