广兴源碧海湾项目策划报告二级市场策划品控中心报报告提告提纲纲：：PartPart11碧海中心碧海中心区区市市场场分析及分析及预测预测PartPart22项项目定位目定位PartPart33项项目目经济测经济测算分析算分析PartPart44项项目目营销营销策略策略PartPart11碧海中心区市场分析及预测碧海中心区市场分析及预测11碧海中心区市场分析及预测宏观环境分析：政策分析＼后市预测＼宝安市场后市预测碧海中心区市场情况：市场概况＼未来竞争＼未来住宅、商铺价格预测政策背景:国家致力于房地产行业的健康发展?2007年上半年，与不断飙升的房价形成鲜明对比的，是连续数月保持“静默”的宏观调控政策。但进入第三季度来，在房价暴涨的过程中，深圳楼市降温措施密集出炉，政府试图找回楼市的平衡。5次加息8次提高准备金率1、紧缩性的货币政策遏制银行放贷首付比例提升至40%土地增值税清算2007年2、落实宏观调控政策15%政策性住房比例的规定政策三条主线八部委联手整顿房地产秩序3、房地产交易秩序整顿新版合同限外令后市预测：行业规范，价格平稳，客户理性，市场降温?对比香港楼市的指标“拐点”，深圳目前楼市指标虽还没完全出现泡沫破灭前的“七高两低”，但部分指标已非常接近，甚至超出当初香港的高位。?政府调控政策的目的，只是想让房价的涨幅停下来，与经济发展的速度相符合，并非想市场崩盘，故短期来看，房价下降的可能性不大。?但“深圳也不能带头飚车”，目前深圳房价已经成为全国房价的领涨先锋，故近期深圳楼市降温措施密集出炉，楼市短期内再次飞涨的可能性不大，深圳房价将在高位持续徘徊。?受短期内银行收紧个人房贷业务的影响，以及随着８月１日起2007版二手房示范合同的启用，个税、增值税等的征收，预计未来整体成交将持续出现萎缩现象；而随着市场日趋规化，市场或会降温：开盘成交率走低，销售周期走长（调整期较长，调整期后价格将稳步小幅上扬）宝安市场前景预测：仍为热点片区，态势良好?受益于人口、经济、区域交通快速发展，宝安市场发展潜力巨大“深圳次中心”的规划使宝安挟区位、资源及交通优势为一体，以现代产业结构力量将全面提升其区域价值，吸引更多的珠三角高端客户聚居于此，注定将成深圳未来升值潜力巨大的版块。?关内的供应缺口不断加大，宝安的房地产热点片区地位将得到巩固关内用地逐年减少，特别是临近宝安的南山片区供应量萎缩严重，房价远高于宝安。在新交通规划实现后，宝安南山逐渐融为一体，关内人士到宝安这块发展迅速的片区置业成为了一个必然趋势。?宝安本地客户“自住”的刚性需求空间巨大根据调查显示宝安的潜力客户众多，且现在基本都居住于旧城区，旧换新的趋势很大，自住客户对宝安中心区、碧海中心区区域的新楼盘非常关注。另外本地客户具有强烈的区域情结和趋同的价值观，将引发当地人在宝安中心区的重复置业。11碧海中心区市场分析及预测宏观环境分析：政策分析＼后市预测＼宝安市场后市预测碧海中心区市场情况：市场概况＼未来竞争＼未来住宅、商铺价格预测中心区版图20072007年3月，碧海中心区被正式纳入宝安新中心区，共同构筑中心区版图；碧海中心区自纳入中心区后，产品素质与售价水平向中心区看齐，两区差距将日渐缩小。碧海中心区概况/定位碧海中心区碧海中心区位置：位于宝安中心区的西北部；东起宝安大道,西至滨海大道,北起本项目碧海湾公园,南至新安六路。规划面积：总面积8.4平方公里。片区现状：片区以红树湾填海区为主，现基本处于待开发状态，土地储备量充裕，是宝安和深圳房地产市场的又一热点片区。碧海中心区历年价格走势——与中心区价差日渐缩小06年全年均2007年均价超过14000元/㎡，价超过6500单个项目均价有望突破16000元/㎡04年及以前均价05年全年均元/㎡低于4000元/价5300元/㎡㎡富通城3期8000富通城4期白金假日公寓预计180007300富通城3期绿海名居155006300槟城西岸圣陶沙1期圣陶沙2期150005300-58006300-6800泰华阳光海富通城1期富通城2期1批：120004300-48005500-62002批：160002004及以前2005200620072008中心区后市未来供应量预计项目名称总占地面积(万㎡)建筑面积(万㎡)工程进度深业新岸线三期18.3815未动工润恒N11地块3.5810.7未动工鸿荣源N11项目620未动工海逸世家（N7项目）7.6532.18未动工泰华N11项目4.518未动工幸福海岸三期　8主体在建熙龙湾11.748主体在建金泓凯旋城二\三期10.7525地基深业新岸线3、4期18.3821主体在建第五大道二期8.3310未动工天健项目1.95.07未动工合计　212.95(万㎡)碧海中心区后市未来供应量预计项目名称总占地面积(万㎡)建筑面积(万㎡)工程进度富通城四期尾盘12.220主体在建泰华阳光海1期尾盘及2期11.115主体在建香缇湾花园2.79.5打桩碧海雅园13.5出地面恒丰西乡中心区项目215报建中锦新明碧海红树湾2.86.8打桩金港华庭银田项目2.0514地基松茂项目5.320　未动工海滨项目3.811.4未动工中信项目2.788.34未动工榕江项目2.356.9未动工宝田雅苑0.92.9未动工广新源西乡项目4.9515.83未动工榕江西乡项目2.76.5未动工保利西乡项目3.496.28未动工小计161.95(万㎡)新中心区后市竞争局面预测【竞争项目地块位置分布示意图】锦新明圣陶沙骏园2中熙榕江白金假锦日公寓新泰华阳明1光海槟城西本松茂岸项中信目富通城富通城福中福二期一期项目海东海富通富通绿海坪洲新村滨城四城三名居期期375在售及已售项目未来两年，新中心区总供应达万㎡，竞争态势激烈2008年或以后供应项目碧海中心区后市供应结构——产品类型预测主流产品类型?滨海新区的新增供应量较大；?中高容积率产品为主流；?9070政策下中小户型或“双拼”大户（如：富通城四期）为主；?中小型项目为主；?区域标杆型豪宅产品是空白。?区域目前没有高尔夫住宅项目。中心区后市价格走势（平均水平）预计住宅价格预测?2006年度：宝安中心区均价月增长率约为2.7％；?2007年上半年度：宝安中心区均价“非常态”暴涨，月增长率约为8％（半年暴涨近50％）；数据来源：中原深港研究中心监控数据宝安中心区后市均价月增长率按保守估计的1％－2％计算：　20072008中心区月增长率2007第10111212345678910（预计）三季度1％1616016322164851665016816169841715417326174991767417851180291820916000元/㎡2％16320166461697917319176651801918379187471912119504198942029220698预计2009年年初，宝安新中心区住宅均价水平为：20000－22000元/㎡。中心区后市价格走势（平均水平）预计【2007一手商铺惜售】商铺价格预测项目近况具国土局内部消息透露，西岸官邸的商铺产权以6000西岸官邸元的超低单价进行了整体产权转移（转向何处不明）【历年价格走势】！疑是避税考虑；原为待售的商铺项目都转售为租，由发展商统一招商时间商业名称价格泰华君逸世家，原因大致有二：一是纷纷看好中心区商业前景，转为自主经营，而是避免增值税的考虑；2003好旺角15000金泓凯旋城情况同泰华君逸世家；2004里仁府20000【2007二手商铺“四大天王”】幸福海岸23000项目名称（商铺）售价跨度成交集中价位深业新岸线26000（万元）（万元）2005天悦龙庭30000幸福海岸3.3－74丽晶国际32000深业新岸线3.5－53.5－5尚都4－84.5中心区商铺产品的后金成时代4－7.54.5市价格预期为：50000深业新岸线、幸福海岸、尚都（主力店赛格电子城带动影响）、金成时代（临近楼盘泰华君逸世家主力店沃尔玛带动影响；－60000元/㎡但泰华君逸世家商铺只租不售，因而刺激临近的金成时代商铺成交）成为成交比较活跃四大经典二手商铺项目。中心区后市价格走势（平均水平）预计【小结】中心区后市价格走势预测（元/㎡）1）20000住宅220002）50000商铺60000PartPart22项目项目定位定位1922项目定位地块分析：地块区位分析＼地块素质分析项目定位：项目发展方向＼定位思考＼总体定位＼形象定位项目户型定位：结合市场未来供应结构与项目自身优势推导出项目的户型配比项目客户定位：寻找客户，本项目客户诱因决策分析项目价格策略：步骤一：市场比较法　　步骤二：因素修正法　　最终预测价格项目位于西乡碧海中心区已被正地块区位分析式纳宝安新中心区，区域价值凸现?项目位于碧海红树湾片区，该片区位于西乡南侧，紧靠前海湾，今年3月已被正式纳入宝安新中心区西乡碧海中心区，片区以红树湾填海区为主，现基本处于待开发状态，土地储备量充裕，是宝安和深圳房地产市场的宝安中心区又一热点片区。西乡镇党委、政府高度重视碧海湾的发展，精心规划与设计碧海湾的开发蓝图，高起点、高标准规划碧海湾，把碧海湾建设成为集商业、文化、旅游、娱乐为一体的高尚住宅社区，成为西乡中心区一道靓丽的风景线。本项目地块本项目四至环境有利地块素质分析打造高端住宅项目碧海湾公园锦新明地块恒生医院?本项目位于西乡碧海中心区西南部的铜鼓路与兴业路交汇处，且临近规划的沿江高速。项目南面为规划中的西乡高级中学，北面为居住用地，西面为碧海高尔夫球场，东面为规划中的商业办公用地。碧海高尔夫球场福利房和在建的商业铜楼鼓本项目路兴业路碧海高尔夫球场空地就是规划