（讨论稿）武汉桥建集团有限公司金银湖人民会议中心项目开发利用方案初步研究地产资料大全www.cg35.cn第一章项目概况第二章宏观形势与环境分析第三章金银湖区域发展规划分析第四章东方马城带来的机会分析第五章酒店及其他商业物业市场机会分析第六章项目SWOT总结及总体定位建议第七章项目规划方案构想及比较分析第八章项目的运作策略与思路????????总目录地产资料大全www.cg35.cn一、项目区位二、周边环境状况三、项目用地现状第一章项目概况地产资料大全www.cg35.cn武广商圈汉口火车站CBD飞机场进推市化城一、项目区位项目处于金银湖走向城市化的前端，前往主要交通枢纽及商圈均相当方便?地产资料大全www.cg35.cn常青花园机场高速东方马城高尔夫球场路一南金金山大道耀江丽景湾湖北邮区中心局银湖翡翠万科高尔夫花园二、周边环境与项目邻接的东方马城与高尔夫球场，是在武汉市乃至华中地区具有唯一性和一定商务特色的休闲配套?地产资料大全www.cg35.cn接待中心，现移动办公，租赁期至年月20109次街面主街面预留空地临时宿舍楼设备用房会议中心用地面积亩用地属性商业现有建筑面积平米移动租赁期限规划容积率航空限高米76.7242002010.92.5150三、用地现状商业用地临街可达性与可视度良好现有建筑保留价值不大移动租赁办公对项目启动时间有一定影响????地产资料大全www.cg35.cn一、宏观经济形势分析二、武汉的经济发展状况三、武汉商务及旅游发展状况四、武汉的未来重大发展契机第二章宏观形势与环境分析地产资料大全www.cg35.cn200711.7宏观经济：经济高速发展与通胀压力并存，国家从抓速度转向到抓质量行业形势：连续三年宏观调控不力，价格非理性飙升导致行业泡沫增加，消费者观望严重，行业发展走向理性一、宏观经济形势分析宏观形势对项目短期价值实现有一定负面影响，但从长远发展依然看好?地产资料大全www.cg35.cn国民生产总值（亿元）人均可支配收入（元）7305782085259567108501235914356133514681662195622382591314201000200030004000200120022003200420052006200720012002200320042005200620073000600090001200015000二、武汉的总体经济发展状况武汉经济与人民收入水平稳步提高，娱乐休闲消费能力与热情同步上涨?地产资料大全www.cg35.cn1510.411.710.0实际利用外资与上年比±%475507541572223151091境外客商直接投资116585130279143201200143合计年份19992000200120062007年2006年2005年接待海外旅游人数52.98万人次，增长15.5%。全年接待海外旅游者45.89万人次，比上年增长11.3%年接待海外旅游者41.23万人次，比上年增长31.1%三、武汉商务及旅游发展状况武汉商务及旅游业的稳步高速发展，为武汉高档酒店行业带来稳定客源?地产资料大全www.cg35.cn第一次机会沈阳大连长三角渤海湾第四次机会珠三角第三次机会武汉长沙郑州第二次机会重庆成都四、武汉的未来发展契机中部崛起、两型社会、8＋1城市圈等带来新契机，武汉逐渐从配角走向主角，将推动武汉酒店、办公等商务地产进入高速发展期?地产资料大全www.cg35.cn一、金银湖板块的战略地位二、泛金银湖总体功能分区规划三、区域发展阶段的规划四、区域产业发展规划五、区域交通发展规划六、区域商业配套发展规划七、区域旅游休闲发展规划第三章金银湖区域发展规划分析地产资料大全www.cg35.cn光谷钢城极四展发业产航空港临空经济集聚圈彩湾车城一、金银湖板块的战略地位金银湖正在从内敛走向发散，从单赢走向多赢，其彩湾经济有可能成为武汉产业经济发展的第四极“”“”?地产资料大全www.cg35.cn高尚居住区体育休闲度假区六大组团三大核心区泛金银湖规划生态工业综合区二、泛金银湖总体功能分区规划高尔夫片规划为高尔夫俱乐部和赛马场为核心的体育休闲度假区，这将在项目周边形成休闲商业商务地产开发的扎堆效应“”“”“”?地产资料大全www.cg35.cn完全城市化阶段：卖成熟生活配套阶段：打破配套瓶颈～年35板块形象与价值在分阶段升级开发阶段：卖环境，有房气没人气～年810规划阶段时间三、区域发展阶段的规划金银湖已进入从造房到造城的转型阶段，武汉市政府已接过配套建设的接力棒，配套瓶颈的打破已不再遥远，可能带来金银湖商业商务价值的井喷“”?地产资料大全www.cg35.cn依托环境和区位优势打造高品质的生态居住区——依托机场建设服务空港经济——“”依托优势资源推动旅游休闲产业——依托产业支撑发展总部经济——“”四、区域产业发展规划空港经济、总部经济与旅游休闲经济等新产业，将给金银湖高档酒店、办公等带来新的配套需求与商务消费群体?地产资料大全www.cg35.cn国际航空港机场高速路马池路号线2中环线快速道配合马城交通疏导，周界交通近期将大量整改，交通便利大大提升，中远期快速交通也存在多个利好五、区域交通发展规划随着交通升级的加速，金银湖的多层次外向辐射网络即将形成，为项目商业商务设施全面辐射武汉提供了条件?地产资料大全www.cg35.cn金银潭商务副中心截流社区型商业中心社区型商业中心生态商务城：四星级以上酒店座展览馆座商务建筑座大型购物商场座文化娱乐中心一座综合医院一座2121社区型商业中心社区型商业中心六、区域公共配套发展规划规划了一主一辅多心的公共服务配套格局，本项目虽然不是板块商业规划的主力，但却具有对来自市区消费者截流的地理优势“”?地产资料大全www.cg35.cn马城旅游高尔夫球场特色小区观光游水上竞技中心极地海洋世界产业观光国家级湿地公园柏泉农场观光七、区域旅游休闲发展规划金银湖的旅游休闲产业链正在形成，而马城周边将成为金银湖旅游休闲产业的核心与领跑者?地产资料大全www.cg35.cn一、马城的总体规划二、马彩效应对区域影响预期三、马城带来的商业机会分析四、马城发展局限规避“”第四章东方马城带来的机会分析地产资料大全www.cg35.cn住宅万方10亩规划用地1500万方12马场设施万方万观众总容量286酒店、办公及商业一、马城的总体规划华中地区唯一的国际标准马场也是一个以赛马为核心的集旅游、酒店、办公、商业娱乐、居住等为一体的大型综合性项目??地产资料大全www.cg35.cn旅游休闲服务业发展板块招商引资与居住魅力板块人气增加马城地方财政收入就业基础设施改善商业价值提升马城经济将成为金银湖基础配套、板块人气与产业经济发展的加速器，成为带动金银湖旅游休闲产业发展的巨大引擎?二、马彩效应对区域影响预期“”地产资料大全www.cg35.cn休闲、餐饮业商务办公、酒店、金融业3.5km0.5km马城三、马城带来的商业机会分析从香港及国外马城运作经验看，以赛马为核心将导致该区域商业要素的集聚和公共服务职能的重组，并带来对金银湖高档酒店物业的最直接需求?地产资料大全www.cg35.cn马城的人气具有季节性、时段性、流动性，其对本土配套的支撑具有不稳定性马城有个逐步开放、逐步增加比赛频次的规过程，未来发展还将受到日后操作管理的规范程度、社会舆论的影响马城的自身商业配套形成了自己的经济小循环，可能对外来竞争者带来一定的市场阻隔四、马城发展局限规避服务马城，又不局限于马城，将是我们项目价值最大化必然的选择?地产资料大全www.cg35.cn武汉酒店业发展现状二、武汉酒店业总体经营状况三、武汉高档酒店客源特点四、国内高档酒店盈利模式分析五、沿海发达城市近郊型高档酒店特点六、金银湖酒店物业潜在竞争分析七、金银湖其他商业物业开发机会分析一、第五章酒店及其他商业物业市场机会分析地产资料大全www.cg35.cn武汉左右正在建设及规划待建家星级酒店家44434.330012122重庆5361234北京35101446上海项目平均客房数454客房平均面积37.4携程预订均价五星酒店总数同其他大城市相比，武汉高档酒店数量仍然偏少星级酒店主要集中在二环线以内，近郊城市副中心存在市场空白一、武汉酒店业发展现状??地产资料大全www.cg35.cn统计局资料：年武汉市星级酒店家，亏损家戴德梁行统计：武汉、星级酒店的入住率已从年的％上升到％，％是盈利平衡点大家顾问资料：武汉酒店行业的入住率出现了两头热中间凉的状况，星级酒店客房出租率不足％，而星级酒店淡季在％左右，旺季普遍在％以上20061055545200460706033055080“”高档酒店入住率已从盈利平衡点进入盈利增长区域酒店经营状况上出现了“两头热中间凉”的情况二、武汉酒店业总体经营状况??地产资料大全www.cg35.cn东部65%25%10%旅游过境25%会议客户75%商务客户武汉高端酒店客户群体国内客户国外客户武汉5星级酒店客户区域来源0%20%40%60%80%高档酒店大多形成稳定客源国内商务客户依然是主力四星级及五星级酒店中有相当部分经营收入来自会议室、多功能厅的消费使用???三、武汉高档酒店客源特点地产资料大全www.cg35.cn经营增长盈利、扩展固定长住客户及商务客户、吃喝玩乐多元化经营，拓展利润增长点资本运营盈利、拓展会展、旅游及娱乐业，实现资本组合、规模运营，降低运营成本、抵押融资再投资物业增值盈利、随房价上涨，土地、建筑增值、引进高端公司或品牌代理长期办公品牌创新盈利、品牌合作提升形象价值集团建设盈利、投资多个酒店、品牌管理输出1