某某地产2008～2012年住宅开发业务战略－附录3上海某某（集团）有限公司中国/上海，2007年8月1内容页码A.外部市场分析3B.某某目标52C.关键战略举措68D.专业能力建设105本文件仅供罗兰?贝格之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无罗兰?贝格之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经罗兰?贝格公司允许，不得拷贝及传播公司报告、文件。2A.外部市场分析A1.市场需求A2.行业分析A3.外部市场分析总结3宏观市场概况过去5年，全国住宅市场快速发展开工面积[亿平方米]竣工面积[亿平方米]CAGR=10%CAGR=11%6.45.44.04.34.44.83.43.53.52.92002200320042005200620022003200420052006销售面积[亿平方米]销售收入[亿元人民币]CAGR=23%CAGR=36%5.05.414,98917,0383.03.42.48,6196,5654,9592002200320042005200620022003200420052006资料来源:统计年鉴；罗兰·贝格分析4宏观市场概况支持通常用投资额、开工面积、竣工面积、销售面积和销售收入来衡量房地产市场的发展，开发周期导致各项指标的增速存在“时差”开发周期（2-3年）投资额开工面积竣工面积销售面积销售收入影响?土地价格?开发商开发节奏?开发商开发节奏?市场需求?房产价格因素?市场吸引力?资金数量?资金数量?市场需求CAGR26%10%11%23%36%由于市场需求相对稳定，后端衡量指标的增速明显高于前端地价快速上涨，导致投资额增长速度也较快资料来源:罗兰·贝格分析5宏观市场概况中国住宅市场整体呈现出周期性波动的风险，而住宅消费的需求则相对保持稳健的增长态势中国住宅房地产年销售额增长率(1992～2010)92%83%74%35%39%43%29%40%31%34%30%38%24%27%27%26%32%27%27%28%29%27%20%20%24%28%23%20%0%15%20%21%8%19921992199419941996199619981998200020002002200220042004200620062008200820102010起飞期调整期发展期供给推动，受宏观调控影响较大，波动很大，投资需求拉动，供给响应需求，波动越来越小，速度逐渐变缓，发展日趋稳定特高速发展，过热得到缓解，需求拉动作用逐渐明显点投资过热住宅房地产销售额年增长率(当年数据)住宅房地产销售额年增长率(3年平均)年增长率预测3年平均增长率预测说明：2006年数据为1-9月份同比增长率资料来源：国家统计局；罗兰?贝格分析6宏观市场概况城市化的进程、居住改善的要求以及综合支付能力的提升使得未来3-5年内中国住宅房地产市场销售额的增速将保持一倍于GDP增速的水平单位面积的增加：新增城镇人口×人均居住面积+已有城镇人口×新增人均居住面积全国商品房销售额预测[亿元]城镇人口比重城镇人口数量[亿]人均居住面积[平方米]CAGR=23%47%6.735.946,94436%42%4.65.528.738,16620.331,02920,51025,227200020052010E200020052010E200020052010E20062007200820092010?1992-2006年GDP增速为×=16%单位面积的上涨：达到支付能力具有消费意愿人数×人均支付能力×汇率调整系数?同期全国商品房销售额增速为33%人均GDP3,000-6,000USD的城市数量城镇人均可支配收入人民币对美元汇率?综合历史回归，专家访谈(达到支付能力且具有消费意愿)，宏观演绎的结果，未来933年内全国商品房销售额11,5008.38.29,500预计在23%-25%386,2807.216200020052010E200020052010E200020052010E资料来源：中国统计年鉴，罗兰?贝格分析7宏观市场概况支持城市化进程的推进和人民生活水平的提高是推动住宅房地产业稳步发展的根本动力城镇人口数量及比重(1980-2010)人均可支配收入(1980-2010)[亿人][亿元人民币]6.511,5005.59,5004.63.547%6,2803.042%2.536%29%4,2831.926%24%19%1,51047873919801985199019952000200520101980198519901995200020052010城镇人口数城镇人口比量重资料来源:统计年鉴；罗兰·贝格分析8不同城市级别细分市场概况从结构上看，一、二、三级城市的住宅商品房市场呈现的增长态势各有不同一级城市：成熟发展二级城市：高速增长三级城市：方兴未艾?由于土地供给量减少，开工面积?城市化高速扩张的阶段，开工面?发展仍集中在核心城区及其边缘施工面积开始呈现下降趋势积呈现快速增长态势，呈现快速增长态势?过去5年年均增速20%?过去5年年均增速16%?过去5年年均增速27%?开发项目进入竣工推盘阶段竣工?大量项目竣工完成，竣工面积增?由于初始体量较小，因此过去5竣工面积面积稳定增长长迅速年中竣工面积增长较快?过去5年年均增速20%?过去5年年均增速11%?过去5年年均增速21%?调控下，供需关系逐渐趋于平和?改善型消费拉动显著，销售面积?由于初始体量较小，销售面积呈销售面积与稳定，销售面积稳定增长增长迅速现稳定的增长?过去5年年均增速23%?过去5年年均增速24%?过去5年年均增速16%?销售额增长逐渐依赖于价格的推?销售额增长迅猛?由于初始体量较小，销售额呈现销售额动?过去5年年均增速43%较快的增长?过去5年年均增速40%?过去5年年均增速41%?价格保持快速增长?由于价格基数较低，价格增长速?价格增长速度一般价格?过去5年年均增速17%度迅猛?过去5年年均增速20%?过去5年年均增速16%资料来源：罗兰?贝格分析9不同城市级别细分市场概况支持因无法对所有一、二、三线城市进行统计，我们在各级城市中抽取了具有代表性的样本一线城市二线城市三线城市?上海?成都?西安?厦门?绍兴?唐山?北京?杭州?重庆?温州?珠海?廊坊?广州?南京?青岛?常州?湖州?中山?深圳?天津?合肥?金华?泉州?大理?武汉?无锡?台州?淄博?三亚4个10个15个资料来源:罗兰·贝格分析10不同城市级别细分市场概况支持一二三线城市投资额增长比较一线城市[亿元]二线城市[亿元]三线城市[亿元]CAGR=9%CAGR=31%CAGR=27%5721657157849469175447341312897200220032004200520022003200420052002200320042005资料来源:统计年鉴；罗兰·贝格分析11不同城市级别细分市场概况支持一二三线城市施工面积增长比较一线城市[万平方米]二线城市[万平方米]三线城市[万平方米]CAGR=20%CAGR=16%CAGR=27%5,4673,2719,9204,9412,6058,0554,1807,5213,4892,1005,7041,590200220032004200520022003200420052002200320042005资料来源:统计年鉴；罗兰·贝格分析12不同城市级别细分市场概况支持一二三线城市竣工面积增长比较一线城市[万平方米]二线城市[万平方米]三线城市[万平方米]CAGR=20%CAGR=11%CAGR=21%2,2842,3613,3911,3763,0781,8752,6861,7381,0929501,974767200220032004200520022003200420052002200320042005资料来源:统计年鉴；罗兰·贝格分析13不同城市级别细分市场概况支持一二三线城市销售面积增长比较一线城市[万平方米]二线城市[万平方米]三线城市[万平方米]CAGR=23%CAGR=24%CAGR=16%9092342,0892011,8031706395931481,3751,131478200220032004200520022003200420052002200320042005资料来源:统计年鉴；罗兰·贝格分析14不同城市级别细分市场概况支持一二三线城市销售额增长比较一线城市[亿元]二线城市[亿元]三线城市[亿元]CAGR=40%CAGR=43%CAGR=41%821,3643041,041521753967913830492104200220032004200520022003200420052002200320042005资料来源:统计年鉴；罗兰·贝格分析15不同城市级别细分市场概况支持一二三线城市房产价格增长比较一线城市[元/平方米]二线城市[元/平方米]三线城市[元/平方米]CAGR=17%CAGR=16%CAGR=22%6,5163,5095,7093,3585,0812,8152,4172,5384,0192,2202,2251,857200220032004200520022003200420052002200320042005资料来源:统计年鉴；罗兰·贝格分析16不同档次产品市场概况目前对住宅档次的定义和划分标准并不统一，很难在全国范围内或某个区域内搜集统一来源的数据和信息原国家计委地方财税（举例）商业银行(举例)城市房管部门（举例）高档住宅标准高档住宅标准高档住宅标准高档住宅标准?建设造价高于同地段其?别墅、度假村以及每建?面积：160平方米?深圳：大于140平米