福德居项目策划标书1目目录录第一部分：目标第二部分：市场状况分析第三部分：项目分析定位第四部分：物业发展建议第五部分：营销策略第六部分：商业建议2销售目标第一部分：目标第二部分：市场状况分析价格目标第三部分：项目分析定位第四部分：物业发展建议第五部分：营销策略第六部分：商业建议3我们的方向价值最大化最好的销售速度最大的销售额最具创新的营销避免追求过快的销售速度，而采取损害项目整体利争取最大的销售额，以保通过创新的营销，让价值益的做法，降低销售额。证项目价值的最大化。突破原有的限定，让品牌得以提升，实现多赢。4总体销售目标总体销售目标100%销售率销售率2007年2008年蓄客期二期销售率80%销售率20%一期销售认购率80%销售率20%尾盘日期蓄客期6个月开盘及热销3个月尾盘开盘及热3个月销8个月2个月二期暂以08年3月为具备预售条件制定5项目各期均价走势把控住宅总体均价目标：3400--3500小高层高层二期实现3700元/平米3400元/平二期均价：3500-3700米小高层高层一期实现3400元/平米3200元/平一期均价：3300-3400米6第一部分：目标市场透视第二部分：市场状况分析竞争分析第三部分：项目分析定位客户分析第四部分：物业发展建议第五部分：营销策略第六部分：商业建议7惠州总体市场分析行政区划惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲的东北端，南临南海大亚湾，毗邻香港与深圳，北与河源相接；西与东莞市和增城市为邻；东接汕尾市；全市总面积11158平方公里，人口240万人。?下辖一市（惠阳市）三县（惠东县、博罗县、龙门县）二区（惠城区、大亚湾区）。惠城区是市政府所在地。惠城、惠阳、大亚湾作为城市中心，惠东、博罗作为两翼。8惠州总体市场分析地产的崛起2002年末，中海壳牌南海石化项目的正式上马建设，惠州拉开了新一轮的经济发展热潮，房地产业也迅速崛起45402004年比2003年增长53.9%352005年比2004年增长4.6％30252003年202004年152005年1050总完成投资随着一大批精品楼盘和花园小区的相继开发和推出，城市面貌焕然一新，城市品位大幅提升9大亚湾总体市场分析大亚湾——大亚湾——风雨兼程十风雨兼程十四四载载1、1993—1994的经济繁荣期：由于开发区的建设热潮使多家计划大公司落户，如熊猫公司、东风汽车等，吸引了许多相关产业。使其成为投资热土。2、1995—1997的经济萧条期：首阶段经济项目所带动的房地产业等的发展具有较大经济泡沫成分。因此随国家政策的调整，一些企业未达到预期效果，原有投资未能产生相应的回报，不可避免产生经济萧条现象。3、1998—1999的经济复苏期：在此期间，开发区管委会坚定不依走“工业立区”之路，促使经济复苏。4、2000—2006的经济回升期：中海壳牌石化项目落户大亚湾经济开发区，又使该区经济恢复活力，其优越的区位条件、石化项目的巨大产业关联性。数据来源：尊地研究中心10大亚湾产业布局项目投资规模进度中海壳牌总投资43亿美元。东风汽车城占地4平方公里,亚洲最大的汽车零部件生产基地。“中海总投资193亿元，占地面积２．３７油”1200万吨平方公里。炼油项目蒸汽联合循环电投资约85亿元,我国目前最大的燃厂气电厂。总投资81亿元，广东第二座同类大纯抽水蓄能电站型电站。在建、在谈的项目共26个，总投资石化中下游产业逾810亿元，其中已落户项目15个已运作，总投资730亿元。将兴建三个石化产品泊位（一个三万惠州港扩建吨、两个三千吨）、一个三万吨通用已立项/动工泊位和一个五千吨集装箱泊位。11发展目标总体目标将大亚湾建设成为一个以高新技术产业为先导，石化产业为基础、电子、钢铁、汽车等支主产业共同发展的现代化工业基地和第三产业发达，功能完善，人居环境优美的现代化港口型开发区。阶段性目标年份/国内生产总人口人均国内生产总值第一、二、三指标值（亿元）规划（总值：万元）产业结构200012.28.41.815:26:59200567.5154.58.3:39.3:52.420102061811.45:45:5020207303520.82:53:45数据来源：惠阳市政府12固定资产投资历年投资额(亿元)200150155121.3额100108.3资投5016.606.57.762000年2001年2002年2003年2004年2005年大亚湾固定产投资从2000年稳步上升，至2005年实现六年连续增长，增幅较大，创历史新高。数据来13源：大亚湾统计局大亚湾发展构想701901—年历程“世界石油之都”，金美国美国HoustonHouston1970融中心，商业批发与零售石石油油城城之城，商务旅游度假旺地20年历深圳深圳蛇蛇口口工工程国际生活圈业区业区大亚湾世界级的石化城石化城国际滨海生活圈十十年追年追赶赶休斯敦！休斯敦！14大亚湾城市用地规划本案项目位于大亚湾大道旁,西部综合产业区,处于城市发展轴线，未来前景看好。资料来源：大亚湾规划局15历年房产投资大亚湾历年房地产投资总额6000053093500004000036542300002674220000100009154468872110440445280003年4年5年6年7年8年9年0年1年2年3年999999999999990000000011111112222自93年地产“泡沫”被挤破之后，大亚湾房地产市场一直低迷，01年开始复苏，随着城市规划建设的落实发展，新一轮的地产开发正在酝酿启动……数据来源：大亚湾统计局16惠阳总体市场分析大亚湾与周边城镇关系格局虽未能被并入深圳，但随着道路的建设，龙门博罗实际上已经形成惠深生活圈惠州市惠东长久以来阻碍大亚湾房地产发展惠阳的最主要因素经济与人口大亚湾龙岗半小时生活圈离深圳最近的区外市，多离深圳最近的区外市，多离深圳最近的区外市，多离深圳最近的区外市，多方客户将流向的价格洼地方客户将流向的价格洼地方客户将流向的价格洼地方客户将流向的价格洼地17交通规划项目名称项目名称建设周期建设周期项目简介项目简介城际快线轨道交2015-起点为广州，经东莞沿海（珠江）、深圳机场，横向贯穿深圳从东部工业区延伸到大亚湾开发区规划的中心商务区，在深圳与惠阳交接的白云坑附近，预留两条通轨道交通之间及其它公共交通的接驳站场。深圳3号线延伸2006-2010深圳3号线延伸至惠州核心城区新火车客运站（新桥片区——惠阳商务、商业中段（预计）心区），与惠州南北向轨道交通接驳。深惠公路改造2006-2010宽度为80米，中间留出8米的绿化带，将和地铁3号线捆绑设计施工，全长25（预计）公里，按照城市生活主干线标准设计建造，建成后将成为第二条深南大道！深厦铁路2010年通车铁路等级为1级，全长493公里，工程投资总额247.5亿元人民币。正线数目为20072007双线，旅客列车速度目标值每小时200公里。建成后速度每小时200公里，并预留约每小时50公里的提速空间。深惠沿海高速2005.7-2007惠深沿海高速公路东起惠东稔山接深汕高速公路，经霞涌、澳头，至惠深交界接深圳盐坝６车道，长约４８．３公里，投资３１亿元。莞惠高速公路2005.7-2007该高速公路惠州段全长４９．３公里，起点位于惠东县城西北侧大岭镇与国道３交通里程碑交通里程碑２４线交叉延伸，经惠东县大岭镇，惠阳区平潭镇、良井镇、永湖镇，惠城区三栋镇，惠阳区镇隆镇和惠城区沥林镇虎岭接惠莞高速公路东莞段。该公路按双向６车道高速公路标准建设，设计时速１２０公里，路基宽３４米．约３３亿元。惠澳高速公路2007-2008贯穿大亚湾－新桥－永湖－数码园－马安－水口－汝湖。（预计）惠淡大道二期改预计2007年惠淡大道二期改造工程全长３０．３５公里，总投资估算６６１７７万元，分四造工程全线通车个标段实施建设。惠城－惠阳－大————亚湾轨道走廊18市场透视小结城市经济城市经济持续稳健持续稳健发展发展规规划利好，划利好，处处于城市发展于城市发展轴线轴线房地产市场房地产市场需需求求稳稳定增长定增长市场市场理性理性，价格，价格逐逐年走高年走高本本项目区项目区域潜域潜在价值在价值较较高高19第一部分：目标市场透视第二部分：市场状况分析竞争分析第三部分：项目分析定位客户分析第四部分：物业发展建议第五部分：营销策略第六部分：商业建议20市场状况惠阳大亚湾供求预测项目名称区域规模（万㎡）建筑类别富可达国际新城淡水北部38别墅为主阳光新都淡水东部80（首期10.26）别墅、多层、小高层、高层半岛1号淡水新城区100（首期约9万）小高层、洋房、别墅尚城世家淡水新城区48（首期5.6）小高层、高层新阳城淡水新城区28别墅、多层、小高层、高层独栋别墅、联排别墅、全景高东方新城秋长镇25尔夫洋房碧富新城大亚湾83（占地）多层、小高层、别墅中联大亚湾大亚湾25小高层、洋房、别墅建艺大亚湾大亚湾36高端产品本项目大亚湾16多层、小高层、高层合计合计————479479（（未未推出推出448448））————粗略估计，未来几年（约3年）惠阳大亚湾的高端产品供应量将达到479479万万mm22（该供应量并未考虑未来惠阳新增土地带来的供应量增加，视为保守数据）21市场状况惠阳大亚湾供求预测　现有总人口未来3年新增合计备注数据来源于惠阳统计信息网；惠阳区非农业人口（人）35600054938410938新增人口以4.9%计算派里托“2-8法则”；保守估富人数量（人）41094计惠阳适用“1-9法则”家庭平均人口（人/户）3.76数据来源于惠阳统计信息网富有家庭户数（户）10929　假设现有富有家庭10%意向购意向购房户（户）1093房允