年月20082大隆中心广场项目定位建议报告CBD商务舱,成就企业腾飞梦想谨呈：广东大隆企业集团有限公司江北市场研究住宅写字楼鼎峰地产东江湾卢浮公馆水云居盈超地产中颐地产佳磊华丽大厦TCL雅园城市绿兴花园万科地产峰璟国际双子星合生帝景湾·凯宾斯基东南地产丽日百合城市时代城市花园瑞嘉公寓金宝江畔花园物业分布：江北居家住宅主要集中在滨江地带，少量在惠州大道沿线嘉和名苑金裕碧水湾·奥林匹克花园区域分析路江惠州大道沿三环路供地方式挂牌出让挂牌出让挂牌出让挂牌出让挂牌出让196550≤建筑面积（㎡）26559≤73847.5≤≤238097.5140147.5≤3≤≤≤≤2.52.52.52.5容积率8853土地用权面积（㎡）78620952395605929539未来2-3年，江北将以沿江段、主干道两边（惠州大道及三环路等）的商住类开发为主。土地用途商业、酒店项目用地商住用地商住用地商住用地商住用地地块位置惠州市江北号小区惠州市江北号小区惠州市江北号小区惠州市江北号小区惠州市江北号小区405402424惠城区2007年前三季度江北区挂牌地块情况挂牌编号GJB2007-3GJB2007-5GJB2007-4GJB2007-8GJB2007-7区域分析222222222212m；五房：220005393044004500044-64m主力户型佳磊华丽大厦高层东江湾高层一房：107-128m三房：物业类型)2m总建筑面积（)江北片区的建筑面积在247万平米左右，物业以小高层为主2m占地（2900078000149m水云居小高层四房：55743603730-47m2400066000117-144m30000128000126-151m项目名称瑞嘉大厦高层单身公寓：卢浮公馆小高层三房：丽日百合小高层三房：170000390000150m200000400000145m金裕碧水湾小高层四房：合生帝景湾小高层四房：9100001270000186-277m奥林匹克花园别墅联排：江北片区各项目概况：区域分析年09年底年底年底年底年初年初年初08080808080808年月年月年月年月年月086085089089088年中旬年中旬年中旬年月年月年月年月年月08080808100810081007100712一期推售时间（预计）——万万8.78.5预计万预计万预计万预计万预计万预计万预计万4267868预计万预计万预计万预计万预计万1010101010万（明年）万（四期）万（二期）万（二期）8884一期推售量预计万（二期）8预计万（年）1008)高层————————小高层产品类型多层、别墅高层、小高层小高层、高层预计洋房、小高层预计小高层、高层预计高层、小高层预计小高层、高层多层、小高层、高层独栋、双拼、联排别墅预计别墅、高层、小高层联排别墅、洋房、小高层联排别墅、小高层、洋房独栋、联排、叠拼、小高层独立、联排别墅、洋房、小高层多层、小高层、高层、独立、台地别墅)2万2万万万万万万万万万万万万万万203315202623803360261042万万万7.49.8万万155160130约万67.521.712建面（m)2008年惠城预计推售面积达到170万m22万万万318万万万万万万万万万万万万万万万万万801027109012604230401723万7.86.58.74.77.2100占地面积（m领墅润园奥园白鹭湖汤普项目瑞亨项目鼎峰项目盈超项目中颐项目东南项目珠光项目东江学府南山诗意荷兰水乡山水江南项目名称世纪东方城鹏基万林湖东方威尼斯合生帝景湾陈江项目TCL金山湖项目TCL未来预测推售时间一期推售量产品类型)2m2008年江北预计推售面积达到70万m2建筑面积（)2m占地面积（2737.812——208413.513.50891328341100810---10------10013010082342808081010——67.5087.4410——0833鼎峰项目万万万东南项目万万预计万年底中央华府万万预计高层、小高层预计万年月金世界三期万预计小高层预计万年月万科项目预计万城市花园二期奥园万万联排别墅、小高层、洋房预计万年初合生帝景湾万万小高层、高层预计万预计联排、小高层年初年月盈超项目预计万万年底中颐项目万预计万预计万年底万项目名称未来预测江北是房地产市场的热点区域，未来推售总量较大，竞争激烈。江北市场供应产品偏豪宅化，二房产品供应量少，三房主流面积在，总价在万之间；四房之间。新城区，生态环境规划利好，年下半年推出的楼盘目前销售率均在以上，销售状况良好受宏观政策影响，预计年，客户观望情绪还将延续，江北住宅市场均价很难再创新高。????117-14462-76145-150200750%08江北住宅市场小结江北住宅市场小结麦地-河南岸片区形成三大商务圈：人人乐商务圈惠州市级商业中心，目前已聚集了一定规模的办公物业代表楼盘：世贸中心、隆生商业广场、国商大厦、风尚国际等麦地商务圈早期改造而成的办公物业，供应量少代表楼盘：博美堂、悦洲广场、盈金泰大厦、麦雅大厦演达商务圈新兴住宅区，办公物业供应量少代表楼盘：华阳大厦金达利大厦演达商务圈江北商务圈惠州行政文化中心，高端写字楼聚集地代表楼盘：双子星大厦、峰璟国际、凯宾斯基人人乐商务圈-目前惠州写字楼分布基本上集中在江北及麦地-河南岸片区；江北以中高档写字楼为主；而麦地-河南岸的写字楼档次则参差不齐。麦地河南岸麦地商务圈市场格局备注95-155需整层租售70-30050面积不等基本只租不卖，面积平方起100-200面积不等700至少要购买平方330050159-2689二层多平方需整层购买全部带装修，面积平方起，层以上整层销售2000每层多平方，可协商划分1600800共平方，至少要租一半平方左右50%未售出未售出未售出未租出租售情况100%60%销售率，90%出租率以上2/3出租率在左右100%80%销售率，出租率85%50%出租率在以上出租率在左右——————租金35/32/28/25/20/元平米元平米元平方元平方元平方30-35/元平方10/35/26/元平方左右裙楼元平方写字楼元平方惠州中小型企业众多，经济活力强，小面积办公市场追捧度高，大面积办公物业出租及销售相对较差写字楼写字楼商住楼写字楼写字楼写字楼裙楼商业裙楼商业物业性质二楼写字楼二楼写字楼三四楼写字楼石湖苑升平苑博美堂国商大厦达利大厦风华世家悦洲广场项目名称金达利大厦双子星国际商务大厦盛丰国际商务大厦四州安邑家园江北片区人人乐片区演达片区麦地片区现状分析备注租售情况租金惠州市场历来缺乏小面积办公物业的销售，且形象档次低，区位环境杂乱租售状况只租不售只租不售只租不售只租不售只租不售只租不售只租不售20-30/90%50300博美堂元平方出租率在以上全部带装修，面积平方起，剩余一套平米35/26/85%70-30035-50/40%189-150020/80%5022-30/365-110-230项目名称达利大厦裙楼元平方写字楼元平方出租率在以上面积不等世贸中心元平方出租率面积不等，为吸引客户，现租赁送装修，同时散租与整租相结合悦洲广场元平方出租率在左右全部带装修整体形象较差，基本只租不卖，如果要买的话也可以商量面积平方起麦雅大厦元平方剩余最后间全部带装修只租不卖18-20/60%150盈金泰大厦元平方全部带装修只租不卖，需求面积《30-40/85%120-150华阳大厦元平方以上出租率租户集中在平米区位人人乐商圈演达商圈麦地商圈现状分析博物馆体育馆凯宾斯基科技馆峰璟国际中信城市广场目前惠州江北写字楼主要分布在市政府两侧的16号和18号小区，相对集中大隆中心广场外商投资大厦德赛大厦市政府的落座、五大场馆的环绕必将带动整个江北片区的迅猛发展号小区内的写字楼已基本入伙，号小区内的写字楼写字楼均为在售项目号小区多家银行、证券、保险公司的进驻，商务氛围更为浓郁???161816双子星大厦现状分析160002007.52007.52006.9_2008.5()153612007.550004000入市时间㎡水云居写字楼帝景国际商务中心凯宾斯基㎡㎡盛丰国际商务大厦㎡峰璟国际信合大厦71-34-261-45-2240-1001-34-104-8100-2009-1016001-22-12(80)3-181-56-271-432.51-56-1920-502008.5161804.31-340-702008.360002————3213产品情况近万㎡商业，写字楼商业，写字楼（㎡）商业，写字楼（：㎡；：㎡）商业，写字楼㎡，住宅商业，写字楼，酒店客房银星国际大厦约万㎡层为酒店大堂、餐厅、会议室等酒店配套设施，层为写字楼，层为客房中信城市时代㎡约万㎡商业，商务公寓（㎡）江北商圈本项目㎡约万㎡万㎡万㎡约万㎡万㎡建筑面积2007-2008年江北商务写字楼供应情况调查占地面积项目片区现状分析121.54.32.082.6513.53剩余面积（㎡）65%50%未售未售未售未售销售率123.25.31.54.3建筑面积（㎡）合计东江湾水云居项目名称凯宾斯基峰璟国际中信城市时代大隆中心广场㎡2008年写字楼市场总供应量为13万平方米。信合盛丰凯宾斯基酒店峰璟国际本项目中信城市时代水云居写字楼德威大厦2008年市场写字楼供应量共有11.53万平方米，本项目主要竞争楼盘峰璟国际、凯宾斯基目前都处于尾盘销售期,只有中信城市时代为本项目销售重合度较高。现状分析峰璟国际月销售情况峰璟国际整体客户情况7667.896345.845552.614494.971057.64793.23528.8201000200