广东青云谱项目前期定位思考1决战巅峰厉兵秣马【营销推广篇】审时度势【项目分析篇】谋篇布局【市场分析篇】【战略运作篇】2谋篇布局【战略运作篇】3厦门新世纪优质物业专业代理?我们代理的楼盘不在多，在精，在专业。?我们强调每个项目的个性化，关心每个产品的市场接受度。?在每个区域，我们都热衷于地标物业的建立。4我们期待的是与发展商的长期合作?我们了解发展商，所以我们关心发展商的利益。?我们坚决抛弃所有短期行为。?发展商的利益就是我们的利益。5大项目成功启动不一定需要大资金?无论是项目的发展还是后续的销售推广，我们都强调以最小的投入获取最大的经济效益。?发展商应确立长远的地产发展战略目标。?我们经常帮助我们的客户完成上述目标。6好的营销推广不需要卖现楼?我们不需要等楼建好再卖，成功的推广可以提前卖楼，为发展商确立资金的回收计划，树立项目的信心，提早抢占市场。?我们的项目在交楼时应达到90%以上的销售率。7成功品牌营销与做势?成功推广策略就是最终达到“项目利益最大化”，靠是就是品牌营销。?在项目亮相前，拉升品牌的高度，提高项目势能，形成市场热点，营造出开盘必排队认购的势头。8目标沟通9我们的开发目标是什么？迅速回笼资金提升企业项目品牌知名度利润最大化销售持续增长10我们强调：住宅项目首先应该是比生活形态和生活品味，其次才是比地段、比环境、比户型、比价格……。我们坚持：将项目的营销与策划变成一种生活格调、生活形态的演绎。只有站得高，才能看得远，只有策略胜出，才有市场机会………只有站得高，才能看得远，只有策略胜出，才有市场机会………11我们的思路?项目面临的市场格局??分析区域市场??项目所在市场的占位?分析竞争楼盘?项目地块价值?谁是我们的目标客户??分析客户?分析机会?如何做出具有足够市场竞争力?定位产品的新产品,吸引目标客户？?如何制造和树立项目及发展商的品牌??整合策略总纲?最快速完成销售，并确保项目利润最大化12审时度势【市场分析篇】13一、06年整体楼市1、商品房销售依然旺盛2、商品房价格稳中渐升117.5120102.6340010033008032006039.6337031.113100403000203033.302900销售面积(万㎡)销售金额(亿元)销售面积(万㎡)销售金额(亿元)280005年06年上半年05年上半年06年上半年系列13033.33370分析：商品住宅预销售9702套，较上年同期增长12.2%，面积117.5分析：06年上半年南昌万平方米，较上年同期增长14.5%，金市区商品住宅预销售价格，较上年39.60额亿元，较上年同期增长同期上涨11.1%，均价为3370元27.3%。商品房销售总体上保持了稳定14/平方米。增长的趋势。二、南昌楼市发展整体趋势151、“国六条”短期内对楼市影响不大市场持续理性发展“国六条”短期内对楼市影响不大，楼市将持续以理性发展，新批项目将改变未来数年房产品供应结构，中小户型比例加重。从消费层面来看，由于居民收入快速提高，城乡居民储蓄呈现加速增长态势，为房地产市场的发展提供了收入积累。2、南昌市整体房价稳中有升从今年上半年的南昌楼市运行情况看，整体趋势在谨慎中前进，”国六条“影响短期内不会改变南昌楼市价格态势，房价将稳中有升。163、南昌市楼市竞争压力明显加大老城及红谷滩与新建板块保守估计有400多万平米，加上总占地22平方公里的“象湖新城区”及昌南绿城内，分别为居住主题公园占地1600亩，丰源淳和500亩，平安象湖风情600亩，九里象湖城666亩，平安600亩，北京城义2400亩、大湖之都120万平米、银河城150万平米、康城50万平米……估计近陆续登场近1000万平米，足够南昌市3年的消化量，南昌楼市供大于求渐显，地产开发已进入刚性竞争时代。17三、本项目主要竞争对手分析18卖青云板式结构南北通透及大栋距，价格相对适中；点明珠威与本项目相比，有竞争力，主要分散大面积需求的客流。胁上林春天建筑形态：小高层及高层为主；总占地：134亩；容积率：1.8；尚南云顶绿化率：45%，户型：二房二厅到三房二厅；蓝天郡面积：从78㎡—142㎡；总建筑面积约：16万平方米；市场参考价：3600元/㎡（未开盘）。19卖定位为“打造南昌最具有附加值的精品楼盘”，建立起以环境生态、建筑生态、人文生态为内核，以园林式居住环境为外观形式上林点的生态居住模式。春天威属南昌市一类地段价位较高对本项目影响不大胁建筑形态：小高层及高层为主，青云明珠总占地：84亩，容积率：1.8，尚南云顶绿化率：55%，总建筑面积约：11万平方米。市场参考价：4500元/㎡（未开蓝天郡盘）20卖位于井冈山大道666号，周围生活配套完善及便捷的交通点。尚威南与本项目相比，有竞争力，分散部分客流云胁顶建筑形态：4栋小高层（16--18层）上林春天总占地：24179平方米总建筑面积约：8万平方米。青云明珠容积率：3.3，蓝天郡户型：从二房二厅到四房二厅面积：从91到138平方米不等。市场参考价：2700元/㎡21卖位于井冈山大道666号，周围生活配套完善及便捷的交通点。蓝天威郡与本项目相比，有竞争力，分散次要客流胁占地面积：132亩上林春天总建筑面积：19万平方米户型：二房二厅到四房二厅尚南云顶面积：从91到138㎡不等预计销售均价：3700—4000元/蓝天郡㎡22小结综观周边市场，已上市的项目尚南云顶等项目；销售状况还可以。与之相比，本项目在价位上没有绝对的优势。目前对本项目威胁最大的当属天集·青云明珠项目。该项目是中铁建工集团与南昌铁路局强强联手实力开发；该有几大优势是本项目不能比的：一是规模优势，天集·青云明珠134亩是本项目的3倍多；二是价位优势，天集·青云明珠开发商对项目均价的期望指在3600元/㎡左右。23厉兵秣马【项目分析篇】24三店西路本案25项目所在地域关系图本案26产品概况27要位于迎宾大道北靠近三店西路，周围20路、203路、交点游2路、18路等公交车站生活配套完善及便捷的交通通。分城市中心成熟区域，交通便利，是项目主要优势之一。出析行规模容积率建筑密度生活配28套主力户型销售均价交通出行要占地面积：26620㎡、总建筑面积：523240㎡。点规模分不是关键性卖点析容积率建筑密度生活配套29主力户型销售均价交通出行要规2.0模点容积率分相对适中，与周边项目相比没有优势，不是关键性的卖点析建筑密度生活配套30主力户型销售均价交通出行规模要23%容积点建筑密度率分青云明珠的建筑密度是20%，与此相比没有优势。析生活配套31主力户型销售均价交通出行规模容积要作为片区的后续的一个配套较为齐全的小区，项目的配套优势相当明显，周边学校、医院、幼儿园、菜市场、超市、邮局、银行、率点公园等，生活方便至极。生活配套建筑密分具有成熟的生活休闲机能，有利于项目的整体形象提升度析32主力户型销售均价交通出行规模容积要率90㎡的二房、一房的中小户型占33.8%98㎡以上的小中三房占61.1%建筑密点主力户度分型区域内中小户型基本是一片空白；本项目的户型定位迎合市场需求，产品是本案的最大优势。生活配析套33销售均价交通出行规模容积率建筑密要均价：3750元/㎡的期望价度点销售均价生活配分套要实现3750元/㎡的均价有对后期的营销有一定的压力。析主力户型34SWOT优势S劣势W机会Q威胁T35生活配套作为片区的后续的一个配套较为齐地段优势全的小区，项目的配套优势相当明项目位于迎宾大道以东，三店西显，周边实验学校医院、幼儿园、路以南，周边住宅项目均为中高肉菜市场、超市、邮局、银行、公档住宅，提升了本项目的形象。园等，生活方便至极。交通便捷交通便捷项目紧邻迎宾大道，路网健康的居住环境发达，且周边有多路公交优势小区超前规划设计的中心线路途径迎宾大道，交通广场、南北庭园构成“生顺畅。态的、绿色的、环保的、健康的”居住环境。高档物业烘托优势该片区先期建成的象湖源、象湖威尼斯等在南昌地产界有口皆碑，均为档次较高住宅，是临象湖物业的典范。36规模相对不大，不环境嘈杂，建筑物陈利于打造景观环境旧，不利项目形象走高劣势3800元/㎡均价有点偏高37青云谱片区发展成为南昌市的项目周边企业事业单位多后发板块，各方面资源优；，潜在目标客户云集，尚有较大市场机会；机会本案90㎡小二房、一房户型占33%；98㎡—135㎡的中小三房，此产品的配比填补的区域内中小户型的空白，38▲昌南版块因开发体量大，他们凭价格优势直接造成目标客源分流；▲项目规模相对不大，以小驳大，具有一定压力；▲青云谱有几个大盘推出,如民航、江投、天集以及其它板块内新项目聚增，南昌未来楼市市场竞争异常激烈；▲未来市场不确定因素及政策风险，国家宏观调控及利息走高不利楼市，国六条的出台在未来的几年内可能会有更多的中小户型推出。威胁3940市场定位41一、产品价格定位42与主要项目权重分析相比值内容权重项目莱茵半岛尚南云顶恋恋象湖地段10%8.59.548规模10%6956交通状况10%8.5978生活配套10%8.5838.5景观环境10%78.565户型设计10%7956.5节能环保10%67.556建筑立面10%7966.5发展商实力10%6.595.56营销策划10%8.58.57.58.5权重总计100%73.5875469价格实际（元/㎡）440027503550比较价（元/㎡）3717.243743.063781.52加权平均值3747.27元/平方米43根据项目评估表，预计项目可实现均价3750元/㎡。44二、客户群体定位45[谁是我们的核心客户？]——目标客户写真他们是这样一群人（项目周边青云谱区域内客