城市更新类拓展报告撰写模版技术发展中心ShenZhen.11.2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1前言城市更新项目与日俱增，成为未来开发主流项目，本报告总结城市更新项目类拓展报告撰写的所需要包含的内容和框架，策划人可以直接用于相关报告中。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2PART.1城市更新报告类型划分?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3PART.1城市更新报告类型划分以汇报对象作为划分：可分为政府汇报型、开发商汇报型、小业主汇报型报告?注重政绩、及经济效益。?政府汇报型?注重社会效益，如文化保留、公共配套?注重形象、面子，如外立面?关注项目收益??开发商汇报型关注物业类型?关注开发周期??关注拆赔方案小业主汇报型?关注建筑方案?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4PART.2城市更新报告涵盖的内容?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5PART.2城市更新报告涵盖的内容1区域价值研究6开发模式2区域人口变化7项目定位（略）3物业配比建议8经济测算（略）4规划布局5拆赔方式?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6PART.2城市更新报告涵盖的内容1、区域价值研究:一般包括区域的现状及未来发展可能性等方面研究区域现状?区域界定；区域界定描述对区域界定的描述对区域各板块描述?区域现有资源分析一般会对产业、交通、区域各板块现状描述生态资源、配套资源等方面进行分析区域界定图?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7PART.2城市更新报告涵盖的内容1、区域价值研究:一般包括区域的现状及未来发展可能性等方面研究区域现状区域现有资源优势：常规优势一般有产业、交通、生态资源、配套资源等?区域界定；对区域界定的描述对区域各板块描述?区域现有资源分析各种优势提炼一般会对产业、交通、生态资源、配套资源等方面进行分析优势描述?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8PART.2城市更新报告涵盖的内容1、区域价值研究:一般包括区域的现状及未来发展可能性等方面研究区域未来发展?资源价值发展；核心资源价值提升对核心价值未来发展的判断?功能定位区域可能承担的角色定位；?新定位后的价值区域未来最终价值体现；?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9PART.2城市更新报告涵盖的内容1、区域价值研究:一般包括区域的现状及未来发展可能性等方面研究区域未来发展?资源价值发展；对核心价值未来发展的判断?功能定位区域可能承担的角色定位；?新定位后的价值区域未来最终价值体现；未来承担的角色定位?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10PART.2城市更新报告涵盖的内容1、区域价值研究:一般包括区域的现状及未来发展可能性等方面研究区域未来发展?资源价值发展；对核心价值未来发展的判断?功能定位区域可能承担的角色定位；?新定位后的价值区域未来最终价值体现；?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11PART.2城市更新报告涵盖的内容2、区域人口变化：一般可以从目前人口现状及未来人口的变化两方面分析目前人口现状一般考虑因素：?人口数量；?人口组成及分类?各类人口比重各种人群分类及经?经济条件等济描述人口数量及构成人口构成及经济条件?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12PART.2城市更新报告涵盖的内容2、区域人口变化：一般可以从目前人口现状及未来人口的变化两方面分析未来人口变化一般考虑因素：整体变化趋势总结?人群分类?核心人员的变化根据时间变化导入客户?演变历程?相关人群描述各类人群描述及人员演变过程?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13PART.2城市更新报告涵盖的内容3、物业配比建议:一般涉及到项目现状分析、物业配比思考因素分析、物业价值营造需求、物业配比筛选等方面项目现状分析一般涉及因素：?项目物业类型大体描述目前项目物业现状?各类物业所占比例?项目面积等各类物业所占比例面积、规模等描述?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14PART.2城市更新报告涵盖的内容3、物业配比建议:一般涉及到项目现状分析、物业配比思考因素分析、物业价值营造需求、物业配比筛选等方面物业配比思考因素一般涉及因素：社会责任感常作为城市?公共空间及绿化营造更新的主旨?城市人文的保留?如何体现城市归宿感?增加城市活力等公共空间打造对增加城市归属感及活力的表现各种人文及空间营造的成功表现?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15PART.2城市更新报告涵盖的内容3、物业配比建议:一般涉及到项目现状分析、物业配比思考因素分析、物业价值营造需求、物业配比筛选等方面物业价值营造需求一般常营造的方向：?业态功能?项目标志物?公共空间营造?核心价值区?创新点等?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16PART.2城市更新报告涵盖的内容3、物业配比建议:一般涉及到项目现状分析、物业配比思考因素分析、物业价值营造需求、物业配比筛选等方面物业配比筛选筛选原则?各类物业分类?各类物业参考标准?各物业之间的关系筛选原则，可从市场、社会责任、成功案例等方面考虑各类物业分类及参考标准?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17PART.2城市更新报告涵盖的内容4、规划布局:一般涉及项目内各地块价值评估、分期开发顺序、各地块指标建议、地块功能划分等方面地块内价值评估常用评估指标?交通系统?市政配套?地块形状?地势条件?资源条件?联动开发地块价值的约束条件，考各类物业分类及虑因素会根据产品类型的参考标准不同而发生改变?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|18PART.2城市更新报告涵盖的内容4、规划布局:一般涉及项目内各地块价值评估、分期开发顺序、各地块指标建议、地块功能划分等方面分期开发顺序考虑因素?地块价值?地块现状?开发难以度根据地块价值结合开发策略制定开发顺序?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|19PART.2城市更新报告涵盖的内容4、规划布局:一般涉及项目内各地块价值评估、分期开发顺序、各地块指标建议、地块功能划分等方面各地块指标考虑因素?各地块用地面积地块指标确认?各地块建筑面积?各地块容积率?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|20PART.2城市更新报告涵盖的内容4、规划布局:一般涉及项目内各地块价值评估、分期开发顺序、各地块指标建议、地块功能划分等方面地块功能划分考虑因素?各功能区范围标注?核心功能区描述?各功能区之间的关系?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|21PART.2城市更新报告涵盖的内容5、拆赔方式:主要包括拆赔模式的选择及返迁区域的选择决策方式优点常规拆赔模式实物拆赔实物补偿即依据拆赔比给出还建房屋的面积，按照计算?实物拆赔标准进行补偿。?货币拆赔?实物为主货币为辅货币补偿即根据相应的市场价格给出单位面积补偿款，货币拆赔?货币为主实物为辅按照现有房屋建筑面积进行货币补偿实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主，再辅以相实物为主货币为辅的拆赔应的货币补偿不全接受实物补偿的拆迁者货币和实物相结合的补偿即根据建筑面积给出货币补偿货币为主实物为辅的拆赔款，对于拆迁居民的回购商品房采取优惠措施，在一定的面积下按照当地单位建安成本价购买房屋?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|22PART.2城市更新报告涵盖的内容5、拆赔方式:主要包括拆赔模式的选择及返迁区域的选择决策返迁区域决策选择原则：?景观?噪音?视野优+保留?价值较低产品常用的返迁方式：?选择某些楼栋，整栋返迁?选择大多楼栋低楼层返迁?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|23PART.2城市更新报告涵盖的内容6、开发模式:开发模式的选择对开发商至关重要，根据开发程度可分为滚动开发、一次性开发模式两种滚动开发模式开发原则：?部分安置?部分出售?分期投入?滚动开发?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|24PART.2城市更新报告涵盖的内容6、开发模式:开发模式的选择对开发商至关重要，根据开发程度可分为滚动开发、一次性开发模式两种持有物业一次开发模式保障居民利益实安置区现。开发原则：二期出售