谨呈：阜阳市起源置业有限公司阜阳颍州路项目发展定位细化既产品设计方案北京市佳誉伟业房地产经纪有限公司—1—先审视我们的项目！了解我们项目的地理位置，周边环境和用地特征。—2—项目地块与物业发展条件区位交通?国沃尔地处城市核心，千百意中兴街贸马占据阜城商业中人民路温州街百货大楼浙江商贸城心；阜城商业中心东城世家巨川CBD?东颍州路项目周边隶属城颍河西路中心成熟生活圈；一人巷城东苏果超市方本案?墙商项目地段的核心贸城优势可做为城市燕沙百左岸吧街综合体进行来塑中央豪景货文峰路造。项目位置：颍州路与颍河西路交汇处，华润苏果超市旁—3—地块属性建筑面积：88900平米公寓面积：52900平米商业面积：27000平米地下停车场面积：9000平米?位处阜城核心地段，交通发达，区域发展潜力巨大；?地块方正平整，昭示性强，具备打造中高甚至高端项目的条件；?位处市中心，周边商业氛围浓厚，区域内是阜城商业最集中区域，具备发展商业区的基础条件；?项目地块规模较小，地处天桥路口交叉地带，目前该位置较难于聚集人气。小结：地块具备良好的地段优势、周边商业氛围浓厚以及区域发展前景，地块具备发展中高端综合体项目的条件，但机会与风险并存。—4—项目理念及目标项目理念城市标杆形象战略定位，彰显项目的品质，又能提高阜阳城市建设形象，发挥对阜阳经济建设的带动作用；既能体现项目的特质和气派，又与阜阳地域经济、文化相融合。本次研究报告的目标：找到项目的市场切入点，为项目精准定位和满足甲方及政府要求的设计方案服务。—5—项目核心问题根据项目目标，提出本次研究工作的两大核心问题：核心问题一项目利润如何最大化挖掘？?提供市场上接受程度高的产品；住宅平衡开发成本?与现有市场形成一定的差异化竞争；项目利润?扩大商业面积，提升项目利润空间；商业收益是利润所在?通过产品定位与包装，提升产品附加值，提高销售单价，进而提升利润；—6—项目核心问题核心问题二项目风险如何最小化控制？?商业做几层？?风商业态如何定位项险?商业总价如何控制？目如风何险规?避住住宅产品形态如何选择？（普通住宅、酒店式公寓、办公、酒店及其余产品）—7—本次报告的所有研究工作围绕以上两大核心问题展开，大致分为七块内容进行针对性研究一、宏观城市解析二、房地产市场研究三、城市商业研究四、项目竞争及发展思考—8—第一部分宏观城市解析城市概况国民经济人口增长生活水平城市规划研究目的了解阜阳的城市的基本情况，经济水发展，城市布局情况，我们项目未来建设及发展的背景如何？当地的政策条件如何？在未来整个阜阳城市发展下我们的项目处于哪个战略位置？—9—城市概况阜阳市面积9775平方公里，属于汉族人口聚居区，少数民族为回、满、壮、苗、侗、彝、白、傣、朝鲜、蒙古、维吾尔、达斡尔等民族。总人口975万人，辖颍州、颍东、颍泉三区，太和、临泉、阜南、颍上四县以及界首市和省级阜阳经济技术开发区。阜阳市，地处安徽省西北部，西与河南省周口市、驻马店市相邻，西南与河南省信阳市接壤，北、东北与亳州市毗邻，东与淮南市相连，南面紧靠淮河与六安市隔河相望。阜阳是安徽省人口最多的城市，是全国重要的劳务输出基地，也是重要的铁路枢纽城市。—10—城市经济2009安徽城市GDP情况城市名称GDP(亿元)城市名称GDP(亿元)1、合肥2102.1210、巢湖829.362、芜湖902.0011、淮南508.773、安庆820.0012、宣城432.774、马鞍山665.8913、亳州431.935、阜阳607.8014、淮北371.876、六安584.0215、铜陵343.727、滁州576.1816、黄山266.928、宿州540.6017、池州245.599、蚌埠532.0911阜阳市近年人口变动情况人口增长10002008年阜阳市分区户籍人口基本情况2.5地区总户数（人）总人口（人）非农业人口（人）人口密度(人/平方公里）2全市9502737850987790412180981011市区568102201078947778610901.5颍州区2148407078402439161338颖东区9001657116242211266679261颖泉区18755167872810720310590.5从左图中，可以看到阜阳市近年人口基数850在不断扩大，总人口表现出不断增长的趋势，02003而随着人口基数的提高人口变化率在减弱，进20042005200620072008入慢速增长阶段，但随着总人口的不断增加，可以为阜阳地区住宅和商业提供有效的人口支撑。总人口变化率12阜阳市2004-2008年恩格尔系数值4241.541.54141.340.540.440.640恩格尔指数恩格尔系数是根据恩格尔定律得出的比例数，是表示生活水平高低的一个指标。其计算公式如下：39.5食物支出金额÷39总支出金额x100%＝恩格尔系数3938.5恩格尔系数是国际上通用的衡38量居民生活水平高低的一项重要指标，一般随居民家庭收入和生37.5活水平的提高而下降。随着收入的增加，在食物需求基本满足的2004年情况下，消费的重心才会开始向2005年2006年2007年2008年穿、用等其他方面转移。?恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。?以此标准来衡量，图中数据显示的结果可以得出阜阳自2004年以来比较稳定，目前正处于小康水平。13城市规划远期选择向西、南和东南作为主要拓展方向，兼顾颍东、泉北发展。城市总体布局以河西区为中心，颍、泉河为纽带，形成“三区四片组团式”的城市空间布局结构。河西片区：是阜阳市的政治、文化、教育、科研中心和城市发展的依托，重点发展城市第三产业，完善城市中心功能，提高城市中心的聚集与辐射效益。河东河西河东片区：规划重点完善铁路、公路交通枢纽功能，片区片区发展加工制造业，建设东北工业区、颍东辛桥物流园区和城市生活居住区。泉北片区泉北片区：完善古西湖生态公园、阜阳工业园功能，颍南片区建设大型商贸及高级住宅区。颍南片区：依托阜阳市经济技术开发区，以兴办高新技术企业和出口创汇企业为主，采用成片开发，建设成综合性的城市新区。—14—房地产市场开发概况第二部分房地产市场研究住宅版块格局区域住宅版块特征住宅均价涨幅分析购房者特征分析研究小结研究目的阜阳的房地产开发总体情况，了解整个阜阳的楼市格局？住宅价格是当地办公和公寓价格制定的直接参照，了解项目区域的住宅价格平均水平？我们项目周边住宅价格水平？当地购房者特征如何？—15—房地产开发概况年份20052006200720082009商品房开工面积79.03126.4138.375.4576.97商品房开工面积增长率12.6%60%9.4%-45.5%2.01%2009年，阜阳商品房销售登记备案106.54万m2，同比增长134.66%，其中，商品住房90.13万m2，同比增长119.82%。从去年下半年以来阜阳房地产市场运行情况来看，商品房销售市场十分火爆（同比增长134.66%），大量的存量房，包括期房被消化，直接影响阜阳市房地产供需关系，新增商品房数量的减少，进而出现阶段性的供不应求，导致量跌价增。—16—未来阜阳土地储备图—17—09年土地储备情况所属区域项目位置用地面积用地性质颖洲区颖洲南路西侧178.67亩商住颖洲区淮河路与阜南路交叉口69亩商住颖洲区西二环路与阜临路交叉口180.23亩商住颖洲区南京路东侧、淮河路北侧、祥云路西侧225.6亩商住颖洲区阜南路与卜子东路交叉口127.48亩商业颖洲区阜临路北侧92.62亩商住颖洲区南京路与颖河西路交叉口105.82亩商住颖洲区南京路与清河西路交叉口43.93亩商住颖洲区南京路与人民西路交叉口27.45亩商住颖洲区南京路东侧、河滨路南侧137.25亩商住颖洲区南京路与人民西路交叉口96.84亩商住颖洲区清河东路北侧16.98亩商住颖洲区南京路与颖河西路交叉口55.2亩商住颍州区开发体量居阜阳市四区之首，多以商住性质用地为主，纯商业用地只有一个。—18—09年土地储备情况所属区域项目位置用地面积用地性质颖泉区界首路与古泉路交叉口104.05亩商住颖泉区界首路与古泉路交叉口104.07亩商住颖东区向阳路两侧、常青路589.68亩商住颖东区北京东路北侧、火车站广场西20.403亩商办颖东区阜涡路西侧、颖河东路北侧458.57亩商住颖东区阜涡路西侧、颖滨路南侧238.92亩商住开发区颖上路东侧、淮河路北侧122.94亩商住开发区七里长沟路南侧、京九路北侧172.14亩商住开发区105国道两侧340.7亩商业开发区纬三路北侧、经三路西侧35.37亩商住开发区沙河路东侧172.21亩商住开发区颖上路西侧、淮河路北侧118.4亩商住开发区向阳路与常青路交叉口214.59亩商住?颖泉区土地较为稀缺，仅出让两块商住用地。?颖东区土地开发向两翼延伸，近火车站区域有小面积商办土地出让。?开发区土地出让势头较为平稳，以产业带动地产为主。—19—开发版块格局颖泉区颖东区颖州区经济开发区—20—版块发展定位西湖生态公园为卖点、建设大型商贸及高重点完善铁路、公级住宅的未来发展区域。路交通枢纽功能，城市普通生活居住区。文化、教育为配套，商业为核心的城市中心区域。兴办高新技术企业和出口创汇企业为主，采用成片开发，综合性的城市新区。—21—中心板块楼盘均价折实均价单位元/M2一次性%银行按揭%修正均价元备注楼盘名称/M2丽丰一品470098折99折4629易景国际花园460099折——4531港利上城国际588098折99折5791最后楼王多层产品汉和贡苑530098折