龙海市港尾镇【汤溪颐园】项目推广方案1调研定位目录一、港尾镇及漳州开发区概况二、国家政策对房地产市场的影响及作用三、漳州开发区房地产市场概况四、区域内竞争项目分析五、项目分析2一、港尾镇及漳州开发区概况——龙海市港尾镇概况港尾镇位于龙海市东南部，地处漳州市南太武经贸协作区中心腹地，毗邻厦门经济特区。面积69.6平方公里，人口4.5万，辖16个村（居）。境内有招商局漳州经济开发区、漳州后石电厂、厦门大学漳州校区等大型项目，拥有天然优良的深水港湾。——漳州开发区概况?招商局漳州开发区位于中国东南沿海厦门湾南岸，距台湾高雄港、台中港分别为140海里和120海里。?漳州开发区陆、海、空交通便捷。距鹰厦铁路漳州站47公里；开发区疏港公路连接国道324、319线及漳福、漳诏、漳龙高速公路；?每日有多班车客轮、快艇往返厦门，最快只需15分钟；距厦门高崎国际机场约1小时的路程；厦漳跨海大桥即将动工兴建。3一、港尾镇及漳州开发区概况?基础设施日趋完善：按照城市化标准建设的供水、供电、通信和道路系统已经形成；具有国际标准的高尔夫球场、商务酒店、公寓、写字楼、海滨度假村、学校、医院等设施配备齐全；银行、保险、会计师事务所、律师事务所、外理、外代、物流等中介服务机构也应运而生；海内外知名的厦门大学漳州校区也落户于此，并建立产、学、研一体的高校科技园区。?建港条件优越：漳州开发区拥有岸线28公里，其中-8米以下深水岸线长达13公里，可规划建设万吨级以上泊位33个，有条件发展成为国际中转港。现已建成并投入使用的万吨至5万吨级集装箱和多用途泊位5个，年吞吐能力达到600万吨以上；2个10万吨级的泊位也投入使用。4一、港尾镇及漳州开发区概况一区（港口工业二区（行政科教商住中心区）港口区招商大道区）厦漳大桥炮台地块位置南滨大道依山海项目加走湖公园商业区酒店厦大医院人工岛厦大附中金三角商业区高尔夫球场四区（重工业区）本案厦门大学三区（高科技园区）5二、国家政策对房地产市场的影响及作用——9月27日，提高房贷及二次置业首付比例内文：9月27日，中国人民银行下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，通知对开发贷款、土地储备贷款、住宅及商业用房购房贷款等都做了限制性规定，其中明确规定“第二套”住房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平会随套数增加而大幅度提高。影响：房贷新政提高第二套房的贷款首付比例及贷款利率，给“高烧不退”的厦门楼市下了一剂降火药。不管是购买力强的投资者还是普通的工薪购房族，都会因相关政策不明朗而选择持币观望，购房的需求因此受到抑制。因为自8月底以来，厦门楼市就已经开始出现“有价无市”现象，这次的金融调控政策有望促成厦门房价的理性回归。——10月8日，土地开发周期内文：10月8日国土资源部下发《关于进一步加强土地供应调控的通知》，通知明确提出，各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，同时还明确要优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%??（整顿市场次序，打击捂盘惜售）。影响：招拍挂新规严格限定土地使用权证发放，表明监管部门欲进一步加强土地出让管理、抬高开发商资金门槛。新规出台后，一些开发商由于资金实力不足，可能会将现有楼盘降价出售，起到短期内为楼市降温的作用。但从长远来看，他们仍然要面对行业的洗牌，被迫退出市场或是重新定位自身。且这一规定可能还会影响土地供应量，进而在未来进一步加剧商品房的供需矛盾，但短期内能进一步加快行业整合速度。6二、国家政策对房地产市场的影响及作用——2007年央行进行了六次加息2007年12月21日一年期存款基准利率均上调0.27%。贷款上调0.18%2007年09月15日一年期存款基准利率均上调0.27%。贷款上调0.27%2007年08月22日一年期存款基准利率均上调0.27%。贷款上调0.18%2007年07月21日一年期存款基准利率均上调0.27%。贷款上调0.27%2007年05月19日一年期存款基准利率均上调0.27%。贷款上调0.18%2007年03月18日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。影响：六次加息对房市影响明显。货币从紧政策影响最大的从来都是房地产业，房地产商几乎“无一例外”高度依赖信贷资金，而07年累积的加息幅度和明年加息的预期会对其产生巨大影响。长远来看，央行加息步伐不会停止，房贷压力会逐步加大，对房地产市场需求产生抑制效应。宏观调控已令一些开发商的资金链持续吃紧。在这一背景下，加息有助于打击囤地捂楼的不良行为。这是年内第六次上调金融机构人民币存贷款基准利率，历次加息效果的累加有可能迫使房地产商加快开发周期。7三、漳州开发区房地产市场分析——漳州开发区房地产市场概况漳州开发区的房地产业起步较晚，直到“大厦门港”的规划启动，以及招商地产的项目开发，开发区房地产才迎来一个全新的发展局面。之后的海湾嘉年华、海悦的强势介入，更是将开发区的房地产带入了一个更为迅猛的发展阶段。1、漳州市开发区历年房屋销售面积万m2漳州市开发区历年房屋销售面积64.875431.94210.130.170.230.2901999年2000年2001年2002年2003年2004年分析：漳州开发区房地产市场从无到有，开发项目数量、新开工面积、竣工面积各方面都有跳跃式的增长，市场规模快速膨胀。8三、漳州开发区房地产市场分析2、漳州市开发区历年商品房销售均价漳州开发区2002-2006年价格幅度增长表(单位:元/平方米)6000511150004500400030002500189020001500160010000200220032004200520062007销售均价分析：漳州开发区的房地产市场发展较晚，在2002年才开始启动，销售均价约为1500元/平米，但在03、04、05、06、07年度，因其与厦门岛内的房价存在着巨大落差，开发区的房产成了厦门及周边区域投资客的“投资洼地”，各路投资客纷沓而至，房价出现了较大幅度的上涨。9三、漳州开发区房地产市场分析——开发区房地产住宅项目特性1、地理位置开发区环山靠海，是一个生态自然环境优美的港区，其丰富的自然资源优势决定着开发区住宅项目的滨海性质。随着，一区招商地产、海悦等住宅小区的不断完善，二区文教行政区的规划与启动发展，以及目前规划的“滨海新城”，开发区滨海性质的房产价值将日益明显。2、楼盘性质开发区与厦门区区15分左右船程，受厦门房地产的影响，开发区从开始，就较为注重房地产配套服务，如小区景观、会所等，但，总体来讲，目前在售楼盘的小区配套相对厦门还未齐全，且种类不多。目前，开发区房地产已从开始单一的多层逐渐向高层、小高层、别墅、洋房等多元化的房型发展。3、户型设计从地产项目的户型设计来看，目前开发区市场的户型设计比较注重对面积的控制、对使用功能的分区。根据建筑类别的不同，户型设计也有所不同。多层住宅的面积以40～58.5㎡、90㎡左右的一房、二房、130㎡左右的大三房为主打户型，高层住宅的面积也多分布在一房、二房、大三房之间。户型内部的设置显得比较时尚豪华，室内的居住空间显得阔绰，动线极为分明，分区上也过渡到了更细致的阶段，产品设计基本上达到了一个比较完备的要求。10三、漳州开发区房地产市场分析凭借着开发区其独特的环境优势，招商漳州开发区的房地产受到越来越多人的关注。开发区楼市发展至07年，无论从楼盘数量、质量上都有质的飞跃，开发区楼市真正进入了一个理性的、科学的发展道路。主要表现在以下几个方面：4、开发区地产发展前景1）开发区内世界知名企业的增多，带动了来开发区工作人口的增加。而在开发人对这里的未来前景看好，对这片土地充满信心，来这里工作的人绝大部分下定了决心要在这里安营扎寨，长期发展。2）许多房地产开发商对这里充满了兴趣，纷纷瞄准这里的市场。开发区内的土地招标拍卖与竞标的火暴，使房地产开发商之间激烈的竞争加强，也进一步迫使开发商不断运用价格、概念、环境、配套等手段来吸引买主，提升了专业水平。3）相对厦门周边的房地产市场，开发区商品房的价位相对较低，但地理位置好，升值空间大，很多居住在厦门、漳州、龙海一带的人看中这里的升值潜力，做投资性的购买。4）随着厦大漳州校区的不断扩大，以及附属中学的兴建，小学、医院建成，社区环境配套的不断完善，增加了这里地产的卖点，拉动了这里的商流、物流、人流，人气旺刺激了对房地产的需求量。5）规划中的厦漳大桥的准备兴建，以及海底隧道的规划，使的交通便利问题得以完善解决，这也将带动新一轮的人潮、商11潮。四、区域内竞争项目分析港口区海悦真爱依山海项目炮台地块位置高尔夫球场厦门大学海湾嘉年华本案厦大商业街12四、区域内竞争项目分析1、招商.简筑招商.简筑位于招商局漳州开发区招商大道89号，距厦门轮渡3.5海里约15分钟船程。项目为低容积率商住多层社区（容积率仅为1.47），以80—130平方米户型为主，辅以部分沿街商铺。基本资料占地面积:23479.50㎡m?总建筑面积:39154.40m?容积率:1.47绿化率:约30%户型:以80—130平方米户型为主，13幢7层销售价格已于10月2日开盘，目前销售单价：5000-6000/㎡，销售均价：5500/㎡，二期招商.依山海7月份时，均价为4500左右，可见起幅度增长速度较快。综合概述：招商简筑作为招尚地产在漳州开发区开发另一个项目，从之前的最早珊瑚苑到目前的简筑，招商地产