信地集团安徽大市场2期之项目定位说明城市商业2007.2信地置业内容?全全国国主要主要mallmall的的经济经济背景背景?项项目零售商目零售商业业的的开发开发方向方向?项项目的深化定位目的深化定位?开发开发策略策略2信地置业上海百联西郊购物中心2004-2005年数据各辐射圈层内主要城市相关经济指标城镇居民辐射城镇居民人人均GDP人均GDP总人口圈层时间均可支可支消费结构（亿元）（元）（万人）配支出配收入长宁区62万13522004.12745055306上海1263116683万1、购物消长宁区62万估总1800费80％人仙霞路25万2、餐饮消万常驻及外费15％户籍1360来人口3、娱乐消万费5％2005估总180018645万-2000上海市商业信息中心”上海消9143费市场信息快速反67417应系万统”对上海市部分主要大型13773购物中心消费构成情况进行了调查。数据显示，无论是位于市中心还是位于社区周边的大型购物中心，购物消费的比重基本都占到总消费的80%以上，其中购物比重最低的也占到50%，其中恒隆广场比重高达到95%以上。餐饮消费的比重在不同类型的购物中心之间有所区别，低的只占2%，而社区型购物中心如百联西郊、百联南方等可以占到10%左右。休闲娱乐等服务性消费的比重在各种类型的购物中心之间的差别不大，基本都在5%以下。3信地置业?2004年12月开业社区性购物中心———营业面积达6万多平方米的上海百联西郊购物中心于2004年国庆节前试营业。它的落户，使长宁西部初步形成了一个以购物中心为主体，周边大卖场、超市、便利店、农贸市场等布局合理的商业格局，将使长宁西部社区商业更加完善，居民购物更为便利。?　　,?购物中心的调查显示，目前客流中90％以上的顾客为周边3至5公里范围内的社区居民。?目前周一至周五的客流量达到3万人次，销售200万元左右；双休日的客流量达到6万人次以上，销售400万元左右，○周边多为高级住宅区百联西郊购物中心的四周为高级别墅群及新兴高级住宅区，近年来又新建了大片住宅小区，属于成长型人口导入区域。据不完全统计，周边的新泾镇、北新泾街道、仙霞新村街道、程桥街道等辐射圈范围常住与外来人口有几十万。周边地区房价高于全市均价，购物消费能力很强。○商圈辐射周边３８多万人上海百联西郊购物中心的３公里商圈，即一级地区为新泾镇、北新泾、仙霞、程桥地区，这一区域内现有居住人口约２３．８万人、８．７万户；５公里商圈，即二级区域为周家桥、天山、虹桥的内环线以西地区，这一区域内现4有居住人口约１５万人、５．２万户。信地置业百联西郊购物中心占地面积3.4万平方米，建筑面积11万平方米，?整个建筑物分地下二层和地上四层。购物中心采用开放式建筑风格，体现人性化设计理念，通过贯穿东西两侧出入口的步行街、室外与室内交替的环型走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，将三个区域的建筑有机地组合成一个整体，新颖的视觉效果，清新的绿化环境，处处彰显品味和情趣。购物百联西郊购物中心定位于社区型购物中心，服务于周边居民社区，力求为数十万居民提供一个温馨和谐的休闲、消费场所。大型超市、精品百货、家居用品、餐饮娱乐、品牌专卖、社区服务等等，丰富的业态组合，给予消费者多一份的选择和多一份的满足。5信地置业深圳华润万象城2004-2005年数据辐射圈层内主要城市相关经济指标城镇居民辐射城镇居民人人均GDP人均GDP总人口圈层时间均可支可支消费结构（亿元）（元）（万人）配支出配收入538872003.2860约6510美5571996025935元位于深圳罗湖约7161美2004元27596金融商业中34225927159719569心辐射全市约7483美2005元21494492760507827159112004年底开业,作为华南地区最大的现代都市商业综合项目，投资40亿元建设的华润中心在规划之初，就致力于把“全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合”带到深圳。6信地置业深圳华润万象城?这个坐落于深圳金融商务中心区的现代化商业项目，占地8万平方米，总建筑面积55万平方米，周边有31条交通线，并且和地铁站相连。整个项目集国际标准5A甲级写字楼、世界一流购物及娱乐中心、五星级酒店和高档公寓等多种功能于一体，是一座综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体。?华润中心首期项目中的购物中心部分———“万象城”面积达18.8万平方米，拥有6层商业楼面，全部通过上百部电梯连接，整个建筑规划充分满足租户及顾客的需求。7信地置业深圳华润万象城8信地置业宁波万达商业广场2005年数据各辐射圈层内主要城市相关经济指标城镇居民辐射城镇居民人人均GDP人均GDP总人口圈层时间均可支可支消费结构（亿元）（元）（万人）配支出配收入约3400美2003宁波1769549万1046314277元鄞州区77万人鄞州288宁波552万20042158364762101128315882(非农20宁波市区万万)鄞州宁波市7717408鄞州339约4700美鄞州137732005农民人均宁波2446元宁波556宁波11758850828733万南部商务区　　⑴鄞州公园前地块。该区块北至鄞州公园，南至鄞州大道，西至宁南南路，东至前河南路，规划总用地面积约49.3公顷，是一个具有商务、商业、休闲等功能的城市综合功能区块。　　⑵万达广场地块。万达广场位于鄞州新区，东接天童北路，北邻四明中路，南依贸城中路，西至宁南北路，占地面积约21公顷，是9一个具有高档商务酒店、商业广场和高级写字楼的综合性城市功能区块。信地置业宁波万达商业广场?宁波万达商业广场总建筑面积约48万平方米，其中商业面积27万平方米。当天签订入驻协议的主力店中，既有“沃尔玛”、“百安居”、“特立屋”、“必胜客”、“肯德基”、“麦当劳”这类国际联锁巨头，也有“运动100”、“大歌星ktv”、“神采飞扬”、“万达院线”、“石浦酒楼”这样的新兴品牌。?王健林说，“实践证明，商业地产销售是死路一条，找不到成功案例，没有资金实力长期持有就不要搞，国内如此，从国际上看也是如此。所以，2003年以后，我们就不再出售商铺。”?宁波万达广场不仅商铺只租不售，而且是万达第三代商业地产的代表作。10信地置业宁波万达商业广场国际购物中心位于广场西北，总建筑面积近26万平方米。在这个区域，高度不同的7个单体建筑由主体两层、局部三层的商业步行街相连。7个单体建筑拟分别引进包括沃尔玛、时代华纳等“世界500强”企业在内的大型超市、建材超市、数码广场、娱乐广场、电影美食广场、家居广场、国际百货等业态。11信地置业经济数据归纳分析一个10万平米的城市MaLL的主要经济指标:人均GDP第一辐射圈人口人均可支配性收入人均可支配性消费支出恩格尔系数4000美元30-50万16000元13000元352005年数据合肥相关经济指标辐射城镇居民人GDP人均GDP总人口城镇居民人均可恩格尔圈层时间均可支（亿元）（元）（万人）支配性收入系数配支出18960102005853新站万7398968443约2300美元合肥185万合肥市新站区/瑶海区新站30万20104000-5000合肥城区16000-1800035以下1900-2100美元300万13000-1500012信地置业Mall的背后是——城市商业发展面临的主要机遇城市规模扩大，人口增加，为商业发展提供发展空间。根据中国城市商业总体发展规律，城市商业将有条件形成三个层次布局：（l）核心区的内层（内环线以内）形成中心商业区；（2）核心区的外层（外环线以内，内外环线之间）将随人口迁入形成若干区域性商业中心，将是商业发展新的增长点；（3）卫星城区商业。包括社区商业和邻里型商业。13信地置业城市商业中心的四种基本类型超区域型区域型社区型邻里型定义百货店2－6个百货店1－2个综合超市、超市、专业专业店、专卖店、大专业店、专卖店农贸市场、店、洗衣店型超市、城市商业街、大型超市、酒食品店、日、储蓄所、、酒店宾馆、娱乐、店宾馆、娱乐休杂店、快餐医药门诊休闲服务设施闲、银行、邮电店、美容美等配套服务设施发、书店、音像店商圈半径30－4010－203－51－2（公里）时间车距20－3010－205－103－5（分钟）商圈人口100－200以上50－1005－101－2（万人）总规模50万以上10－30万5万-10万0.5-1万交通条件城市交通中心区域交通中心社区交通非主要交通中心枢纽停车容量5000－100002000－5000300－50050－100设置地域城市规划中心商业区14信地置业本项目城市商业的总体定位?超区域?社区型?区域型型?商业中心?商业中心?商业中心15信地置业合肥、南昌、济南、南宁经济指标对比时间总人口GDP(亿人均社会消费品城镇居民可城镇居民可城市元)GDP(元)零售总额支配人均收支配人均支(亿元)入(元)出(元)2003582.61367.823632533.2110138395济2004590.081618.927610621117988471南2005597.441876.531604807.9123109227合2003456477.7810562207.4377856234肥200444058913378239.77861069982005455853.5718960324.3996847398南20034456271562023073915913昌200445082718388270869669572005475（非农1007.722390308103017064219）南2003641万50178629162宁市区145万2