镇江荷花塘项目·前期定位概念策划文件上海上实投资顾问出品2010.01.08红豆??LocationAnalysis贰·定位分析篇010ProjectPosition叁·功能策划篇035ConceptPlanningProposal4?【议程】壹·基础研究篇00【序】?本次报告主要针对荷花塘项目在现有规划条件的基础上，结合地块的文化特性，通过规划对地块进行最大化的价值体现；从而达到项目开发利润和品牌形象最大化。?红豆镇江分公司，在立足香江花城大盘开发成功经验的基础和建立的品牌形象上，本项目的开发必然再上台阶，再创新高，持续引领镇江人居生活方向。壹基础研究篇·镇江·前期定位策划报告荷花塘项目红豆越超2010ZhenjiangHONGDOInternationalCultural&ArtsCenter越超大市口北固山2010ZhenjiangHongdouInternationalCultural&ArtsCenter基础研究篇项目位置概述LocationAnalysis镇江·4前期定位策划报告荷花塘项目红豆长江渡口火车站西津古渡本项目金山寺2荷花塘项目，位处镇江老城区成熟的金山板块，因项目中原荷花塘的底蕴而为镇江居民所熟知，毗邻金山寺、西津古渡、长江景区；紧邻城市主干道中山北路和滨江大道，距火车站不足公里，交通便利，配套成熟、文化底蕴浓厚，是老城区难得的居住用地。越超西津古渡山体2010ZhenjiangHongdouInternationalCultural&ArtsCenter基础研究篇LocationAnalysis未出让二期地块项目用地概述镇江·一期地块六中用地5前期定位策划报告荷花塘项目红豆项目占地总面积约12.57万平米；一期规划占地面积约73370平米（约110亩），规划容积率为1.6，规划开发建筑面积约11.7万平米。剩余用地面积约52330平米，剩余开发建筑面积约8300平米，规划容积率指标约为0.159，与后期待征土地一并考虑；因土地拆迁和补偿问题对开发的影响，本次定位立足于项目整体规划，主力针对一期用地进行规划和产品研究，从而完成此项目的立意规划及概念建议。越超2010ZhenjiangHongdouInternationalCultural&ArtsCenter基础研究篇项目定位思考LocationAnalysis城市高度品牌建设生活高度镇江·6前期定位策划报告荷花塘项目红豆6区域土地稀缺土地价值红豆地产品牌地产因子分析文化因素老城区成熟配套交通便利市中心绝佳的地段，浓厚的文化底蕴和配套，优越的生活配套以及景观资源，本项目的开发的立足点应当不只局限在盈利上，更多的应当考虑为城市的建设贡献和企业的品牌建设，以及为镇江居民带来有文化、有品位的全新生活方式。越超2010城市研究ZhenjiangHongdouInternationalCultural&ArtsCenter基础研究篇LocationAnalysis镇江·7前期定位策划报告荷花塘项目红豆句容市丹阳市镇江总面积3850平方公里，是长三角最小的；市区面积1087平方公里（包含丹徒区750平方公里），也是沪宁线比较小的，仅为全市总面积的28%60?镇江2008年底户籍总人口270万，江苏省内倒数第一?非农业人口110万，比例为40％?市区人口100万，其中非农业人口60万，包含了丹徒区在内?外来流动人口，2007年统计市区10万左右，2006年11月1日第五次人口普查镇江全市常住外来人口23万，外来人口比例为9％镇江市从城市面积、人口结构等诸多城市发展因素上来分析，在沪宁线上排在最后，市区常住人口万左右，人口导入能力相对较差，对房地产的发展有一定的制约因素。越超2010城市研究ZhenjiangHongdouInternationalCultural&ArtsCenter基础研究篇LocationAnalysis镇江·8前期定位策划报告荷花塘项目红豆镇江处于沪宁线靠近南京的一端，到南京和上海的距离分别为80和220公里这个距离意味着镇江较苏锡常而言，受上海的直接辐射较弱镇江依靠长三角大的交通体系，但从区位和对外交通显示有边缘化危险。受上海和南京的辐射能力较弱。?镇江对外快速交通主要依赖沪宁高速公路和沪宁铁路，润扬大桥维系和江北的交通联系；?和沪宁线其它城市相比，镇江对外交通状况最差：主城区距离沪宁高速公路最远（15公里）；城际间高速公路数量不足；无锡民航机场启用后，镇江也是启用航空港最不便利的城市；和苏北的联系在润扬大桥贯通后也只能改善到区域平均水平偏上；和浙江联系也最不便利。越超2010城市研究ZhenjiangHongdouInternationalCultural&ArtsCenter基础研究篇LocationAnalysis镇江·9前期定位策划报告荷花塘项目红豆?2008年，第二产业的比重57％，接近但仍然落后于苏锡常地区3、4个百分点?产业层次低，多为造纸、化工和电力等重污染企业，规模小，支柱工业支柱作用不突出?经济基础薄弱之外，结构性矛盾仍是影响镇江经济的发展的制约性因素?工业性投入不足，新的经济增长点难以扶植?和区域内先进城市相比差距已经有拉大的趋势，在省内的位次较低工业比重相对较高，有一定的基础；由于缺乏新的经济增长点，和先进城市差距将进一步加大；可发展的空间相对较大。越超2010ZhenjiangHongdouInternationalCultural&ArtsCenter纽约大都市圈优势&机遇基础研究篇LocationAnalysis镇江·10前期定位策划报告荷花塘项目红豆五大湖大都市圈长三角长三角●●世界第六大都市圈世界第六大都市圈东京大都市圈长三角大都市圈巴黎大都市圈在世界经济版图上，镇江所处的长三角都市群是经济发展最快最为活跃的区域之一伦敦大都市圈??世界五大都市圈：世界创造财富最多的地方大都市圈融合：21世纪经济发展的主旋律越超2010ZhenjiangHongdouInternationalCultural&ArtsCenter优势&机遇基础研究篇LocationAnalysis以核心城市为中心网络化城市圈镇江·11前期定位策划报告荷花塘项目红豆交通快速发展150Km35Km100Km300Km京沪高铁城际轻轨沪宁高速公路沪宁铁路以核心城市为中心的大范围松散状态重大交通项目的建设如城际列车、京沪高铁开通，沪宁高速公路扩建等，将极大的缩短城市间的时间距离，加速城市间人流、物流、资金流、技术流的互动，从而使城市体系向网络化的方向发展。在区域交通网络化的推动下，长三角都市群的一体化融合进程将加快，尤其是高铁的开通，在与周边城市的关系更密切。越超2010ZhenjiangHongdouInternationalCultural&ArtsCenter优势&机遇基础研究篇LocationAnalysis镇江·12前期定位策划报告荷花塘项目红豆2012?在一系列的轨道交通筹划中，南京地铁二号线东延至镇江段有望先行启动，2012年前开工建设；?“宁镇地铁”2012年前开建，将真正实现南京都市圈“半小时通达”，届时公交卡将实现长三角八市通用。“宁镇地铁”年前开建，真正实现南京都市圈“半小时通达”?在一系列的轨道交通筹划中，南京地铁二号线东延至镇江段有望先行启动，2012年前开工建设；?“宁镇地铁”2012年前开建，将真正实现南京都市圈“半小时通达”，届时公交卡将实现长三角八市通用。越超2010ZhenjiangHongdouInternationalCultural&ArtsCenter优势&机遇基础研究篇LocationAnalysis镇江·13前期定位策划报告荷花塘项目红豆，将推动镇江经济发展宁镇扬经济圈现状1长江三角洲边缘城市，自身产业力较弱现状2长三角第三梯队城市，苏南经济较弱区级市机遇三大经济圈地理联接处??————?——虽然镇江自身产业能力相对较弱，属于苏南经济较弱区市；但地处经济活跃的长三角都市圈，而且宁镇扬经济圈的形成，直接促进镇江经济的发展。越超2010ZhenjiangHongdouInternationalCultural&ArtsCenter发展阶段优势&机遇基础研究篇LocationAnalysis进入稳定成熟的发展阶段，中间力量和高收入人群壮大类梯形结构第二、三产业转变；高级管理人员和专业技术人员开始增多镇江·14第一产业向哑铃型结构前期定位策划报告荷花塘项目红豆人口结构的变化金字塔结构农业、手工、基础制造业为主，人口数量少，高端客户以已有企业主为主高端人口中端人口低端人口钢铁等第二产业集群聚集和发展进一步带来大量的高素质产业人口城区的发展限制、高昂地价推动城区向郊区扩张中产阶级的郊区化为信息产业聚集准备了劳动力高素质人口聚集促进社会服务业的繁荣与升级人口与产业的良性互动优质居住社区建设吸引高素质的中产阶级郊区化生活质量的提升进一步带动产业聚集和高素质人口进入随着镇江产业结构的不断优化及与人口的良性互动发展，镇江最终将形成类梯形的较高素质人口结构，并促进中高端住宅及商业地产市场发展。越超2010ZhenjiangHongdouInternationalCultural&ArtsCenter优势&机遇基础研究篇LocationAnalysis镇江·15镇江城镇居民人均可支配收入769882029451108581238014291167751904405000100001500020000前期定位策划报告荷花塘项目红豆2001200220032004200520062007200801000020000300004000050000600