111年月20086布吉一村统建楼前期策划报告布吉一村统建楼前期策划报告222布吉一村统建楼前期策划报告①整体商业市场环境如何，对本项目有什么影响？②如何面对其他项目的竞争，本项目优势在哪里？③项目如何定位？商业业态如何规划？④本项目如何规划，产品如何设计？本报告是在我司进行充分的市场调查基本上，针对布吉一村统建楼以上四大问题结合现阶段市场状况、客户状况以及项目分析，提出的相应前期定位建议。前言333布吉一村统建楼前期策划报告目录第一章市场调查部分第二章项目分析及定位第三章项目规划与建筑设计444在哪里？市场布吉一村统建楼前期策划报告我们的555布吉一村统建楼前期策划报告一、整体经济及政策环境分析1.1、经济环境1.2、政策环境二、布吉总体市场状况2.1、经济及规划发展2.2、房地产发展状况2.3、布吉商业市场分析三、市场调查部分小结第一章市场调查部分666布吉一村统建楼前期策划报告十一五期间及到2020年，深圳经济社会发展的战略目标是：建设亚太地区有重要影响的国际高科技城市、国际物流枢纽城市、国际金融贸易和会展中心、国际文化信息交流中心和国际旅游城市，用15年左右的时间，在率先基本实现社会主义现代化的基础上，把深圳建设成为重要的区域性国际化城市。战略目标的定位无疑让深圳成为继北京、上海之后，最有可能跻身国际城市行列的一线城市，商业地产长期发展趋势乐观。深圳的商业地产发展中学习借鉴了香港商业发展中的优秀经验。伴随深圳地铁站客流量的不断增长，新的地铁商贸圈已经初见形成。商业地产热点区域将集中福田CBD区域和大型的社区商业配套，关外供给也将不断增多。2006年深圳新增竣工商业面积中，福田的新增竣工商业面积比例最大，占到27%，其次是宝安约占22%，再次为龙岗、南山等区域。“”深圳是最有可能跻身国际城市行列的一线城市，商业地产长期发展趋势乐观。初步形成具有香港特色的地铁商贸圈和商圈连接走廊新兴商圈不断涌现，???一、总体经济及政策环境1.1、经济环境777布吉一村统建楼前期策划报告1.收紧境外人士在华的房地产投资2.严格进行城市商业网点规划3.推进社区商业政策4.修编商业建筑设计规范对于商业用房市场的相关影响有：1.通过提高外企进入房地产的门槛，阻挡了国外闲散游资进入房地产市场的短期投资性行为，房地产市场特别是高端项目的销售受到一定影响；2.商业建筑设计规范及商业社区建设，为未来商业地产的区域型规划及设计提出了合理的发展方向。1.2、政策环境罗湖福田南山盐田宝安龙岗8887%7%12%1%48%25%/1年各季度供给量0072深圳第一季度各区商业物业销售面积对比4/年00623/年006206年/206年/02/1年0062/4年00522005年-2007年各季度商业物业供给量（单位：万平方米）05101520253035403/年00522/年00525年/15年/002布吉一村统建楼前期策划报告一是整体市场价值不断提升，新商业项目供应量同比减少，但成交价格却逆市飘红；二是宝安、龙岗两区商业物业市场发展速度超过了全市的平均发展水平；三是传统商圈的商业市场逐步形成了自身的特色，次级商圈渐成气候。1.3、深圳商业地产发展999布吉一村统建楼前期策划报告布吉镇在发展中形成了以工业为基础,第三产业为支柱，三大产业齐头并进的经济发展格局，产品远销欧美等国际市场，是广东省乡镇企业百强镇.现有个体工商户7000多家，其中工业企业500多家，从业人员20多万人.其中，年产值超亿元的民营企业有20多家，5亿元以上的有2家。广东第一镇强劲的产业基础为商贸发展提供了有利支持。特色经济广纳置业人群。??“”二、布吉总体市场状况2.1、经济发展101010区域详情组团定位功能组团(范围)该组团以商品油画而扬名的大芬村，正在实施提升品位的改造工程，这里将建成国内又一个大型油画基地，成为一个旅游景点和精神文明的新亮点。市全镇的政治、经济、文化中心以此带动周边的第三产业的发展新中心组团(包括镇政府大楼、市政广场一带该组团是个以高新技术产业为主的大工业基地,拥有人口11万人,区域面积达30多平方公里。该组团拥有华为公司等国内外知名企业目前区域共有三资企业、三来一补企业家，民营企业、私营企业家其中投资在亿元以上的家左右投资在亿元以上的有家，共引进资金达多个亿。将建成高科技产业园区,以高科技为龙头,先进工业为基础,适当建设相关配套生活、商业设施等第三产业并重的大基地坂雪岗组团(坂田、岗头、雪象村上李郎抓住靠近平湖编组站的优势,开发了占地4万平方米,建筑面积5万平方米的同富裕工业园。另外还有80万平方米的土地可供开发。以发展物流、仓储业为主大型的工业、商业为补充李郎组团(上李郎、下李郎、甘坑村这一带属于深圳的主要水源-----深圳水库保护区内,宜发展有特色的旅游地产。南岭村已经投资了5000万元，建成了53万平方米的求水山公园。以发展旅游业、商贸业为主沙湾组团(南岭村、沙塘布村、樟树布村、吉厦村及厦村该组团是布吉最繁华的区域，整个组团紧靠罗湖区，为众多房地产开发商所看好，纷纷抢滩这里拥有较多的较高档次的楼盘，房地产的销售占全镇的，供销两旺形成的第三产业使得该组团在五个组团中异常醒目，是名副其实的商贸中心。以发展商贸和房地产为主老圩组团(布吉村、水径村、老圩村及罗岗工业区,).300200.56,12060)“”,)“”).60%””)布吉一村统建楼前期策划报告老圩组团是名副其实的商贸中心?2.2、规划发展111111布吉一村统建楼前期策划报告1.地铁3号线修建：轨道交通3号线连接特区内罗湖与特区外龙岗区，起点为红岭中段路站，终点为龙岗区龙兴街站，全长32.895公里，总投资达109.87亿元，预计2009年建成通车。2.深惠公路改造：深惠路改造扩建工程将与轨道交通3号线同步进行，始于布吉联检站，经过布吉、横岗、龙城、龙岗和坪地街道，止于深圳与惠州交界处。线路全长35.99公里，根据规划，扩宽后的深惠路宽度将从目前的33米扩大到70米。另外还将清理深惠路120米红线用地，拆除红线内建筑，增设8米宽辅道、5米宽人道及30米宽人行道边绿化林带。3.清平快速：2005年7月16日，清平快速干道一期开通，一期工程全长7.48公里，含特区内市政工程段2.40公里和特区外段工程5.08公里。清平高速公路项目至目前规划为二期，其中第二期由布龙路龙景立交向北经过深圳市规划中的快速外环与东莞塘厦的高尔夫大道相接，全长11.22公里，总投资12.6亿元。4.饮食文化大道修建：临近饮食文化城交通状况的改善将彻底改变城市面貌?2.3、交通规划发展121212圈商线沿路惠深罗岗商圈圈业心商中布吉布吉一村统建楼前期策划报告心中业商园公吉布本项目本项目为布吉公园商业中心幅射区范围?2.4、商业房地产发展状况2.4.1、商业房地产发展格局及趋势131313布吉一村统建楼前期策划报告范围：是布吉最重要的商业区，以布吉公园为中心，沿金鹏路、龙岭路、新乐路、金丽路、吉华路辐射到上水径、下水径以南，新三村以西，西环路以北的工业区、德兴城等城区，其中包括了布吉老街片区。商业概况：（1）为布吉最早兴起的商业区，发展较为成熟；（2）区域商业档次较低，多以排式农民房小商铺为主，缺乏集中的精品商业街；（3）区域业态以中低档的服装卖场、五金店、通讯设备及维修、灯饰等，生意较旺，客户多为附近居民及打工者者居多；（4）街区商业多集中在大型超市、卖场、酒店附近，集中效应非常明显；布吉公园商业中心特征业态丰富、商业集中效益明显，但档次较低?141414布吉一村统建楼前期策划报告范围：起于布吉镇政府，止于中城康桥段深惠路沿线两侧；商业概况：（1）区域商业多位于深惠路两侧，且多为知名度较高，具有一定品牌效应的大型商场、超市，沃尔玛带动了整个片区的人气上升，商业氛围正日益浓郁；（2）沿深惠路的小商铺业态多为装饰品店、五金店、杂货店等，生意较为冷清，主要因为深惠路为交通主干道，车流量较大，粉尘、噪音影响较严重，停留的人流量较有限，无法吸引品牌商家进驻，无法形成主流；（3）区域客户主要以沿线社区居住人群、附近打工者为主，档次有所参差；（4）区域目前新推的几个商业项目如布吉东大街等有效地提升了本区域地商业形象，但仍无法彻底改变深惠路沿线物业的脏乱差的形象，短期内仍无法形成高档精品商业街区；（5）深惠公路的交通拥挤混乱是致命伤，片区顽症，难以医治，深惠公路立交桥以北整体规划凌乱，商业难以形成规模、顺畅流通；深惠路沿线商圈以社区商业为主，品牌商家带动效应明显。?151515布吉一村统建楼前期策划报告范围：布吉中心片区主要以环市民广场、文体中心，辐射到布吉新村、东方半岛花园商业概况：（1）该区域为布吉新生街区，主要商业有天虹商场、茂业城及街区商业等（2）主力消费群体为周边社区如金运家园、大世纪水山园、布吉新村、鸿景豪苑、东方半岛花园等居住人群，消费力属于中等水平（3）该商圈形成时间较短，目前商业氛围有所欠缺，主要靠大型商场吸纳人气，短期也无法形成氛围浓厚地精品商业街区布吉中心片区新兴商圈，以品牌商家及精品商业带动，整体商业氛围形成中。?161616布吉一村统建楼前期策划报告概况：罗岗商贸中心区以惠鸽路为中心，是布吉最新的商业中心区，由原有的南城百货、满庭芳和信义假日名城新一佳构成的金三角商圈商业概况：（1）整个区域市场的商业主要依托百合社区、信义社区与周边住宅小区居民以及罗岗工业区和京南工业区的劳务工作为主要的消费群体；（2）商业业态以装修材