协信高九路总部基地项目策划汇报重庆中原咨询顾问营业中心ChongQing01.2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1汇报说明中原咨询顾问中心自2010年11月下旬参与本项目的前期顾问咨询工作以来，截止目前，完成了项目的主导产业体系的选择、整体发展战略与定位、项目整体规划布局和南边地块产品建议等工作，本次汇报将从整个项目的角度回顾策划思考过程。本次汇报主要类容：主要成果：项目价值深度分析精炼项目价值项目产业选择与产业需求分析明确项目的主导产业与产业组合项目发展战略制定项目发展战略项目整体定位搭建项目核心价值体系项目整体规划布局编制项目整体规划布局和启动区写字楼（C项目启动区写字楼（C地块）产品建议地块）产品建议?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2汇报逻辑思路图项目价值精炼独一无二、代言城市未来价值的项目核心问题界定一、战略层面：1、什么样的产业与产业组合能代表城市未来价值？2、项目的整体发展战略是什么？如何构建项目核心价值体系？二、策略层面：1、项目整体规划布局及一期产品打造等产业选择与目标市1、根据城市战略地位和产业规划，本项目确定以创新金融为核心，带动电子信息、商贸物流、顾场需求分析问咨询、设计创意以及高端装备制造和新能源汽车共同发展的产业组合。2、选择主导产业创新金融及相关联的产业进行需求分析，为制定项目整体发展战略提供依据。项目发展战略与核1、以优质的产品作为基础，以政策和配套作为支撑，依托项目良好的区域价值和政府支持的背景，心价值体系发展以创新金融为主导、多产业复合的、能为企业搭建良好成长平台的产业聚集区，从而在未来代言重庆城市价值，形成重庆城市的符号之一。2、以基础硬件和软件加上特色软件体系及专属软件体系构成项目的核心价值体系。项目整体规划及一项目整体规划布局：2大办公区+2大服务区（特色、综合）+3重休闲空间。期产品建议一期写字楼产品：甲级写字楼+精品写字楼+LOFT写字楼?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3报告逻辑架构项目价值精炼项目价值精炼核心问题界定产业选择与目标市场需求分析项目发展战略与核心价值体系项目整体规划及一期产品建议?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4本项目是大规模商业用地开发项目，打造方向为企业总部基地地块兼容地块项目地块规划用地用地容积率建筑限绿地率面积性质高≤编号编号（代性质（≤）≤（%）（ha）码）（代（m）码）A地块A38-1/077.28C22.03526B/040.38C2R24.55030高九路B地块B/030.37C2R22.52530B/030.53C2R22.52530C地块C/051.48C24.5详分图30D3-1/052.18C2R24.5详分图30D地块D3-4/030.74G3------D4-2/030.81C2R24.5详分图30?D4-3/031.30G3------项目整体占地面积约240亩，建筑面积约52万方，E地块D/020.46R22.56030是大规模商业用地开发项目；D/020.24G1------?本项目是协信与政府合作打造总部基地，使本项F地块D3-2/031.24R24.5详分图35目拥有得天独厚政府支持优势；G地块D/021.59R24.5详分图35?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5项目位于城市几何中心，规模大，具有极度稀缺性，且与政府合作使得项目具有很强的可塑性?项目整体占地面积约240亩，建筑面积约52万方，三北区域是大规模商业用地开发项目；?本项目是协信与政府合作打造总部基地，使本项目拥有得天独厚政府支持优势；CBD项目享有城市中心成熟的交通配套，项目通达性好，与各个商务、商业中心连接紧密，但交通便捷度不够；大西区项目所在城市中心渝中区形象高，但项目所在南部区的区域目前以纯住宅开发为主，但特征不明显，域区域价值尚未定义；项目作为渝中区中成熟的大规模产业发展地块，具有极度的稀缺性。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6区域内项目聚集形成区域运营效应，并与大坪化龙桥等大片区相结合形成新的高端商务商业聚集区，承接解放碑商务中心外拓发展英利项目企业项目聚集形成区域运营8本项目紧邻企业两大住宅项目，7形成集高端居住和高端商务办公的区域运营效应；21高端商务新聚集区在化龙桥、大坪等有瑞安、龙湖、英利等多个高端写字楼项目，与65龙湖后工3本项目的总部基地形成新的高端4商务聚集区；①协信云溪谷嘉陵帆影中新城上城②协信阿卡迪亚承接商务中心外拓发展③万科锦城④中新城上城随着城市发展，解放碑商务中心⑤龙湖时代天街⑥英利七牌坊急需外拓，本项目所在片区在地⑦重庆天地理位置、区域价值上具备承接外⑧世纪金源拓发展能力；?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7项目物理属性界定城市中心〃大规模商业用地性质总部基地城市中心：本项目位于重庆中心渝中区内、大坪片区和化龙桥片区之间；大规模商业用地性质：项目地块以商业用地为主，建筑面积达52万方，属规模较大的商业用地开发；总部基地：在政府主导下，本项目发展总部基地；?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8重庆市场上的总部基地项目基本位于城市边缘，虽大多处于规划设计阶段，据中原了解，部分项目其产品力比较强势，但其综合配套力存在不足，且未来重庆市场上的总部基地都是工业用地，与本项目商业用地有着本质的区别表：重庆总部基地项目情况名称区位产品形态配套产品力政府支持用地性质工业地产开发限制条件：智能化办公、高新园?普惠?39栋独栋，两部分商铺和车山顶科技智能监控政策及?一企1、只能有7%的配套用房高新栋公寓，一栋库，其他配套总部设备、电子巡一议?政策，工业园5A写字楼，一主要依赖项目可作商业报批；基地更等高科技智无系列配套服栋星级酒店周边配套能化配套；务2、一栋楼只能为一个产36栋独栋写字商务中心、公权；上丁重庆早期总部高新园?普惠?高新楼、1栋SOHO寓、星级酒店商业（已总部基地，产品较政策，无系列园公寓、1栋和部分配套商售完）3、不能预售，必须是现基地落后；配套服务LOFT写字楼业房销售；甲级写字楼打微电园?普惠?康田享有大学城西4、购买主体必须是有法12栋独栋写字造标准，用材政策，因工业总部西永永天街等新兴工业楼用料皆属市场用地目前不能基地商业配套人的企业，个人不能购买；领先水平；销售5、交易税费高（首次交独栋、叠拼、酒店、会展、打造生态花园南岸区政府的恒德联排和ＥＶＡ易税为13.5%，转让税费公寓、商街、的办公环境，?普惠?政策，总部茶园办公系统四种工业康体娱乐、购整体产品围绕无系列配套服为20%）；基地形态的总部办物中心生态打造务公楼6、不能办理按揭贷款，静一如要抵押贷款需担保，且总部茶园前期筹备阶段前期筹备阶段前期筹备阶段——工业基地评估价值不高；资料来源：中原研究?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9重庆传统甲级写字楼虽拥有良好的地段和城市配套资源，随着未来甲级写字楼供应“井喷”，将提供越来越好的的办公空间，但其配套只能是城市公共配套，无法有更多的选择，与本项目在生态型、尊贵感、以及政策和服务平台方面不能相提并论售价水平租金水平（元2006入2009入区域项目名称预计推出时间楼宇名称（元/㎡）/㎡〃月）住率住率国际开发金融大厦2010年大都会商厦——140-170100%100%重庆金融街2011年国际贸易中心10000-1600070-10097%95%解放碑新港大厦（报业集团）2014年国际商务中心6500-900050-6093%95%重庆金融商贸大厦2013年未来国际10000-1400070-9093%95%申基二期（原华夏广场二期）2011年图：解放碑区域商务楼宇空置对比江北嘴置业公司重庆金融城2010年重庆银行2011年中国银行2012年浙江成大置业2012年中国农业银行2012年江北嘴台湾越洋2013年财信地产2011年西南物流2013年西南证券2012年重庆农村商业银行2012年光华地产2012年重庆潜在写字楼项目预计未来5年供应超过30个，供应体量超过300万方?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10项目价值项目物理属性市场情况项目价值精炼：城市中心、大规模、具有产业聚合能力、商业用地、低密度、生态的独一无二、代言城市未来价值的项目项目须站在城市发展的高度，以代言城市未来价值的角度来判断项目的发展方向，方能不辱这片圣神的土地的使命……?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11报告逻辑架构项目价值精炼核心问题界定核心问题界定产业选择与目标市场需求分析项目发展战略与核心价值体系项目整体规划及一期产品建议?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12核心问题战略层面问题?什么样的产业或产业组合能代表城市未来价值？?项目的整体发展战略是什么？如何构建项目核心价值体系？