盛润国际广场·白宫WhiteHouseShengrenInternationalPlaza整合营销推广方案郑州远见营销策划有限公司2007年8月目录第一部分市场分析第二部分项目分析第三部分项目定位第四部分平面表现第五部分营销策略第六部分商业部分营销策略第七部分取费办法第一部分宏观环境第一部分市场分析经济状况一、宏观政策环境分析市场分析二、郑州整体经济发展状况个案分析三、郑州市写字楼销售市场情况租赁市场四、写字楼个案分析五、写字楼租赁市场供需情况分析市场综述六、郑州写字楼销售市场综述商业部分七、商业部分市场调研分析3第一部分宏观环境经济状况市场分析宏观经济宏观经济宏观经济宏观经济个案分析租赁市场市场综述商业部分4第一部分一、宏观政策环境分析宏观环境1、国家对“中部崛起”的政策性支持，以及河南经济的强劲发经济状况展使得郑州作为中原城市群领头羊在国内影响力大大提升，国内市场分析外大型公司纷纷落户郑州，为郑州的写字楼的开发带来大量购买力。个案分析租赁市场2、郑州市政府大力扶持大型企业集团的发展，拉动城市经济增长，吸引更多国内外大型企业集团到郑州建立中部地区总部市场综述，使外地人到郑州投资置业已成为热点。形成黄河中下游地区商业部分的总部经济发展中心。第一部分3、郑州市加大城区范围，加快城市化进程，2010年实现建成宏观环境区域面积70平方公里，居住人口突破20万人；而郑东新区是加快城市化进程的重要区域。经济状况市场分析4、以收入划分的市场消费层次明晰化。个案分析5、“向东”已成为郑州发展的趋势，周围已形成高尚商务住宅租赁市场圈，前景看好。市场综述6、房产市场营销、竞争手段花样百出。商业部分7、房地产开发质量管理走向规模化、法制化。第一部分宏观环境经济状况市场分析经济状况经济状况经济状况经济状况个案分析租赁市场市场综述商业部分7二、郑州整体经济发展状况第一部分郑州市经济总体上发郑州市GDP增长情况（亿元）展迅速，但与周边城市相比还处250015.80%15.70%18.00%15.50%200216.00%200014.70%宏观环境165014.00%于中等水平，要成为区域性中心12.00%150010.70%10.90%1335110210.00%城市还要加快经济发展的速度。92710008228.00%经济状况6.00%5004.00%a、郑州市经济发展迅速但总体水2.00%市场分析a、郑州市经济发展迅速但总体水00.00%平还不高，没有明显的支柱性产业平还不高，没有明显的支柱性产业2001年2002年2003年2004年2005年2006年个案分析做支撑。做支撑。2006年郑州市GDP与周边城市对比租赁市场bb、郑州市、郑州市20062006年年GDPGDP总量占全总量占全300020.00%2500省总量的省总量的16.1%16.1%，，GDPGDP总量在周边总量在周边15.00%2000市场综述城市城市如如武汉、西安、长沙武汉、西安、长沙等等城市中城市中150010.00%1000还还处于处于中中等等水平，要建水平，要建设设大郑州，大郑州，5.00%500商业部分成为区域性中心城市还是要加快经成为区域性中心城市还是要加快经00.00%济发展的速济发展的速度度郑州济南武汉石家庄西安合肥长沙南昌城市2006年第三产业占GDP的比例第一部分80%70%70%60%57.70%宏观环境52.70%50%50.60%49.45%48.90%42.70%经济状况40%30%市场分析20%10%个案分析0%北京上海郑州广州武汉西安成都租赁市场?第三产业在国民经济中所占比重与写字楼物业需求（实际用家）成正比例关系。市场综述?郑州市第三产业经济发展水平与其他大中城市相比，对经济增长贡献率还处于较低的水平，这就决定了短期内郑州市对写字商业部分楼的市场需求较为有限，但随着经济的快速发展，郑州市的写字楼市场需求也在逐步增加。第一部分宏观环境经济状况市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析个案分析租赁市场市场综述商业部分10三、郑州市写字楼销售市场情况1、郑州市办公物业历年投放量和销售量比较第一部分郑州市历年投放量及销售量比较单位：万平米宏观环境100100.00%8080.00%经济状况6060.00%市场分析4040.00%2020.00%个案分析00.00%01年02年03年04年05年上半年投放量24.6238.0449.986.6242.4租赁市场销售量18.9929.6734.477.8627.4销售率77.13%78.00%68.94%89.88%64.62%市场综述据郑州市房管局统计数据显示，２００６年１~９月份，全市办公用房成交量不足１１万平方米，市场存量较大；截至06年底郑州市办公用房总商业部分投放量在150万平方米以上，这个投放量即使在北京、上海市场也是很大的，可见郑州办公物业供应量非常大，已基本处于饱和状态。2、纯写字楼历年投放量和销售量比较第一部分郑州市纯写字楼历年投放量和销售量比较宏观环境40200.00%150.00%经济状况20100.00%50.00%市场分析00.00%2001年2002年2003年2004年2005年个案分析投放量5.026.5419.38.1212.35销售量2.593.876.512.3514.02租赁市场销售率51.59%59.17%33.68%152.09%113.52%市场综述虽然办公物业的供应量及基本处于饱和状态，但高档纯商业部分写字楼的还基本处于供不应求的状态，高档办公物业（纯写字楼）越来越受推崇。3、商住楼楼历年投放量和销售量比较商住楼历年投放量和销售量比较单位：万平米第一部分100100.00%宏观环境8080.00%经济状况6060.00%市场分析4040.00%2020.00%个案分析00.00%01年02年03年04年05年上半年租赁市场投放量19.631.530.678.536.5销售量16.425.827.965.521.9市场综述消化率83.67%81.90%91.18%83.44%60.00%随着经济的发展，纯商务楼越来越受推崇，商住两用的办商业部分公楼的弊端开始引起人们的关注，因此，商住两用楼市场的接受度越来越差，消化率在逐年降低。4、销售价格分析第一部分郑州市历年写字楼价格走势8000宏观环境70006000经济状况50004000市场分析30002000个案分析10000租赁市场2000年2001年2002年2003年2004年2005年数据来源:郑州市房管局市场综述从图中可以看出，无论是商住楼还是写字楼，郑州市商业部分办公物业整体价格仍保持在偏低的水平，与高层住宅价格接近。5、写字楼客户产业比例分析通过郑州与深圳写字楼客户产业比例对比来看，郑州市写字楼市场还是以中小企业办公和个人投资为购买主体，占到了73.6%，金融、保险等大单第一部分客户数目较少，但需求面积较大，尚需引导；另外可以看出，目前郑州对世界上知名的大企业、金融机构、保险公司、实业团体的吸引力还不够。宏观环境经济状况郑州写字楼客户产业比例深圳写字楼客户产业比例市场分析个案分析租赁市场市场综述商业部分6、郑州市写字楼市场的竞争格局第一部分郑东新区建材、物流园区主要商圈划分：CBD宏观环境郑州经济开发区目前郑州加州工业园区经济状况市商圈主要可以划分为右图的七大商市场分析圈；金水东路但目前写经三路、农个案分析商务圈省级机关区字楼的主要竞争出业路商务圈星级宾馆区租赁市场现在郑东新区CBD、金水东路商圈以市场综述及经三路商圈三大商圈之间，出现了二七商圈碧沙岗商业部分三足鼎立的格局。商圈金水路东段、未来大道商务圈第一部分宏观环境代表项目：经济状况未来大厦、浦发国际金融中心、曼哈顿广场、银基王朝、期货大厦、广发大厦等。市场分析定位：以高档物业为主个案分析位于郑州省级行政机关集中地带——行政区，随着曼哈顿广场、银基王朝、浦发国际金融中心……等高端物业的相租赁市场继建成，该地区将形成郑州市最高端的大型居住、商业、商务办公区，以其高档次和超大规模的甲级写字楼群，吸引国市场综述内外大型企业总部的进驻，以高人一等的身份，傲视群雄，商业部分成为总部经济的聚集地。郑东新区CBD商务圈第一部分代表项目：王鼎·国贸大厦、海联国际、格拉姆国际中心、新芒果大厦、永和国际广宏观环境场、CBD世贸大厦、国泰·财富中心、蓝码·地王大厦、绿地·世纪峰会、新澳·世贸大厦、中华大厦、温哥华广场、立基·上东国际、景峰经济状况国际、嘉亿国际商务中心、国泰·财富中心、金成阳光世纪、商英金座、伟业·财智广场、绿地·世纪峰会、蓝码·地王大厦等等市场分析定位：以中高档物业为主个案分析位于郑东新区CBD内环沿线，受当时政策影响，众多开发商于04、05年开始在此兴建了大量高层商住两用楼，外观近似、体型雷同，租赁市场当时深受投资客追捧，但由于郑东新区发展的速度缓慢、目前人气不旺、规划不合理、配套不齐全等种种原因，市场冷淡，租户稀少，仅有的市场综述少量租户也以中小型企业为主，租金水平在0.5-0.8元/天/平米左右，出租率不到20%，预计其完全进入理想使用状态至少要在4-5年以后。商业部分18经三路、农业路商务圈第一部分宏观环境代表项目：金成国际广场、财富广场、绿洲银郡、思达数码大厦、省经济状况汇中心、国际企业中心等。定位：以中档物业为主市场分析郑州最早成型的写字楼集中地带，由于发展时间较早，个案分析而且在经三路沿线分布着众多机关、金融机构…..所以此地区的写字楼数量应该是郑州市布点最密的一个板块，除新建租赁市场成的省汇中心、国际企业中心纯办公外，均以商住两用楼为主，租户以中小型企业为主