汇龙国际花园整合营销提案报告审时度势优术制胜上海荒岛（南京）有限公司2008年1月市场篇：审时度势——谋攻第一章第一章邳州宏观经济分析邳州宏观经济分析一、城市概况1、区位：居江苏省北部，徐连都市圈中部，市区所在地运河镇位于东陇海铁路与京杭运河交汇处。2、经济：2006年末，邳州实现GDP总值达149.96亿元，居东陇海县级第一，创造了板材、大蒜、银杏、石膏产业“四个全国第一”。3、人口：全市人口约160万，城区人口23万。市场篇：审时度势——谋攻房间就范二、经济指标分析1、GDP指标邳州GDP总量增长统计图149.96124.14100.56150100单位：亿元500200420052006年份从邳州近三年来GDP指标走势来看，呈现出总量增长快，增长速度快的“双快”特点。GDP年均增长率高达20%以上，在徐州地区大有赶超县域经济首强——铜山之势。表明邳州经济发展持续看好。市场篇：审时度势——谋攻房间就范2、三次产业结构2004年邳州三次产业结构图30%31%一二三39%2006年邳州三次产业结构图32%26%一二三42%上图揭示：邳州市产业结构已经由“二一三”模式向“二三一”模式转型。农业比重急剧下降，第二产业得到加强，第三产业稳步发展。二三产业比例占据绝对主导地位时，农业人口将加速向二三产业转移，间接加速城市化进程。市场篇：审时度势——谋攻房间就范3、邳州固定资产投资邳州固定资产投资趋势图50.0047.0747.0740.0038.5738.57元30.00亿系列1：23.9523.95系列2位20.00单10.000.00200420052006年份近年来，邳州固定资产投资持续稳步增长，2004年－2006年环比增速为：1.2：1.6：1。数据表明：邳州工业化进程、城市化进程正处于一个高速增长期。固定资产投资持续增长将进一步加速邳州城市化水平。市场篇：审时度势——谋攻房间就范4、邳州工业增加值分析2006年末邳州内外资对工业增加值的贡献2006年末邳州企业对工业增加值的贡献15%7%内资小型企业外资大中型企业85%93%从左表显示的数据来看，邳州外资企业对工业增加值的贡献达到15%的高水平，表明邳州外资投资规模稳定增长、效益客观。外资对工业增加值的贡献愈大，对就业的拉动愈大。从大中型企业与小型企业对工业增加值的拉动作用来看，小型企业贡献远大于大中型企业。表明，邳州的私营企业经济活跃，一大批“先富起来”的私营企业主将带动邳州的投资置业消费。市场篇：审时度势——谋攻房间就范5、邳州外贸依存度2006年末徐州各县市外贸依存度邳州市13.7新沂市8.0睢宁县7.5铜山县3.2沛　　县1.0丰　　县3.3徐州市10.30.02.04.06.08.010.012.014.016.0单位：％图表显示，邳州外贸依存度远远高于徐州其他县市。邳州板材、大蒜、银杏、石膏产业出口勇夺县域经济“四个全国第一”。四项产业大体属于劳动密集型产业，间接导致农村劳动力加速向城市转移。市场篇：审时度势——谋攻房间就范6、在岗职工工资邳州在岗职工人均工资增长图16000140001341311625120009485元10000：8000位单60004000200002004年2005年2006年近年来，随着经济的发展，邳州在岗职工人均工资稳步增长，年均增长速度在15%以上。随着邳州工业化进程加速，产业结构升级，职工工资将维持稳定增长趋势。值得注意的是人均工资的绝对值还相对较低，工资增长的同时非投资性家庭支出也将随之增长。市场篇：审时度势——谋攻房间就范邳州宏观经济综述?邳州正处在工业化与城市化高速发展的进程中，城市经济发展的同时，人们收入稳步增长，生活水平得到提高，投资置业等需求将得到放大。?需要清醒认识到的是：邳州市民人均收入的绝对数值还处在相对较低的水平上，先富起来的人群（运河、官湖等地的板材、大蒜、银杏、石膏产业企业主）投资置业的能力与意愿得到膨胀。市场篇：审时度势——谋攻房间就范三、城市规划1、目标：“五年再造一个邳州”，规划方向：“北扩东移”。2、细化指标：构建远期“50平方公里、50万人口”的中等城市框架;争取在十一五末实现城市化率46％;争取十一五末实现40万农村劳动力大转移。3、城区重点打造“三场两带”，即“三场”（人民广场、锦锈广场、大桥广场）、“两带”（大运河、六保河风光带）和邳州公园。市场篇：审时度势——谋攻第二章第二章邳州房地产市场分析邳州房地产市场分析一、邳州房地产宏观形势1、投资额攀升，开发量急剧增大。邳州房地产投资增长图54.54.3543.5元33.08亿：2.52.33位2单1.510.502004年2005年2006年按照邳州房地产发展态势，以2005年－2006年增长比例（140%），保守估计2007房地产投资额在6亿元左右，2008年房地产投资额在8－10亿元之间。2007年房地产开发量在30万㎡－40万㎡之间，2008年房地产开发量将在40万㎡－60万㎡之间。市场篇：审时度势——谋攻根据我司调研所得到的数据，进一步佐证了2008年邳州房地产市场上市量大增的事实，仅以我司调研的一些较大盘整理的数据来看，2008年邳州房产上市量约为46万㎡。若算入新华世纪嘉园等老盘以及一些5万㎡小盘的上市量，2008年邳州新房上市量将在50万㎡——55万㎡之间。项目预计上市量（万㎡）荣盛文景苑5万邦盛世嘉园4三星花苑4中央·佳地广场3.5水杉御景4名城国际花园3.5富贵第一城6耀邦新世界花园5黎明锦绣豪庭4金安怡丽家园3汇龙国际花园4合计46市场篇：审时度势——谋攻2、去化量有所增长，但去化压力增大邳州房地产去化面积增长趋势2522.42018.55米16.91平15万：10位单500.862004年2005年2006年2007年注明：2007年数据为估算值，以二季度5.6万㎡峰值估算，数据来源为江苏统计局网站、邳州房管局。随着邳州房地产市场逐渐趋于成熟，年增去化面积平稳，按2006年－2007年同比增速（20.7%）计算，2008年邳州房地产市场新房去化量约为27万㎡，与预计开发量相对应，存在20万㎡左右的剩余量。市场篇：审时度势——谋攻3、房价走势趋于平稳，短期上探存在一定压力邳州新房均价走势图250022002100200019001500㎡1400/元100090050002005年初2006年初2007年初2007二季度2007三季度邳州房价快涨期在2005年初至2007年年初，2007年房价走势趋于平稳。随着开发量放量增大以及政策层面的影响，预计2008年邳州房价走势更趋平稳，开发商定价将采取审慎原则，不排除因竞争压力过大，出现普遍打折的情况。市场篇：审时度势——谋攻4、受政策层面影响，市场观望气氛较浓政策一：央行“第二套”房贷政策明确界定以家庭为单位界定第二套房，在未还清首套住房贷款的情况下，购房者第二次贷款购买商品房，首付比例提高至40%，利率在现行利率的基础上提高10%。政策二：央行年内第六次加息2007年12月21日起，央行决定调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。政策一对购房者的影响将打击已有第一套住房的“先富起来”人群的购房积极性；政策二的影响则波及到所有购房者，尤其是对购买第一套住房的刚性需求者，在邳州职工人均收入尚处于较低水平的情况下，弹性效应更明显。根据我司对一些售楼处的走访，2007年10月份以后整个市场处在观望状态。政策面影响将加剧市场观望。市场篇：审时度势——谋攻房间就范邳州宏观地产市场综述?总体上市量与去化量、去化速度之间存在严重的矛盾。?房价走势趋于平稳，定价时应综合考量竞争对手价格、购房者心理价位，采取审慎原则对待。?市场观望气氛浓厚的背景下，快速去化是关键。市场篇：审时度势——谋攻二、邳州房地产微观形势1、市区“北扩东移”，北区、东区两大板块集中放量。（1）北区板块世纪大道以北的区域，含世纪大道南侧的名城国际花园、黎明锦绣豪庭。（注明：划分标准参考当前邳州楼盘分布图，非唯一标准）板块特征土地联结成片，可利用住宅用地量大，利于统一规划；配套优势较为明显，现市政府行政办公主要集中在该片区内，医教设施较为齐全，世纪大道、建设北路两条主干道串联整个片区，交通便捷，区内各楼盘配套资源可实现共享。市场篇：审时度势——谋攻（续）北区板块特征片区内楼盘众多，开发量大，集中了一批品牌开发商。新近将上市的大盘有170万㎡的富贵第一城（首期40万㎡）、26万㎡的耀邦新世界花园，中等规模的水杉御景（16万㎡）、黎明锦绣豪庭（10万㎡）、名城国际花园（约7万㎡）等。短期开发量在100万㎡左右，远期开发量将达到250万－300万㎡。片区内楼盘涵盖物业类型丰富，多层、花园洋房、小高层、高层、别墅等一应俱全。北区价格（均价）区间2200元/㎡－2900元/㎡。市场篇：审时度势——谋攻（2）东区板块瑞兴路以东的区域，含瑞兴路西侧的万邦盛世嘉园、三星花苑。（注明：划分标准参考当前邳州楼盘分布图，非唯一标准）板块特征政府规划中新城发展的另一极，自然环境好，适宜人居，六保河风光带、邳州公园等自然资源是该板块的绝佳卖点；但该板块受瑞兴路、铁路、六保河等因素分割，楼盘分布较散，整体联动受到一定影响。板块内配套较好，实验小学、儿童医院、运河中学（初中部）等公共配套遍布板块内，但目前生活配套不是很方便。板块开发量仅次于北区，目前总体开发量在70万－80万㎡左右，汇龙国际花园以30万㎡体谅雄