梓源机构保留本次提案文字及图片所有权2011.07.28汇福佳苑市场攻击策略（阶段性媒体计划）第五部分广告推广策略及建议（我们的楼卖给谁）第四部分形象策略及包装建议（在形象上如何包装）第六部分媒体策略及建议（我们从哪里脱颖而出）第三部分目标消费群的形态和心态梓源机构保留本次提案文字及图片所有权2011.07.28（广告、促销、公关推广）（市场楼盘目前销售现状）第二部分项目SWOT及竞争分析——————————————————————————————————————目录第一部分策略构建的市场依据梓源机构保留本次提案文字及图片所有权2011.07.28第一部分策略构建的市场依据｝万州经济发展现状｛梓源机构保留本次提案文字及图片所有权2011.07.28数据来源：重庆万州区政府网｝万州经济发展现状｛梓源机构保留本次提案文字及图片所有权2011.07.28500.135004;20.1%9.83333.876.6%273.7325.0%192.5316.4%全年实现万州生产总值亿元，提前一年建成“亿万州”，经济总量列全市第位按可比价格计算，比上年增长，比全国、全市分别高和个百分点，增速列全市第位。分产业看，第一产业实现增加值亿元，增长；第二产业实现增加值亿元，增长；第三产业实现增加值亿元，增长。｝万州经济发展现状｛梓源机构保留本次提案文字及图片所有权2011.07.28数据来源：重庆万州区政府网103.9%3.8%10.9%市场物价总体平稳。全年城镇居民消费价格指数为。工业品出厂价格上涨，原材料、燃料、动力购进价格上涨。梓源机构保留本次提案文字及图片所有权2011.07.28年末数（亿元）比年初±本外币存款余额人民币存款余额＃企业存款城乡居民储蓄存款本外币贷款余额人民币贷款余额＃短期贷款中长期贷款＃个人消费贷款%469.220.7467.7721.4125.5239.5287.3316.6215.1232.7214.9932.648.9940.4156.5127.536.8186.5年末金融机构存贷款余额指标2010｝万州经济发展现状｛梓源机构保留本次提案文字及图片所有权2011.07.28数据来源：重庆万州区政府网1663311.5%533219.3%254217.7%城乡居民收入增加。城镇居民人均可支配收入元，增长。农村居民人均纯收入元，增长，其中，人均工资性收入为元，增长。｝万州经济发展现状｛梓源机构保留本次提案文字及图片所有权2011.07.28数据来源：重庆万州区政府网以上的数据显示，万州人民能理性的看待房地产，具有一定的购买力｝万州经济发展现状｛梓源机构保留本次提案文字及图片所有权2011.07.28数据来源：重庆万州区政府网｝万州经济发展现状｛梓源机构保留本次提案文字及图片所有权2011.07.28201034225.6%307.4727.6%29.5610.5%年，我区在“五个重庆”建设的强力推动以及“一桥五路”、“四大工程”、“六大公建”的有序推进下，全社会固定资产投资呈现快速增长势头。全年完成全社会固定资产投资亿元，比上年增长。其中，建设与改造投资亿元，增长，房地产开发投资亿元，增长。｝万州经济发展现状｛梓源机构保留本次提案文字及图片所有权2011.07.28现状29.610.5%542.817.1%84.70.6%174.93.9%58.3351.0%27.216.2%全年完成房地产开发投资亿元，比上年增长；房屋施工面积万平方米，增长；竣工面积万平方米，增长；销售面积万平方米，增长。全年商品房销售额亿元，增长。商品房空置面积万平方米，增长。万州房地产开发｝万州经济发展现状｛梓源机构保留本次提案文字及图片所有权2011.07.28进程3.60.860.93.583881333996141964.330.835.8%16.24.125.629.7%19小城镇建设步伐加快。完成小城镇建设投资亿元，新增建成区面积平方公里，新增人口万人，完成农民新村建设投资亿元，规划农民新村个，开工建设个，建成户，改造农村危旧房户。土地集约化经营取得新突破。新增土地流转面积万亩，累计面积达到万亩，占承包面积的，提高个百分点。新增土地集约化经营面积万亩，累计面积达到万亩，集约率达到，提高个百分点。万州区新农村建设71845854700773847558㎡(/)成交均价元梓源机构保留本次提案文字及图片所有权2011.07.281.31%-6.90%-37.89%-37.80%-44.13%()同比面积78.32%18.89%-18.83%-58.00%-23.37%()环比面积68.841122.76145.95163.907111.838㎡目前市场现状成交面积（万）761218240140521586512889成交套数1-5()月份重庆楼市成交统计数据来源：领域机构——2011年上半年重庆主城区房地产发展与全国各大城市相比，仍然较比火热。月份2011.12011.22011.32011.42011.5梓源机构保留本次提案文字及图片所有权2011.07.28由于政府政策的影响，目前楼市的成交量下降，上有政策下有对策，各大楼盘都采用相应的措施，提交销售业绩。??????发改委：十二五将实现保障房覆盖率达20%政府出台让房地回归理性的政策住建部:4月6日起个人住房公积金存贷款利率上调调存贷款基准利率0.25个百分点商品房销售须明码标价央行年内第三次加息政府出台让房地回归理性的政策梓源机构保留本次提案文字及图片所有权2011.07.28热销楼盘透视一种是知名品牌开发的大型化、集约化楼盘，如万科锦程，恒大绿洲，龙湖时代天街。成功路线透视：注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略。他们都曾经开发过享有盛誉的大型楼盘，拥有很高的知名度和美誉度，充分利用品牌优势推出新盘。梓源机构保留本次提案文字及图片所有权2011.07.28成功路线透视：由于政府政策的影响，如明码标价。再如恒大为例，明码标价12000，均价8700，12000-8700=3300，营销团队就通过变向性的降价方式销售，而且操作空间3300.恒大地产上半年的成交量排名前10。热销楼盘强大的营销团队，清楚的把握市场脉搏。梓源机构保留本次提案文字及图片所有权2011.07.28热销现象启示本案由于自身是个新品牌，要取得热销的成绩，必须在个性和特色上下工夫，在形象包装上要有新意，以一种概念引导潮流。其形象包装本身首先就要能引起社会的极大关注，并产生共鸣，这样才能为销售打好坚实的基础。以及打造一支优秀的营销团队，才能使其销售如鱼得水。梓源机构保留本次提案文字及图片所有权2011.07.28总结??楼市已经进入了一个硬件（规划、建筑）拼“综合实力”、软件（定位和推广）讲“特色”和“差异”的时代。而硬件的比拼越来越趋于同质化，所以楼盘与楼盘之间的竞争更加体现在软件方面的较量。只有具有一定实力、市场定位准确、规划布局新颖、包装推广到位的个盘才受市场追捧。因此对于本案，我们认为，作为一个新品牌，做为新农村建议项目，能得到政府的大力支持，另一方面，它更需要寻找和形成自己鲜明的“特色”（这包括市场定位、包装推广等方面），以“特色”贯注整体、形成合力，通过概念炒作吸引社会关注，引导消费潮流，方乃“制胜之道”。梓源机构保留本次提案文字及图片所有权2011.07.28第二部分项目SWOT及竞争分析梓源机构保留本次提案文字及图片所有权2011.07.28项目SWOT分析梓源机构保留本次提案文字及图片所有权2011.07.28?????地处城镇中心，巨大升值潜力；周边生活配套齐全（超市、学校，酒店，邮政，医院）；交通便捷本案位于三湾路主干道公路；六层住宅，可比低层，用地强度不大，管理维护费用低。足够的停车场、停车位，解决了许多市内社区“停车难”的大问题。Strength（）优势梓源机构保留本次提案文字及图片所有权2011.07.28?????万州人对该地段的认同度低；房地产开发公司是个新品牌，没有知名度，美誉度尚未建立；户型可供选择性有限，没有突出的竞争优势;户型面积偏大，而且房间厅室之间的配比不科学，造成不少的浪费面积，总价过高，销售难度大。公共空间、交通空间以及私人空间的处理不科学，会给业户将来的日常生活带来不便。Weakness（）劣势梓源机构保留本次提案文字及图片所有权2011.07.28????市民可支配收入增长，房地产市场开始回升；新农村建设扎实推进，公共服务设施得到进一步改善;所处区域升值潜力大;当地销售单价偏低;Opportunity（）机会梓源机构保留本次提案文字及图片所有权2011.07.28??;受地理位置的影响和产品品质限制了消费群；绿化率低，园林景观很难形成Threaten（）威胁梓源机构保留本次提案文字及图片所有权2011.07.28项目竞争对手分析梓源机构保留本次提案文字及图片所有权2011.07.28竞争对手常规比较/M45002.7435%5500230.2%3700\"\"4+1F6+1F11+1F17+1F楼盘位置价格元?容积率绿化率配套开发商祥瑞天湖美郡万州区天子城下天仙湖畔小区智能化程度高，游泳池、网球场、羽毛球场、运动休闲广场、会所、大型生活超市、保健康乐中心、美容中心等，高品质生活配套设施及社区功能完善，小区注重建筑质量及施工工艺，而建筑小品与园林景观的有机结合，将打造出一个全新概念的精英部落。小区智能化程度高，游泳池、网球场、羽毛球场、运动休闲广场、会所、大型生活超市、保健康乐中心、美容中心等，高品质生活配套设施及社区功能完善，小区注重建筑质量及施工工艺，而建筑小品