第一部分市场分析第一篇宏观经济分析第二篇宏观房地产市场分析第三篇区域市场分析第四篇成功类似项目开发案例借鉴-1-第一篇宏观经济分析一、宏观经济状况1、综合经济1.1经济总量：全市经济持续快速增长。初步测算，全年实现地区生产总值4283.3亿元，其中，第一产业实现增加值102.9亿元，增长1.9%，增幅下降1.4个百分点；第二产业实现增加值1610.4亿元，增长16.7%，增幅提高4.8个百分点；第三产业实现增加值2570亿元，增长11.6%，增幅提高1.3个百分点。产业结构继续优化，非农产业比重进一步上升，二、三产业比重达到97.6%，比上年提高0.2个百分点，其中第二产业比重上升1.8个百分点。1.2财政收支：地方财政收入增势良好。全年完成地方财政收入744.5亿元，比上年增长29.7%。1.3价格水平：价格总水平有所上涨。居民消费价格指数为101%，高于上年0.8个百分点。其中，食品类价格上涨4.8%，影响总指数上升1.4个百分点；娱乐教育文化用品及服务类价格上涨1.5%，居住类价格上涨1.4%，烟酒及用品类价格上涨1.2%。除此以外，交通和通信类价格下降4.3%，家庭设备用品及维修服务类价格下降3.1%，衣着类价格下降1.1%，医疗保健及个人用品类价格下降0.8%。-2-生产领域价格涨幅较高。工业品出厂价格指数为103%，比上年提高1.5个百分点；其中生产资料价格上涨3.7%，生活资料价格上涨0.6%。原材料、燃料及动力购进价格指数为114.2%，比上年提高9.5个百分点；其中黑色金属材料类、农副产品类、有色金属材料和电线类、燃料动力类价格上涨幅度较大，分别为24.5%、22.3%、20.9%和20%。1.4投资：投资增势趋于平稳。2004年年初，全市固定资产投资增速偏高，通过坚决贯彻落实中央宏观调控措施，投资增速逐步放缓。全年全社会固定资产投资2528.3亿元，比上年增长17.2%，增幅下降1.7个百分点。其中，基本建设投资631.4亿元，增长22.7%；更新改造投资175.3亿元，下降18.9%；房地产开发投资1473.3亿元，增长22.5%。重大工程建设进展顺利。我市确定的66项重大工程累计完成投资724.8亿元，占全社会固定资产投资的比重为28.7%。截止到年底，已有31个子项目交付使用。-3-2、主要产业2.1农业：农业生产保持稳定。全年完成农业总产值254亿元，比上年增长6.8%（按现价计算）。2.2工业：工业生产快速增长。全年完成工业增加值1290.2亿元，比上年增长19.3%，增幅提高7.1个百分点。工业对全市经济增长的贡献率为43.4%，提高10个百分点。工业经济效益大幅提高。全年规模以上工业企业经济效益综合指数169.3%，比上年提高18.4个百分点。实现利润310.8亿元，增长32%；利税总额522.5亿元，增长23.9%。2.3建筑业：建筑业生产平稳增长。全年建筑业实现增加值320.2亿元，比上年增长6.2%。建筑业总产值达到1505.8亿元，增长15.2%；房屋施工面积13073.6万平方米，增长7.5%；竣工面积4526.3万平方米，增长0.9%。建筑企业效益有所提高。全年实现工程结算收入1542.5亿元，增长16%；实现工程结算利润131.5亿元，增长16.4%。按施工产值计算，全员劳动生产率14.9万元/人，增长14.6%。2.4交通运输、仓储和邮政业：全年交通运输、仓储和邮政业实现增加值144.9亿元，比上年增长7%。2.5信息传输、计算机服务和软件业：全年信息传输、计算机服务和软件业实现增加值317.8亿元，比上年增长10.8%。2.6批发零售业：全年批发零售业实现增加值263.7亿元，比上年增长6.8%。消费品市场稳中见旺。全年实现社会消费品零售额2191.8亿元，增长14.4%。其中，吃类商品零售额610.8亿元，增长22.7%；穿类商品零售额242.1亿元，增长15%；用类商品零售额1224.6亿元，增长8.2%。居民消费结构稳步升级，汽车、家居、通讯类商品消费快速增长。-4-2.7金融保险业：全年金融保险业实现增加值598.6亿元，比上年增长5.4%。信贷投放明显收缩。根据宏观调控的要求，金融机构严格控制信贷规模。年末，全市中资金融机构各项人民币贷款余额12600.2亿元，比年初增加1457亿元，新增贷款比上年减少646.2亿元。其中，短期贷款余额4721.6亿元，比年初增加420.4亿元，少增309.4亿元；中长期贷款余额6414.7亿元，比年初增加919.8亿元，少增244.6亿元；票据融资756.5亿元，比年初减少11亿元，少增161.1亿元。中资金融机构人民币存款余额21625.9亿元，比年初增加3327.4亿元，多增398亿元。其中企业存款余额12310.1亿元，比年初增加2080.1亿元，多增656.5亿元；居民储蓄存款余额6122.3亿元，比年初增加828.8亿元，少增75亿元。保险市场平缓发展。年末，全市有各类保险公司30家，比上年增加10家；保险中介机构184家，增加84家。全年保费收入278.9亿元，比上年下降1.3%。其中，财产险保费收入65.9亿元，增长26.9%；人身险保费收入213亿元，下降7.6%。全年各类保险赔款给付支出54.3亿元，比上年增长13.1%；其中产、寿险分别为33.2亿元和21.1亿元，分别比上年增长22%和1.3%。资本市场稳步发展。全年证券市场各类证券成交额18512.9亿元，比上年下降20.8%；其中股票成交额7247.7亿元，增长43.8%；国债成交额671.7亿元，下降42.8%；基金成交额78.9亿元，下降28.5%。年末上市企业（A股）达到82家；其中，当年上市企业（A股）6家，筹集资金16.7亿元。2.8房地产业：房地产业保持较快发展。全年房地产业实现增加值228.4亿元，比上年增长15.7%。全年完成房地产开发投资1473.3亿元，比上年增长22.5%；商品房开复工面积9931.3万平方米，增长9.5%；竣工面积3067万平方米，增长18.2%。商品房市场需求活跃。全年商品房销售面积2472万平方米，增长30.4%；其中，商品住宅销售面积2285.8万平方米，增长29.1%。全年商品房销售额1249.1亿元，增长39.1%；其中商品住宅销售额1085.1亿元，增长37.5%。商品房价格有所上升。全年商品房平均售价为每平方米5053元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售价4747元，提高291元。存量房交易量进一步扩大。全年存量房成交面积708.3万平方米，成交金额217.7亿元，分别比上年增长81.6%和78.2%。-5-2.9旅游业：旅游市场恢复正常。全年接待海外游客315.5万人次，比上年增长70.4%，比2002年增长1.6%。旅游外汇收入31.7亿美元，增长66.8%。-6-3、城市建设与管理3.1危旧房改造和经济适用房：危旧房改造和经济适用房建设稳步推进。全年完成危旧房改造投资203.1亿元，与上年基本持平；拆除房屋72万平方米，下降61%，其中拆除危房29.9万平方米，下降57.3%；动迁居民2.4万户，下降54.3%。全年经济适用房投资98亿元，比上年增长6.3%；施工面积890万平方米，竣工面积308.8万平方米，分别下降1.4%和15%；销售面积306.3万平方米，下降4.3%；实现销售额90.4亿元，下降0.8%。3.2城市交通：交通设施建设继续加快。全年完成交通运输投资148.8亿元，比上年增长15.2%，占城市基础设施投资的比重达到33.3%。轨道交通项目进展顺利，地铁四、五、十号线（含奥运支线）全面开工，在建规模达到86.3公里。公路建设稳步推进,全年新改建公路953公里；其中，在建高速公路100公里，六环路黄村至良乡段24公里已建成通车。城市道路建设进一步加强，首体南路、圆清路、五塔寺路、白云路、马家堡西路等工程建成通车，道路通行能力不断提高。6座交通枢纽建设按计划进行，其中，动物园交通枢纽已经启用，进入试运行阶段；六里桥综合客运枢纽基本具备试运营条件；马驹桥一级货运枢纽年底已报竣工。城市公交体系逐步完善，服务效率进一步提高。年末，全市公共电汽车（含小公共，下同）线路达到599条，公共电汽车运营里程17206公里；轨道交通运营里程达到114公里，与上年末持平。全市共有公共电汽车运营车辆2万辆,比上年增加1204辆；客运出租车运营车辆5.2万辆，减少1.1万辆。全年城市公共交通共运送乘客51.2亿人次（不含出租车），比上年增长17.9%；其中公共电汽车运送乘客45.2亿人次，增长16.6%；轨道交通运送乘客6.1亿人次，增长28.4%。全年出租汽车客运量达到5.9亿人次，比上年增长13.5%。年末全市汽车保有量187.1万辆，比上年末增加19.4万辆；其中轿车保有量109.6万辆。私人汽车保有量达到129.8万辆，比上年末增加18.2万辆；其中轿车保有量80.3万辆。-7-4、2005年一季度宏观调控影响增强，主要经济指标增幅回落今年一季度，北京市主要经济指标表现稳定，但是增幅较去年同期有比较明显的回落，从发展趋势看，比去年第四季度进一步减缓，反映宏观调控的影响有所增强。初步观察统计数据：4.1工业生产增势减缓。全市规模以上工业企业实现增加值增幅比上年同期回落8.6个百分点，比去年四季度回落7.7个百分点。其中，专用设备制造业、交通运输设备制造业、石油加工炼焦及核燃料加工业增加值增幅均比上年同期回落。高新技术产业发展形势较好，完成工业增加值89.4亿元，按现价计算增长15.8%，增幅同比提高4.1个百分点