呈递：东山县嘉盛房地产有限公司打造东山首个人居样板社区[龙潭嘉园]项目策划方案-东山●铜陵-2008\8一次不同寻常的思索通过与开发商的接触，并对项目实地考察及安排市场人员市调后，我们整理了一下思路，觉得通过如下几个方面，能够完整表述出我方对项目的理解和观点。项目的理解市场的理解产品的理解和建议项目的推广客户的精准项目销售项目的营销操作定位定位认识项目1、规划数据总用地面积2692.4平米建筑用地面积1746.86平米总建筑面积10998.43平米?项目占地小容积率4.085?建筑密度高绿化率15%?绿化率低建筑密度64.882%?1#楼40+8（楼中楼多层住宅改）2#楼36+8（楼中楼改）3#楼4认识项目2、建筑外立面?坡屋顶?瓷砖贴面?外飘窗?大进深阳台?百叶窗式空调机位认识项目铜陵埔西3、地理位置项目位于铜陵镇与康美镇中心、城垵路与西铜大道交汇处认识项目4、项目SWOT分析项目地理位置不理想，产品无鲜明特色，这样的项目从何处打开市场？如何得到消费者认同？回首，看看东山……看东山(宏观环境）社会环境东山岛是全国第六、福建第二大海岛县，主岛面积194平方公里。地处中国东海与南海交汇处，位于厦门经济特区与汕头经济特区之间，是大陆距台湾最近的海岛。被誉为“海峡西岸旅游岛”。两条出岛通道——大产跨海大桥和八尺门大桥，直连324国道;沈海高速公路，南下汕头一个小时车程，北上泉州两个小时车程。规划中的厦深铁路支线、武平至东山高速公路延伸线直达东山港区。全县陆地面积247.24平方公里，设置七镇，61个行政村，16个社区，总人口20.34万人。城镇化水平达到了44.3%。从世界城市化进程看，城镇化水平超过30%，即进入快速增长期。近年全社会固定资产投资完成额（东山）人居形态项目名称2004年2005年2006（万）（万）（万）房地产开发投入106291947812019城镇自建房投入/23572401建安投入160343279825658数据来源；东山2006年统计手册本区内，自建房、与商住房同时出现，并作为主要的居住形态；随着西埔镇作为为行政中心、并在政策带动下的进一步发展，铜陵已经有少数居民开始外迁到西埔。06年东山房地产开发投资1.2亿元，负增长38.3%，开发商对市场判断和决策力度决定了当前的产品档次和市场状态；看东山(宏观环境）经济形态以临港工业、海岛渔业、滨海旅游等海洋经济为支柱。拥有有五大创业基地：水产品精深加工基地渔需渔具与轻工业基地船舶修造与渔业服务基地风动石――九仙山景观旅游基地屿南湾――南门湾休闲旅游基地以第二、三产业为主，脱离农耕社会。看东山(宏观环境）文化形态六百余年的文化古城，区内名胜古迹众多因其地缘优势，与潮汕、台湾多有往来是福建对台经贸文化合作交流基地东山的房地产市场现处于起步并高速发展的阶段。随着“海峡西岸旅游岛”的进一步打造，东山岛未来发展蓝图已经越来越清晰可见。区域概况铜陵概况：铜陵镇位于东山岛的东北端，是一座六百余年的文化古城。全镇总面积7.5平方公里，人口近6万，下辖11个居民社区，1个行政村、12个渔业公司，是东山县的经济、文化中心。以临港工业、海岛渔业、滨海旅游为主要经济形态。非农业人口比例很高，是一个城镇化明显的地区。近年本地区人口统计数据地区2005年全区人口2006年全区人口非农人口铜陵镇533165315653156西埔镇443084489629585康美镇15572184495510数据来源：东山2006年统计手册区域概况区域分析：本区是一个城镇化快速发展的地区城镇化中的人：生活在改变、人对生活的态度也在改变在生活方式城市化的过渡中充满了人对新事物、新观念的期待、迷惑和矛盾自建房与商住房同时出现并作为主要的居住形式正是过渡期人们面对生活变迁时复杂心理的表现当了解了东山的结构后，我们更多的是需要了解我们的竞争对手（市场竞争者）看西埔/看铜陵西埔重点项目调研中信新城项目名称北市福景东方广场聚福花园二期（新城中心）占地面积6000平方米，占地面积：10.5公倾电信大楼对面，地点相占地28亩，一期13亩，二期基本资料总建筑面积15000平方建筑面积：45万㎡对偏僻12亩，米位于东山县西埔原北市建筑规划中信新城位于东山县最繁华的场。所处位置在汽车站旁边，且楼新城路（华侨大酒店斜对面）共有三栋，188套住宅下又做底商，生活配套相对比，紧邻市政广场，是县委县政，一层为农贸市场，二较完善，卖点较为明显。府重点打造的旧城改造项目。至七层为住宅。一期基本上已经售完，均价销售价格多层均价1600元，小高1600元；住宅均价1600元，均价1600层均价2100元。二期还未开盘，均价2100元。有国税、电力、盐税等老城区商业、娱乐、生活等配国企单位，周边商业配市政府、及西埔公建配套配套套套较多，生活配套较少。所以成交客户多为西埔当地客户及周边乡镇客户，也有少数已全部售完，成交客户一期成交客户多为当地客户及的铜陵客户。西埔前往铜陵买多为西埔当地人，少数已全部售完，周边乡镇的居民。房的客户极少，因为除了市政的铜陵客户。备注府设在西埔的原因外，铜陵的均价也比西埔的高。西埔项目调研小结西埔在售楼盘，均价在1600/平米~2100/平米左右；近期在售项目，建筑类型方面，慢慢向小高层靠拢，说明本地房地产市场处于上楼阶段，一方面是城市发展的形象需要，另一方面也反映了需求市场对于小高层住宅的逐渐认同和接受；目前西埔户型以2房、小3房的居家户型为数，比较排斥单身公寓。反映出西埔目前市场的特点和客群的生活习惯；据分析，因市政府设在西埔，当地人都看好西埔的发展前景，所以成交客户多为西埔当地客户及周边乡镇客户，仅有少数的铜陵客户。铜陵项目调研1．东方御景广场总建筑面积：48950平方米，总套数：约320多套1.3万平方米商业街开发商：厦成房地产开发有发公司目前均价：2400~2500主要卖点：铜陵首座电梯高层，东山首个一站式购物中心购买客户区域较散，外地人占了很大一部分，投资客户占了相当的比例。铜陵项目调研2．鑫弘花园城占地面积：36816平方米，总建筑面积：近15万平方米总套数：一千多套开发商：漳州市东联房地产开发有限公司由13幢小高层及部分沿街商铺组成。主要卖点：1、目前东山最具规模的集住宅、商业及社区会所的综合社区。2、开发商投入大量资金打造主入口处景观大道，是东山岛不可多得的花园小区。3、首创东山社区游泳池目前均价：接近两千五，一期推出的三百套已销售六成。在成交客户中，外地客户占百分四十。铜陵项目调研小结铜陵因靠风动石与南门湾景观较近，生活节奏缓慢，更适合居住，加上历史上的县城一直是设在铜陵，故铜陵依然是东山房地产的领军区域。铜陵在售楼盘，均价在2000/平米~2500/平米，价格较高于西埔区；近期在售项目，建筑类型方面，慢慢向小高层靠拢，且楼盘注重配套及小区规划，说明本区房地产市场向高品质楼盘发展；目前铜陵户型也以2房、小3房的居家户型为数，比较排斥单身公寓。铜陵市场的特点和客群的生活习惯与西埔相同；作为传统老城区铜陵，铜陵当地客户大多只在当地购买，少数客户会前往西埔购买，而西埔当地客户很少会在铜陵买房。市场总结：?东山房地产正在起步?大盘面世，商住混杂?自住为主，投资为辅?铜陵西埔地域划分明显?城区客户以升级生活模式为主，周边入城客户以进城首次置业为主回归龙潭嘉园简单理解：?项目占地小项目在市场上无特色?建筑密度高不处于城市发展中心?绿化率低由3个多层公寓楼体组成?多层住宅只是东山本地自建房——套房的简单升级简单基本的建筑产品缺乏市场生命力的项目我们应该客观的认识到…东山的房地产正在起步；东山的购房群体对现代生活只有想象，无法触摸；客户对真正的现代生活模式（社区生活）没有得到真正灌输引导；生活不升级，消费者还是会回到自建房的路上，低房价未必能真正推动楼盘销售；产品没有突出优势，且不能展现消费者期望的现代生活，怎么打动消费者？在既定基础上去发掘和营造产品生命力产品规划建议产品力提升：体现在六大领域每一个细节之中:?近100套，纯人居住宅；规划?全景绿化，触目皆是健康；?社区底层健身会所、休闲中心，尽享生活乐趣；?环社区3米高社区立体绿化带，不仅供给纯氧更消除工作疲劳；景观?空中花园、家门口的绿肺，户户都有最佳景观；立面?立体空中绿化长廊，消除粉尘，增添里面色彩；?咖啡色外立面，时尚零距离；产品规划建议产品力提升：体现在六大领域每一个细节之中:空间?入户花园、飘窗、1.7米阳台，2.9米层高、宽享生活新境界；结构?结构充分尊重人性化空间设计要求及确保高标准质量要求等；设备?可视安全防盗门技术，先进更安全；?小区一卡通门禁，生活更私密。项目卖点整合毗邻铜陵龙潭山庄富人居住区；距离铜陵中心区域仅5尊享身份分钟车程。近100套纯住宅小区、远离闹市，清静私密。纯住宅小区围合式3米高社区绿篱墙入口绿化带，过滤一天工作疲劳；健康生态入户空中花园、立体绿廊，家门口的绿肺，健康生活无与伦比。24小时严密安保、人车分流布局、可视安全防盗门、安全私密先进的安全保障。通过“产品+生活”的贩卖，我们发现，项目优势多了不止“一点点”身份高一点私密多一点这才是生活的真谛健康多一点也是东山人居的最高度安全多一点贩卖钧城地产认为：生活“产品为王”的时代并未成为历史,一个好的产品，自然有其忠诚的追随者;而将产品价值和产品的社会价值结合进行贩卖，则会同时得到消费者的关注和认同，从而更快聚集忠诚追随者。历史从来不会过多关注第二而会牢记第一在产品力提升后，我们隐约看到产品的“王者气质”但，这还不够我们必须要创造一个“第一”，才能获得更多目