目录纲要目录纲要第一篇-【市场分析】第二篇-【定位决策】篇篇一.蓝水湾项目分析一.蓝水湾定位原则二.竞争分析二.核心卖点诉求定位三.目标消费群体分析三.推广主题语定位第三篇-【视觉表现】第四篇-【宣传推广】篇篇一.蓝水湾LOGO主要内容：推广进度、销售物料、媒体选择与规划、SP促销活动二.平面视觉表现风格、三.项目围墙形象创意设计PR公关活动等。（另案提交）四.销售通道导视系统五.销售中心规划第一篇-【市场分析】篇一.蓝水湾项目分析二.竞争分析三.目标消费群体分析一一..蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析?分析作用：为项目区域开发价值的判断和项目资源优势的挖掘提供有力依据。?核心目的：为项目寻求差异化，构建具有唯一性、排他性、权威性的竞争优势提供支撑，从而塑造出既符合市场需求又最具竞争力的房地产产品。一一..蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析11、项目资源分析、项目资源分析?地理位置：地理位置：A、项目位于南渡江西岸入海口交汇处交汇处、海口旧城区的东部边缘—白沙坊自白沙坊自然村庄之南部边缘然村庄之南部边缘，可谓“一半江水，一半城“一半江水，一半城”。B、区域内路网交织，交通便捷。西有城市主干道—白龙北路；南临文明东与白龙南交汇贯穿于海秀路、南海大道；北通长堤路连通新埠桥；东有即将通车的滨江西路滨江西路。?滨江资源：滨江资源：A、地势高度与秀英炮台相当，I期三层以上一线江景尽收眼底，II期临江位置三层以上除了一览江之景色外，北望浩瀚江水溶入浩淼大海，具有“临江观海”的滨水景观滨水景观优势。B、滨江西路—发现城市新价值。一条道路的出现，足以改变海口城市的布局，足以复活海口被遗忘的另一个翅膀，她就是滨江西路。滨江西路不仅贯通了海口东西两个地理区域，她还连接了海口的历史和未来，特别是给海口旧城区海口旧城区注注入新的活力入新的活力激素激素。一一..蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析规划要点：A、园林景观---根据蓝水湾“以人为本”与“城市和谐”的景观规划，项目中的喷泉广场、休闲走道、诗意兰厅、热带花草绿化带等园林景观犹如“万瓦鳞鳞市井中，高屋连脊是桃园”的“城市滨江桃园”。B、路线规划---项目中南北两侧的规划路线将旧城与滨江西路连接贯通，为蓝水湾居民的江岸休闲、浪漫生活提供出行便利。C、生活服务配套---蓝水湾临街商业铺面、社区会所、体育健身场所等的合理规划，配合周遍成熟的生活环境，将更加丰富蓝水湾居民的休闲、娱乐、购物生活。D、户型结构---蓝水湾主要以板式结构为主，通风、采光布置合理，极少数部分顶层为跃层，主力户型以二居室、三居室为主体，约占90%。一一..蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析园林景观田园生态一一..蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析?历史历史文文脉脉：：AA白沙坊白沙坊古古渡口文化：渡口文化：数百年来数百年来，，摆摆渡一渡一直是直是滨水滨水人家人家的的生生活，活，绵延数绵延数十里十里水路水路间坐落着许多残败间坐落着许多残败的渡口，的渡口，在夕阳在夕阳中格外中格外萧萧条条忧伤忧伤，而，而其其中中有有些些渡口渡口已已有有百年百年之之久久。位于白沙坊南渡江西大堤之。位于白沙坊南渡江西大堤之下下的白沙坊的白沙坊古古渡渡口口便便是其是其中。中。CC、城市、城市人人文：文：“一方水土养育一方人”，在城市的历史变迁中，旧城区沉淀了海口市的城市人文、生活文化，传统人文气息浓厚。一一..蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析22、项目城市、项目城市配套配套设设施施：（交通、：（交通、学校学校、、医疗医疗、、商业圈商业圈、、生生活活成本……成本……?学校：海口市旅游学校、第四中学、、7中、白龙小学、29小、34小、群星学校、英才小学、武警幼儿园等?餐饮：海鲜美食广场、文莱市场、板桥和文明东路的临街杂货店、小吃店、小型综合店等。?酒店：富庄粤菜大酒楼?医院：武警医院55分分钟生钟生活活圈业态圈业态分布分布货运站万万万万海鲜广场瓦瓦瓦瓦鳞鳞鳞鳞鳞鳞鳞鳞市市市市公交站井井井井中中中中高杂货店杂货店高高高屋屋屋屋白龙商厦公交站连连连连脊脊脊脊是是是是桃桃桃桃源源源源。。。。一一..蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析33、项目区域、项目区域在在城市发城市发展展规划中的定位和地位：规划中的定位和地位：?海口新的城市发海口新的城市发展战略展战略中提出“发中提出“发展沿展沿江，江，拓展两翼拓展两翼”和以“南渡江为”和以“南渡江为中心”，南渡江作为一条中心”，南渡江作为一条生态轴生态轴心地心地段是其重段是其重要要组成组成部分。部分。?滨江西路北滨江西路北起起长堤路新埠桥，南长堤路新埠桥，南至至南渡江大桥，南渡江大桥，全全长长12.5712.57公公里里。西以。西以道路道路红红线为线为界界，，往往东东至至江边，设计江边，设计范范围围包括包括6060米宽米宽道路道路及其及其内内绿绿地，地，东面东面宽宽度度2020米米以上以上不不等的滨江等的滨江绿绿化化带及带及江江漫滩漫滩地，地，总总用地面用地面积积367367公公顷顷。。?按照按照规划，以规划，以人人为为本本、、生态生态优优先先和体现地和体现地方方文化文化是其是其三大原则，滨江一线将建三大原则，滨江一线将建成成一个供市一个供市民民公公共休闲娱乐共休闲娱乐的开的开放空间放空间。。蓝水湾东海岸一一..蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析44、、附近附近区域发区域发展带来展带来的外的外溢效应溢效应规划中的休闲绿地、公园日日450㎡异异成海成鲜550熟熟美的的食㎡商广商本2×业场业环案1200环㎡境境1000㎡550200㎡㎡南亚广场435㎡300㎡850㎡300㎡450㎡附近区域发展蓝水湾临街商业铺面总结总结：：?在此在此需要需要特别特别提出的提出的是是目目前尚未前尚未形形成板块成板块的东海岸区域，的东海岸区域，随着随着海口市新市区规划海口市新市区规划的推进，的推进，该该区开发条区开发条件逐步成熟件逐步成熟，，已已有有不少不少有有实实力的开发力的开发商在厉马秣兵商在厉马秣兵、、跃跃欲跃跃欲试试，，该该区域区域今后极今后极有可有可能能形形成成新的房地产开发新的房地产开发热热点区域，点区域，令令海口房地产的发海口房地产的发展展格格局出现局出现较较大的变化。大的变化。?业业内内人士预测人士预测，滨江西路，滨江西路修修建，建，沿沿线线土土地价格地价格至少至少上上涨涨33倍倍。。按照按照20052005年颁年颁布布的的《《新海口城新海口城镇土镇土地地基准基准地价标地价标准》准》，，在在住宅住宅用地用地方方面，滨江西北面，滨江西北片属片属于二于二级片级片区，区，土土地价格为地价格为4040万万//亩亩，滨江西南，滨江西南片片、、流流水水坡坡区域为三区域为三级片级片区，区，土土地价格为地价格为3535万万//亩亩。等。等到到明明年年滨江西路通车，以上区域的滨江西路通车，以上区域的土土地价格地价格就就将将达到达到100100万万//亩亩。。（资料（资料来来源：源：20062006海南网海南网））一一..蓝水湾项目分析蓝水湾项目分析55、消费、消费人人群群对对项目区域的项目区域的认识认识和心理定位。和心理定位。?南渡江“南渡江“那那边”——边”——偏偏、、远远、、杂杂、、荒？荒？项目项目SWOTSWOT分析分析S-S-优势优势?位于城市位于城市老老城区具有城区具有古渡口历史历史文文脉脉的的白沙坊自然村庄之中，之中，整整体体生生活活配套基本配套基本齐齐全全，处于，处于成熟成熟的的生生活活社社区。区。?处于城市处于城市人人口口密集密集区域，区域，且且在板块在板块市场一市场一枝独枝独秀，地理位置秀，地理位置及及滨江滨江生态生态具有排他性。具有排他性。?位于“南渡江滨江”地位于“南渡江滨江”地带带，为，为政府政府规划建设的主要城区发规划建设的主要城区发展方展方向向。。项目项目SWOTSWOT分析分析W-W-劣劣势势?南渡江滨江地南渡江滨江地带尚未带尚未进进行行大规大规模模开发，市开发，市政政配套不成熟配套不成熟（（缺缺少少主要大规主要大规模模的的商业商业、、娱乐生娱乐生活设活设施施）。）。?交通路网交通路网尚未尚未完善完善，出，出行不行不便。便。?周周边边居民生居民生活水平活水平较较低低，消费力相，消费力相对对较较差。差。?地地块周块周边建边建筑筑群群低档低档，，街街道道杂杂乱乱，，不利不利于于树立树立项目品项目品牌牌。。项目项目SWOTSWOT分析分析O-O-机机会会点点?海口城市发海口城市发展展中心中心向向南渡江南渡江倾斜倾斜，，执执行行“开发“开发沿沿江，提江，提升升中心”的中心”的战略战略目标，项目地目标，项目地成成为海口发为海口发展展的的重重点区域。点区域。?滨江西路的建设将有力的提滨江西路的建设将有力的提升升项目区域的项目区域的整整体形象。体形象。?周周边边居民人居民人口口密集密集，，且存且存在在二二次次置置业业的市场的市场空空白。白。项目项目SWOTSWOT分析分析T-T-障碍障碍点点?房产新房产新政政的的不不断出台，市场断出台，市场前前景景不不够清晰够清晰。。?周周边区域的边区域的脏乱脏乱杂杂短短期内将期内将得得不不到解到解决，决，影响影响项目形象。项目形象。?海口市的房产格局海口市的房产格局已已经经基本基本形形成成，项目区域的消费，项目区域的消费指向指向需要需要培培育育和和指引指引。。二二..竞争分析竞争分析海口海口住宅住宅市场格局市场格局示示意意海甸-新埠本案西海岸金贸旧城区南海二二..竞争分析竞争分析11、海口市地产区域、海口市地产区域板块板块海南房产从海南房产从整整体体来来看看有有几几大区域，西海岸、大区域，西海岸、金贸金贸区、旧城区、海区、旧城区、海甸岛甸岛、新埠、新埠岛岛和南海。和南