华瀚·四季花园七天攻坚战暨9-10月营销推广执行方案目录?背景分析?产品分析?产品定位?推广策略?推广执行?视觉表现1背景分析长春花园洋房发展概述产品定义在长春，“花园洋房”已经基本被定性为：介于别墅和普通多层住宅之间的中高端的住宅产品，建筑上以4-5层为主，以平层产品为主兼有少量复式，面积区间在100-200平米之间，主力产品的面积集中在130-170平米左右，强调对建筑风格的塑造、居住环境与景观的打造及园区的高绿化率。发展历程长春的花园洋房始于2004年，万科·上东区在长春推出其首创的专利产品“情景花园洋房”，以其仅4层、层层退台、户户均有专属露台、一层庭院入户的创新设计，一面市便受到购房者的青睐，成为长春花园洋房的开山之作，其销售价格从3500元一路上涨至6000元；万科·上东区的“情景花园洋房”产品至2005年底已基本售罄，此后“花园洋房”在长春出现了阶段性的真空，市场上没有该类型产品出现；长春花园洋房发展概述发展历程2007年，融创·上城三期推出COPY自北京金地格林小镇6期产品的“花墅洋房”，得到了市场的推崇，一路销售顺畅，重新带动了市场新一轮“花园洋房”热潮；2007年11月，长影世纪村推出其收官的花园洋房产品“长影南湖洋房”；2008年是长春的“花园洋房”年融创上城继续主推其三期的“花墅洋房”产品，以稳步平销、小幅加推的节奏不断推动花园洋房的市场热度；净月板块成为花园洋房的聚集区域：富奥临河湾项目推出少量情景洋房，以别墅产品为主的中信城推出“德芳斯花园洋房”，华业玫瑰谷推出了体量较多的花园洋房产品；同时，中海国际社区、亚泰樱花苑等项目的多层住宅均价超过5000元，使“多层洋房”开始出现与花园洋房并轨的趋势；长春花园洋房发展概述发展历程2009年长春的花园洋房继续升温融创上城推出第三代“花墅洋房”，依托其成熟的园区景观与居住氛围，借助市场形势的重新向好及多层产品开始稀缺的大环境，创造了持续的热销，均价从4500元（2008年下半年受市场影响价格有所下调）一路上涨至6000元，并且推出一批售罄一批，市场热度空前；力旺·弗朗明歌花园洋房组团“塞歌维亚”一经推出即接近售罄；复地集团在长春的首个项目“复地·净月国际推出”“复地·歌德堡森林”组团，主打全新的创享花园洋房；花园洋房成为市场上的热点产品：众多价格和花园洋房接近的项目，纷纷将产品定义为“多层洋房”或者“花园洋房”；万盛·理想国、信达·东湾半岛等项目均计划在后续产品中推出花园洋房产品。代表性产品纯花园洋房：融创上城、力旺·塞歌维亚（今年无可推售产品，暂不研究）、复地·净月国际（哥德堡森林）、万科潭溪洋房类花园洋房：华业·玫瑰谷、中信城、万盛·理想国、力旺·格林春天、中海国际社区、绿地·英湖印象、亚泰·樱花苑、信达·东湾半岛、月潭·半山洋房、融创上城—项目概况物业地址：高新技术开发区硅谷大街与飞跃路交汇处开发商：长春融创置地占地面积：585300平方米建筑面积：580000平方米容积率：目前为1建筑形态：别墅、花园别墅、花墅洋房、高层、公寓建筑风格：德式风格融创上城花园洋房特征此部分为退台式阳台，楼层越高套内面积越小1-2层为底跃产品，3-5/6为平层顶楼赠送阁楼一楼赠送花园及半地下室融创上城三期花园洋房产品共754套，2007年11月首次开盘于2009年7月售罄，三期产品户型有二室（105㎡）、三室（119、142、165㎡）、五室（234、237㎡）。目前准备销售的为四期花园洋房共计13栋，都为5-6层，每层户型都一样，共约200套左右，2009年8月开始排号，预交诚意金20000元，开盘期间可享受9.9折的优惠，截止到9月8日共累计排号180组。三期花园洋房产品共有六种户型，分别为二室（98㎡）、三室（121、143、209㎡）、四室（162、223㎡），各面积户型平均分配。上城圣地维拉四期花园洋房产品近况?目前预计均价为6500元/㎡左右，开盘除VIP排号客户享受一次性9.9折以外，无其他优惠；?首次开盘时间暂时未定，首次开盘将推出200多套花园洋房中的100套，共计5栋房源。购买花园洋房客户信息?客户构成：多为一汽厂区高层、周边大学教授、医院主任以上职称者、私企老板等；?区域来源：一汽、高新、朝阳这三个区域为主要的购买区域；?职业收入：由于花园洋房的面积较大，单价较高，产品形式档次较高，购买者一般职业收入均在5000元/月以上，家庭收入在10000元/月以上。融创上城花园洋房四期为最后一期，四期以后规划为高层、公寓、会所、商铺类产品。三期花园洋房推盘时间节点?2007年11月首次开盘推出5栋花园洋房共计100套左右，均价5100-5200元/㎡；?2008年先后开盘3次共计200多套房源，均价5300-5400元/㎡；?2009年4月25日加推120套花园洋房，均价5300-5400元/㎡；?2009年6月6日加推180套花园洋房，均价5300-5400元/㎡；?2009年7月5日加推60套花园洋房，均价5700-5900元/㎡；?2009年7月末加推45套花园洋房，均价6000元/㎡，并于当月售罄。复地净月国际（哥德堡森林）—项目概况哥德堡森林花园洋房物业地址：净月区博学路与净乙五占地面积：339000平方米建筑面积：660000平方米（一期路交汇处税务学院西侧100000平方米开发商：长春兆基房地产开发有限容积率：1.6公司建筑形态：一期多层花园洋房建筑风格：北欧风格哥德堡森林—产品情况解析?一期共20栋建筑组成，其中有一个3000㎡会所，其他19栋为6层多层洋房产品；?一期19栋多层洋房共792套，户型分布为A、B、C户型产品；三大类A、B类为120-160㎡二室—四室户型，C类为80-100㎡二室—小三室产品；?目前多层洋房产品正在排号，截止9月份共排号270组，诚意金20000元抵40000元房款，目前均价为4500元/㎡；?多层洋房产品一楼赠送40-50㎡花园，同时可拥有30-130㎡不等的地下室，及1-2个车位不等的车库，顶楼有阁楼，举架为5.5米（面积为购买面积的50-70%），目前地下室、车库、阁楼的产权形式未定。万科潭溪洋房产品说明物业地址：净月区净月管委会南柳?万科潭溪别墅主要以别墅为主的社区，只有一莺路与红梅街交汇处栋9层高的洋房；开发商：长春万科房地产开发有限?洋房为均为平层无跃层产品，面积区间为70-公司170㎡，共3个单月，一个单元为一梯三户，另外占地面积：75000平方米两个单元为一梯五户，共85套房源；建筑面积：62800平方米?整栋洋房一共有6种户型面积，分别为：70、容积率：0.66105、93、120、138、170㎡，其中93㎡和120建筑形态：别墅、小高层洋房㎡为主力户型，占所有洋房产品的三分之一；建筑风格：西班牙风格?各楼层都赠送5-60㎡不等的露台；?暂定均价为5000-6000元/㎡，目前正在排号，诚意金50000元开盘可抵80000元。华业玫瑰谷—项目概况物业地址：净月区净月大街与聚业大街交汇处开发商：长春华业房地产有限公司占地面积：320000平方米建筑面积：130000平方米容积率：0.98建筑形态：独栋、联排、双拼、叠拼、花园洋房建筑风格：新古典风格华业玫瑰谷二期共19栋洋房，680户。其中B区12栋洋房，共336户。二期洋房一层带花园、地下室。花园面积未定。带地下室的产品有一层地下室和二层地下室。其中一层地下室：2.9米，二层地下室：负一层高2.7米，负二层2.75米，均算面积；顶层带阁楼，也是算面积。（花园和露台是赠送的，其他地下室和阁楼是按面积销售），上图标出的为二期花园洋房，由于其他几栋的位置关系，预计会全部团购。华业玫瑰谷二期花园洋房产品近况?二期洋房共3种户型，分别是：132—136㎡（三室）、144—145㎡（三室）、169—171㎡（四室）。主力面积是137㎡三室两厅和170㎡四室产品。?华业玫瑰谷二期总占地184100平方米，建筑面积219700平方米；?一期花园洋房现剩余12套左右，一期销售均价为4050元/㎡左右，二期均价预计为4500元/㎡。?目前二期花园洋房产品马上开始销售，现在未开始排号，暂定10月份销售，具体价格及其他信息暂时未定。中信城—项目概况物业地址：净月区净月大街4775号开发商：长春中信鸿泰置业有限公司占地面积：2430000平方米建筑面积：1020000平方米容积率：0.27建筑形态：独栋、联排、双拼、叠加、花园洋房建筑风格：法式风格二期花园洋房二期联排别墅一期花园洋房一期产品中信城一期花园洋房产品情况概述?一期共12栋花园洋房，共554套房源，08年1月开盘12栋全部推出，开盘时起价为3600-3700元/㎡，均价4000元/㎡最高价4500元/㎡；?一期开盘期间，优惠为一次性9.8折，按揭9.9折，目前房源只剩下30多套。中信城二期花园洋房产品近况?二期花园洋房共3种户型，107㎡二室、147㎡三室和154㎡四室，另外还有叠加洋房220㎡左右，叠加产品单价较高；?整个二期花园洋房共计1400套，均为一梯两户产品，预计9月末开盘推出3栋共130套左右；?二期花园洋房价格区间为3900-5300元/㎡，其中220㎡的叠加产品单价预计达到5800元/㎡；?目前售楼处接受排号，目前交诚意金5000元，开盘可抵20000元；购买花园洋房产品客户情况?客户构成：主要以高收入白领、私企老板居多；?区域来源：朝阳区、二道区及经开区；三期产品的具体规划正在规划中，具体规划情况未定。万盛理想国—项目概况物业地址：绿园区西安大路与一期米拉小镇西环城路交汇开发商：北京万盛基业投资有限公司占地面积：4