华融国际大厦华融国际大厦营销策划沟通汇报稿营销策划沟通汇报稿写在前面河南华融房地产开发有限公司各位领导台鉴：承蒙信任，我们荣幸地提交华融国际大厦项目沟通思路报告！本册营销策划方案是根据贵司提供的相关资料、与贵司的沟通交流，结合本司多部门专业人员的营销策划经验而完成的。本司希望通过双方共同努力使之更加完善，以达成功运作之目的。敬祝商祺！深圳龙腾盛世房地产顾问机构2008年6月30日?写在前面凡成事者，三机不可缺其一，天时、地利、人和。凡楼盘鼎立者，三足不可短一隅，市场、实力、宣传。对开发商而言：是如何做出更加受消费者青睐的楼盘。对营销公司而言：是如何以最快、最有效、最引发兴趣与关注的方式，将产品推介给消费者。对于我们双方合作而言：找到一个共同的支点，托起2008年令焦作为之一震的项目—华融国际大厦写在前面对华融国际大厦而言：一张白纸，万事待书，可以说有充分发挥的空间，也可以说无凭可依，无落手之处。对龙腾盛世而言：市场把握是经验全面策划是能力广告创意是专业我们将倾心为您演绎华融房地产开发公司的恢宏之作，华融国际大厦的辉煌历程……本报告的汇报纲要第一章市场环境分析第二章项目SWOT分析第三章项目研判第四章目标群分析第五章推广策略的基础第六章推广策略第七章视觉表现第八章目前推广形势分析第一章问鼎[市场环境分焦作析]一、焦作简介焦作市位于河南省西北部，东连新乡，西接洛阳，南临黄河与省会一衣带水，北依太行与晋东南一脉相连。有着得天独厚的自然资源，旅游资源和矿藏十分丰富。现辖2市4县4区和1个高新技术产业开发区，总面积4071平方公里，总人口352.03万，其中市区人口81.12万,城镇人口133.1万。（官方数据）焦作地处我国南北交汇点，东西结合部，又是新欧亚大陆桥在中国境内的中心地带，具有承东启西、沟南通北的枢纽地位。　　　　二、焦作经济情况焦作经济处在一个经济与文化的繁华年代?近年来,焦作市加强招商引资政策,吸引了骏利集团、蒙牛集团、中植公司、花园集团等省内外知名企业来焦作市投资,为该市经济的发展注入了强大的活力。?从2000年开始，焦作确立以产权制度改革为核心,采取承包租赁、分块搞活、股份制改造等形式,盘活存量资产,引导民营经济快速扩张。各级政府千方百计扶持民营企业做强做大,涌现出了黄河集团、月山啤酒股份有限公司、永威集团、永乐粮机集团、艺龙塑化有限公司、飞鸿包装有限公司、绿旗肥牛有限公司、精益眼镜公司、康达奶业等民营企业。?目前,焦作市年产值上亿或近亿元的产业集群十多个,主要有孟州的皮毛加工、机械加工和玉米加工业,沁阳的玻璃钢与造纸机械业,博爱的汽车零部件和丝织业,武陟的造纸与食品加工,温县的铝制品、怀药生产加工业与制鞋业,修武的粮机制造业、有色金属冶炼业等。三、焦作写字楼市场新的经济格局，主流商务势力开始主宰随着焦作经济呈迅猛发展态势，各行业龙头的企业正迅速崛起并日益壮大，一些有实力，有潜质的中小型公司，正在为成为行业“龙头”而努力拼搏。这些企业需要一个“核能发动机”，需要一个“高速孵化器”，来帮助他们保持持久的动力，帮助他们更轻松更快捷的向成功迈进。在这种情况下，建设一座高品位、高档次、功能齐全的专业化写字楼，对一个城市发展是必不可少的。但是，目前的焦作，并没有能够达到这样高度的写字楼。远大财富大厦、新新商务、嘉隆商务、万基商务等一些写字楼项目先后拔地而起，这些项目为焦作写字楼市场做出了有益的填补与探索，对焦作写字楼市场分级做出了很大贡献。但由于宣传推广力度并不，未能形成有效的市场效应，项目形象达不到市场要求。焦作需要新的突破所以华融国际大厦傲然出世！华融国际大厦项目的建成，将改善焦作的商贸办公环境，引领焦作未来写字楼的发展趋势，为提升焦作城市形象及繁荣商贸、旅游兴业抹上浓重的一笔。第二章项目[项目诊SWOT分断析]◆优势strength●规模优势：规模取胜。大规模才有大配套的可能，才有旺人气的可能。华融国际大厦依托“华融国际水岸”大气磅礴的总体规划，开启焦作第一水岸风情高层建筑。约5万平米的总监面积，可容纳上百家公司同时办公，为焦作仅有的大体量国际化商务楼。●规划优势：领先的开发理念，奢侈的规划方案：矩形大阪规整平面，“0”空间浪费；6部高速电梯，3.4米大气高度，118.6米俯视全城的超凡高度，顶层空中餐厅、全方位商务会所、大型地下停车库，体现了5A级国际化写字楼的发展方向。●品质优势：高标准建筑质量，智能化内部配套，轻松建立现代商务平台；华融房地产公司精致作品，用料、施工都极致考究，用5A智能化办公标准登临时代的前沿，●区位优势：项目所在位置塔南路与站前街交汇，属焦作新老城区交接处，即承接老城区的繁华，有具备新区的潜力，具有广阔的发展前景。●配套优势：交通便利直达晋焦郑、焦桐高速；作为新老城区的交接处，周边银行云集，与丹尼斯、家乐福近在咫尺，比邻山阳区政府、市人大、市政府市建委等政府部门，本案能借助这些单位获得较强的辐射力。●景观优势：项目临近群英河，遥望南水北调水系，在少水的中原地区，能享受到稀有的水岸景观，而且依托“华融国际水岸”的磅礴规划将有更优美的视觉景观。●政府支持：项目被列为“2007年焦作市重点项目”、“2007年焦作市城建重点项目”、“2007年山阳区重点项目”。将获得政府在宣传、政策、配套等方面的支持●品牌优势：本案实行品牌经营战略，未来写字楼中将以各行业翘楚为目标客户，菁英级的企业汇集，塑造起高品质企业形象。●现房优势：项目即将封顶，作为现房，对目标客户有很大吸引力◆劣势weakness●火车噪音：项目距离火车道不远，或将受到火车噪音影。●品牌弱势：本案为华融房地产公司开发的第一个大体量项目，虽然之前也开发过1.1万平米的月季家园，但其体量太小，在焦作市场上仍缺乏品牌信任度，将受到一定的销售抗性，同时，推广成本也将增加。◆机会opportunity●住宅开发带来的机会：规划中的“华融国际水岸”，总建筑面积20万平方米，预计年底开工建设，而周边住宅社区也正在建设中，居住的发展会进一步带动周边人气，促进项目去化。●城市新规划带来的机会：新区的规划发展大大促进了区域经济的发展，项目作为新老城区的交接处，尽览新区的大气，坐享老城的繁华，项目将获得更大的市场机遇。●城市配套跟进带来的机会：随着“华融国际水岸”的开发，附加学校的规划建设，后期市政配套的跟进，都将为项目得有力的人气辅助。这些也将成为前期销售的利好消息。◆威胁threat●同类物业的威胁：焦作的众多写字楼的开发，使得同类物业竞争相当激烈，有些项目存在一定的空置率，这对本案是一个威胁。●写字楼消费理念缺失：焦作真正的商务写字楼刚刚兴起，虽然已经具备了初步的写字楼硬件，但写字楼消费理念缺失，没有把公司的办公地点上升到展示公司形象和实力的高度，因此必须在经济社会中营造良好的写字楼消费环境，建立企业消费写字楼的现代化理念。●来自政策方面的威胁：银根收紧，宏观调控。抑制房产投资的举措将首先影受到大众对商业地产的投资行为。◆总结综上，可以看出，本案的优势与特色十分明显，同时也不乏挑战与威胁。总体而言，项目本身的品质是优异的，地段与时机也俱佳。我们的推广工作，将在充分考虑以上项目的分析基础上（有待补充），扬长避短，尽量展现项目的魅力与价值，从而为后期的销售创造良好的铺垫。第三章水落[项目研判石]出项目定义——本案将集顶层空中餐厅、全方位商务会所、裙楼商场，5A级办公楼，大型地下停车库等多重功能交织、多种配套互补，形成聚集区域内人流、信息流和资金流，并辐射周边的新一代5A级国际化办公区域。特色优势整合概括——●先进理念打造4个功能区块除5A级纯商务办公楼外，还有顶层空中餐厅、全方位商务会所、裙楼商场。●设施配套OA（办公自动化）、BA（楼宇管理自动化）、CA（通讯自动化）、FA（消防自动化）和SA（安保自动化）。综合配套上体现了本案较强的先进性。●服务配套知名物业公司，为客户提供全方位、立体式的配套服务，解决商务活动的各项实际需求。事实上的产品分类——本案的产品，其实可以简单划分为4类：●第一类是-1层的停车场；●第二类是1—4层的底墒；●第三类即5-26层为5A级纯商务写字间；●第四类为27、28两层空中餐厅；在营销推广中，第一、二、四类物业作为三类物业的辅助产品，以提升三类物业的产品形象。项目的核心概念——关键词：商务、5A、信息、总部、形象、品牌、前沿、中心描述：本案更象是一个极大综合的“商业基地”：公司品牌在这里形成和展示，商业信息在这里展示与交流，商业成果在这里诞生并得到应用，有形与无形的财富流在这里生成……这里是桥梁、是平台、是价值的创造者，是财富动力的领导者。概念生成1——终结一段历史开创一个时代华融房地产公司采用先进理念，选用上等建材，精雕细琢，铸就焦作第一纯正5A级国际化写字楼，开启企业总部办公时代。结束焦作没有纯正5A级国际化写字楼时代。概念生成2——居高望四海心远天地宽118.6超凡高度，近5万平米的恢宏体量，5A级国际化办公理念展示大企业引领潮流，俯视群雄的豪迈与霸气，更体现大企业家运筹帷幄，决胜千里的睿智总结定位——焦作首席5A级企业总部基地第四章有的[目标群分析放]矢这样的项目，将面对什么样的目标群？（一）从产品用途上分析的目标群类别依据项目产品功能的规划，我们分析其潜在的目标群，主要有2大类：1、商业类客户：包括销售、展示、技术交流、科研类用户；2、商务类客户：经营活动中需要配套场地的用户；（二）从选择动机上分析的目标群类别不同的目标群，其选择本案的心理都具有特殊性。按照其选择动机，可以分为2类：1、投资者2、自用经营者、自用办公者在实际行为中，自用类目标群