年月日2008918苏州市博思堂投资顾问有限公司营销策划报告九龙仓金鸡湖别墅项目·:第一篇市场定位篇项目定位研究竞争市场深度研究项目客源深度研究中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台www.51remo.com苏州城市印象苏州宏观研究中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台1、苏州宏观大势研究2、项目初步属性研究3、苏州高端市场研究4、项目竞争市场研究竞争市场研究www.51remo.com春秋时代：苏州已贵为吴国的都城近代：自古以来，被誉为鱼米之乡、人间天堂。明清代倚江南漕粮为命脉，苏州所供，冠于各地。文化尤称发达，名贤辈出。苏州园林甲于天下，今之所存多为明清士大夫所建，均为国家瑰宝。现代：20世纪后期全方位的改革开放，苏州地处长江三角洲中心腹地，位于中国沿海经济开放区与长江经济发展带的交汇处，是上海经济溢出效应的先得者。苏州市经济快速发展，成为长三角最重要的经济城市之一，也成为江苏省经济“龙头老大”。今天的苏州俨然是一个经济发展大平台，是???一个古老历史与现代文明并存的大舞台最内敛的城市最内敛的城市————苏州苏州::苏州印象苏州印象注：07年苏州GDP在全国城市中的排名仅列上海、北京、广州、深圳之后，居全国第五位，近几年，苏州GDP一直稳居长三角经济圈的第二位。。文化文化””水水““文化：苏州是古老而尝新的吴文化的发祥地，在历史的演变过程中，形成了自己独特的传统风格和自己的文化精神。现代节奏的日新月异，外资企业的大量入驻为苏州带来新的发展机遇。中西文化、古今文化交互交融形成了苏州特色的“水文化”，也是苏州文化的鲜明特征和个性标志，如水一般柔美、温和、细腻和兼容。特征：浓郁的市民特色、外柔内刚的文化品格、精巧细腻的文化品位、博采众长的个性是一种世俗文化、市民文化、商品文化、小家碧玉文化的混合，其特征是重商性、兼容性、多元性、直观性、平民性、挑剔性、细腻性，可概括为“新、实、细、变”??中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台兼容并包的兼容并包的————苏州苏州www.51remo.com::苏州印象苏州印象价值观价值观价值观：现在的苏州既保留了江南水乡温柔尔雅、小家碧玉的性格特征，又容纳了来自现代国家化社会的众多特性。只在乎能真实落入手中的点点滴滴，对于各种事物都另有一套物化、量化的判定标准，对于判定标准兼具挑剔和保守的标准。“老苏州人”可概括为“精明的”、“世俗“新苏州人”可概括为“现代的”、”包容中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台???的”，以古城区居民为代表。的”，以园区居民为代表。提示：本项目位于园区，时尚、超前的价值观是主要客群的内涵。————苏州人苏州人www.51remo.com::苏州印象苏州印象货真价实，强调性价，且跟富心理较重，富人倾向群居模式。以房地产行业为例，苏州市民对于购房的倾向需求既考虑到长期以来形成的生活习惯和生活方式，又渴望融入新兴的元素去改变和创造新的生活方式。老苏州人的价值观造就了老苏州人的消费观具有“上海人”的精明、细腻和挑剔。新苏州人的价值观造就了新苏州人的消费观具有追求新鲜事物、现代消费型心理。苏州消费者在判断比较时会更倾向于注重????物品的价格、文化情结、地域情结和用料实在等方面的因素，即比消费观消费观中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台————苏州人苏州人www.51remo.com::苏州印象苏州印象最内敛的城市；兼容并包的“水文化”，世界遗产文化城市；全球最具投资价值城市之一，经济大舞台;“2500年吴文化”与“现代文明”交相辉映；消费较保守，注重消费品的“货真价实，强调性价比”；跟富心理较强，富人倾向群居模式。??????中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台www.51remo.com区内交通规划位于江苏省东南部，地处中国经济最活跃的区域——长江三角洲中心地带，东临上海，南连浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖与无锡相接，北枕长江，是距上海最近的中心城市。苏州交通发达，东临上海,南接浙江,西傍无锡,北依长江与周边城市有着紧密而便捷的联系。区间交通规划通过高速公路、城际轨道线、京沪高铁的建设，区域城市间的交通联系得到了加强，长三角一体化格局逐步实现,苏州将成为主要的受益城市。???城市交通宏观区位宏观区位————毗邻上海，立足长三角，交通联系性强毗邻上海，立足长三角，交通联系性强城市位置城市印象CAGR19.72%园区对苏州整体经济的贡献巨大，稳定在15%左右数据来源：苏州统计局、博思堂数据平台10%12%13%15%15%14%14%0%2%4%6%8%10%12%14%16%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年高端房产、奢侈品的消费潜力巨大2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年44295100681482869543111861304302000400060008000100001200014000园区经济贡献全国第五长三角第二GDP人均GDPCAGR26.94%CAGR21.64%中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台0200040006000800010000120001400057004103.912001.163858327518803433.1苏州杭州上海无锡南京常州宁波固定资产投资（亿元）www.51remo.com江苏龙头，长三角排名第二，城市经济一路向好江苏龙头，长三角排名第二，城市经济一路向好————GDP(亿元）固定资产对整体经济拉动作用明显，近几年贡献率都在40%以上17602080280234504027482057005648101409155518702107236001000200030004000500060002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年宏观经济宏观经济””CAGR19.17%高地高地增长速度““品牌品牌私家车拥有量（万辆）2003年2004年2005年2006年2007年15.8422.2930.1136.9648.2852.30%40.70%35%22.78%30.62%01020304050600.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%4.265.917.278.2110.2711.0112.2024681012142001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年私营企业（数量）蓬勃发展，07年达12.2万家，01-07年复合增长率19.17%07底年每百户居民拥有汽车达到10.67辆07底每百户居民拥有移动电话125.33部07底每百户居民有42.33户使用互联网数据来源：苏州统计局、博思堂数据平台???中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台CAGRCAGR21.27%12.51%第三阶段：2004年以来，杰尼亚、登喜路、Gucci、阿玛尼、Lv等国际一线品牌落户苏州www.51remo.com消费力持续增强，高端奢侈品将成为苏南地区消费力持续增强，高端奢侈品将成为苏南地区国际品牌进入苏州历程————第二阶段：90年代中期，以阿迪达斯、耐克等运动系列品牌为代表1.051.061.231.451.631.852.1300.511.522.52001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年社会消费品零售总额稳定提升，01-07年复合增长率21.27%居民收入稳步上升，07年达2.15万，01-07年复合增长率12.51%391.54451.6526.1625.1821.361055.441245.502004006008001000120014002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年第一阶段：1990年以“FUN”专柜进入打头，港澳品牌为主的集团军形成第一轮登陆潮城市消费力城市消费力以创意文化产业和高新技术发展带为轴展开产业布局商务区中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台物流区商务区休闲居住区生活区创意、旅游文化带www.51remo.com休闲居住区苏州与上海：苏州是上海产业溢出的最大利益城市苏州与上海：苏州是上海产业溢出的最大利益城市高新产业带文化休闲商务带2010年上海世博会的举办，预计将达5000万的人流量，而初步预计其中将有————商务区城市商务外溢对公共交通较为依赖，目前上海的商务已外溢至昆山花桥国际商务区，以服务外包和金融贸易为主；上海轻轨11号线将延伸至湖东，与苏州轻轨1号线接轨，届时湖东将承接上海的商务转移。休闲居住区???1500-2000万人会顺势流向苏州，为苏州经济和高端房产市场发展带来契机中心居住商业带沪宁线是苏州空间布局规划的主轴，居住、生活、商务沿沪宁线展开城市关系城市关系园区整体规划发展方向为：商业往西，居住往中，产业往东；园区整体发展分三期开发，规划成为苏州市现代化新城和苏州市中央商务区，长三角地区的次级商务中心，国际知名、国内领先的高新技术产业园区和文化创意产业中心之一，现代化、园林化、国际化的新城区。??苏州整体城市规划发展方向为