中铁置业沈阳人杰湖项目发展战略与定位报告中铁置业沈阳人杰湖项目发展战略与定位报告PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn中铁置业沈阳人杰湖项目发展战略与定位报告报告前言致沈阳中铁盛丰置业有限公司本报告是在前期市场调研的基础上，为项目定位形成整体策划方案，主要是项目发展战略和定位策略的深度研究，包括定位策略、客户定位、产品定位、市场形象定位等。并在此思路的指引下，为项目的开发提出系统性建议，同时为项目的启动期策略提出发展建议。本报告设定为初期定位报告，故暂不涉及单体、户型的技术性细节研究。待后期发展战略和定位策略确认后，新业将持续形成针对项目的物业品质、景观示范、产品配置、样板工程等方面的细节性专项研究。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn中铁置业沈阳人杰湖项目发展战略与定位报告计划&纲要已经提交至今工作2009/02/202009/03/152009/04/10前期工作中期工作后期工作本土区域市场调研报告项目发展战略及定位建议——Part.1Part.2Part.3Part.4Part.5市场环境回顾与预判项目定位策略研究项目整体定位研究项目物业发展建议开发及启动区建议PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn中铁置业沈阳人杰湖项目发展战略与定位报告PPaarrt.1t.1市市场环场环境境回顾与回顾与研判研判PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn中铁置业沈阳人杰湖项目发展战略与定位报告11宏观形宏观形势势环境环境分析分析与研判与研判PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn中铁置业沈阳人杰湖项目发展战略与定位报告市场是否真的回暖了？2009年1-3月北京住宅成交套数2009年1-3月北京住宅成交套数根据国家统计局和各研究机构发布的数据显示，2009年初全国房地200001669116691产市场成交量正逐步抬头，大有进一步上涨的态势。150002000010658937310658我们分析，2009年初市场成交大幅度提升主要有四个原因：100007330937310150000007330586549685865500049685000?经过2008年的观望，部分刚性需求释放较大程度提升了市场销售；001月2月3月（1-26日）?部分优惠力度较大的项目价格比较合理，促使部分观望客户成交；新房二手房1月新房2月二手房3月（1-26日）?国家各种利好政策的出台减轻了购房者的负担，尤其是贷款利息和首2009年1-2月深圳房地产市场成交情况付，促使部分需求释放;2009年1-2月深圳房地产市场成交情况120200%120174%200%?一季度银行宽松的信贷额度的集中体现，导致楼市的流动性短期内获100174%100106%150%80106%150%得爆发。806097.96100%6097.9678.2100%4078.2但是，我们应该清楚的看到，在这波成交放量中，存在几个隐患：4050%2050%2000%?部分大中城市成交量上涨多是因为限价房、经济适用房集中供应的原00%新房（万㎡）二手房（万㎡）新房（万㎡）二手房（万㎡）因，具有明显的挤出效应，真实的普通商品房成交量并不高；成交面积同比增长成交面积同比增长?预计今年二季度起个贷重新收紧，将可能再次造成成交量的回落；?随着这波刚性需求的释放，政策刺激效应逐步减弱，市场成交量将出现下滑。因此，我们认为，2009年初的这波成交放量只是局部反弹，短暂的小阳春，不能扭转市场大势，预计市场2009年下半年或者2010年上半年达到底部。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn中铁置业沈阳人杰湖项目发展战略与定位报告经济层面：宏观经济进入下行通道，今年“保八”目标严峻1990-2008年GDP增幅（%）16.014.012.813.412.011.811.410.210.710.09.79.59.98.89.19.08.07.88.08.07.07.17.36.05.04.02.00.01990年11999091年年11999192年年1990-2008年GDP增幅（%）11999293年年?从2003年开始的这一轮经济增长已经由波峰走向波谷；11999394年年16.01994年12.813.41995年2008年GDP增幅9%，较2007年下降2.4个百分点；2008年14.011119.899596年年11.410.210.712.09.79.59.911999697年年8.89.19.0第四季度GDP增幅出现了大幅下滑；10.07.88.08.07.011999798年年7.17.38.05.011999899年年6.0?2009年2月工业增加值同比上涨11.0%，CPI同比降1.6%，12909900年年4.022000001年年02.0.0外贸进出口下滑27.2%，中国经济增长面临深刻调整，通缩22000102年年22000203年年的压力开始出现；22000304年年22000405年年2006-2008年各季度GDP增幅（22%0005）06年年?长期以来我国经济增长主要靠投资和出口拉动，消费率从2006-2008年各季度GDP增幅（%）22000607年年13.022000708年年1992年的62.4%逐步下降到2008年的48.6%，远低于世界平13.012.011.511.911.52008年11.012.011.511.111.911.511.211.010.410.610.411.111.210.6均水平。投资、出口比重过高，消费比重偏低，注定了中国10.02006年第10.4一季度10.610.410.610.19.010.02006年第一季度10.19.08.09.02006年第二季度9.08.0经济不可避免的要受到世界经济危机拖累；7.02006年第二季度6.86.07.02006年第三季度6.86.05.02006年第三季度5.0?2006年第四季度十一届人大二次会议中，政府工作报告提出2009年GDP“保2006年第四季度2007年第一季度八”目标，为了实现“保八”目标，大规模增加政府投资，实施2007年第一季度2007年第二季度2007年第二季度总额四万亿元人民币的两年投资计划；确定钢铁、汽车、船2007年第三季度2007年第三季度舶、石化、纺织、轻工、有色金属、装备制造和电子信息、2007年第四季度2007年第四季度2008年第一季度物流这十大产业振兴规划等；2008年第一季度2008年第二季度2008年第二季度?宏观经济形势严峻，居民储蓄意向上涨，投资和房地产等大2008年第三季度2008年第三季度2008年第四季度额消费开始收缩；2008年第四季度?预计四万亿元投资、十大产业振兴等效果需要半年到一年才能显现，2009年“保八”目标严峻。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn中铁置业沈阳人杰湖项目发展战略与定位报告市场层面：市场在波动中深入调整，房价仍然面临下调压力，局部反弹不能带领大势反转，预计调整期将持续1-2年?市场整体调整：2008年全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%；其中商品住宅销售面积下降20.3%。商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%；其中商品住宅销售额下降20.1%；截至2008年12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%，其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%；?2009年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点；环比下降0.2%；?房价仍然偏高：部分大中城市房价收入比超过10，仍然面临价格下调压力；?存量巨大：上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅约3800万平方米，即使没有新建项目入市，消化这些市场库存平均要1年左右；?2007年下半年我国市场化的住房价格飞涨，除了极少数高?进入买卖双方相持第二阶段：购房者持续观望，开发商坚守价格阵地一段时收入家庭外，几乎所有家庭都间后迫于资金压力开始降价，为楼市相持第一阶段；而经过一年的调整，加难以承受，因此房价已经到了上一系列政策利好的出台，刚性需求相继入市，这一阶段开发商开始观望，必须调整的时候，世界经济金优惠促销力度减弱，为楼市相持的第二阶段；融危机催化了这个调整。—住房和城乡建设部部长姜伟?预计未来1-2年市场价格和成交量将在波动中调整，成交量逐步稳定，房价新将逐步趋于合理。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn中铁置业沈阳人杰湖项目发展战略与定位报告结构层面：逐步走向“市场+保障”的双重供应机制，短期内保障性住房难以对商品房形成较大冲击?2007年8月31日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)正式拉开了重建与强化住房保障体系工作的大幕；中国房地产体制逐步由“市场”走向“市场+保障”的双重供应机制；?根据《沈阳市经济适用住房货币补?2009年中央财政用于各地廉租住房制度建设的总的资金投入将达到贴办法》：改革经济适用住房保障方330亿元；式，运作方式由政府运作改为市场运?北京、上海等城市陆续制定保障性住房细则，北京2009年保障性住作