2008.09香河盛世家园项目营销策划报告香河盛世家园项目营销策划报告2008年9月北京中联行（中国）不动产顾问香河盛世家园项目专案组12008.09香河盛世家园项目营销策划报告市场篇第一部分竞争市场分析一、香河县城区域性房地产市场分析???????????????4二、竞争区域以及竞争项目的界定????????????????9三、竞争项目分析???????????????????????10四、竞争区域市场概况分析产品方面（总平、户型、外立面、景观、配套）????????20市场定位（市场、产品、客群、价格）????????????22推广手段（销售道具、售楼处、推广渠道）??????????24营销策略（营销调性、活动方案、营销手段）?????????24本体篇第一部分项目发展战略研究一、项目自身条件分析及SWOT分析??????????????29二、项目应对解决方案????????????????????31三、总体市场思路研究????????????????????32规划篇第二部分环境与景观设计原则一、项目总体环境规划及艺术风格构思??????????????34二、具体景观规划设计理念???????????????????3522008.09香河盛世家园项目营销策划报告第三部分项目配套设计1.道路用地?????????????????????????372.安防系统?????????????????????????373.环境设计?????????????????????????374.配套设施?????????????????????????385.物业管理?????????????????????????39定位篇第四部分项目市场定位一、项目总体市场战略??????????????????42二、项目市场及形象定位?????????????????43三、项目价格定位????????????????????46四、项目客群定位????????????????????47营销篇第五部分项目总体营销策略一、项目整体营销思路??????????????????51二、项目营销推广策略??????????????????53三、项目媒体组合及选择建议???????????????54四、项目各排期及计划??????????????????58五、项目阶段推广细案?????????????????63销售执行篇一、项目总体操盘思路??????????????????75二、项目推盘策略及计划?????????????????76三、项目销售策略????????????????????7732008.09香河盛世家园项目营销策划报告市场篇一、香河县城区域性房地产市场分析2004年伊始，在北京城市总体规划修编过程中，北京确立了“两轴两带多中心”的多层次空间新发展模式。“两轴两带多中心”格局的出现，明显体现出产业经济带向东偏移的趋势。整个东部区域中，CBD已经明确定位为中央商务区，大量的商务活动、密集的人流，需要大片腹地区域为之提供住宅配套，成为未来的“中心居住区”。而毗邻CBD的通州和燕郊开发区为北京经济带的东移奠定了良好的物质、文化、交通、居住基础。随着北京新规划方向的确定，京城发展重心东移已是不争的事实，而通州也已确立作为未来北京的新城区，其美好前景值得期待。与通州接壤的燕郊，是距离北京最近同时也是发展最为成熟的外埠地区之一。目前，作为“大北京规划”中与燕郊同样位于北京东部经济发展带的香河楼市，正在积蓄力量，不断的提高自身楼盘品质，希望能够顺利进入北京楼市，成为第二个“燕郊”。交通配置方面，北京市目前正在规划建设“大七环”和第二条京津高速公路，而这两条公路恰好从香河穿过。届时，香河与北京周边县区的交往会更加方便，与天津的距离也会大大缩短。另外，现有的便捷的交通网络也为香河与北京接轨奠定了坚实的基础。42008.09香河盛世家园项目营销策划报告经济发展方面，香河与燕郊同样位于中国经济增长第三极——环渤海经济圈的核心地带，国家的大力扶持与关注使环渤海地区经济稳步增长，在欣欣向荣的大环境下，香河房地产业亦有长足进步，并随着北京经济中心的不断东移，有望成为北京未来经济发展新生代区域，具备很强的发展潜力。房价方面，由于香河地产刚刚涉足北京市场，目前市场尚在培育阶段，现均价3400-3700元左右/平方米。依燕郊发展轨迹来看，香河房地产市场将会在未来3至5年迅速成熟，其投资价值值得期待，有望成为北京周边新一轮房地产投资焦点。香河县地理位置得天独厚，县境全长155公里，其中122公里与京津接壤，素有“京畿明珠”之美誉。距北京市区45公里，距首都国际机场60公里；距天津机场70公里；距天津新港110公里;距曹妃甸港180公里。新《北京城市总体规划》确定了“两轴、两带、多中心”的城市空间发展布局，中心人口和产业将在15年内实现东移，在东部的通州区规划建设70－90万人的新城，并预留百万人口规模的发展空间。届时香河到北京市新中心距离将缩短到15分钟车程。境内及周边有4条干线铁路，6条高速公路，4条国家级公路通过，京沈高速公路在县城北侧设有“河北第一出口”，京津轻轨铁路和第二条京津高速公路已经开始建设并在香河西侧通过。正在筹建中的首都第二机场极有可能选址在天津太子务一带，而新的选址距离香河不足30公里。以香河为中心，500公里为半径的区域内百万人口以上的城市11座，总人口近2亿人，完全具备了国际上通行的“一小时工业区”的最佳条件。52008.09香河盛世家园项目营销策划报告2006-2008年香河房地产预售登记项目名称地理位置预售面积（㎡）开发商康平路东西侧、地香宁B区21116.35香河城镇房地产综合开发有限公司方税务局北侧鹏达家苑新华大街北24810.34廊坊市鹏达房地产开发有限公司迎宾小区绣水街南侧14113.82香河城镇房地产综合开发有限公司阳光家园香五路西22670.183香河城镇房地产综合开发有限公司香江逸景永泰路东72465.43香河城镇房地产综合开发有限公司2高氏集团商住楼府前街南侧8535.11香河爱地房地产开发有限公司0香河县盛达房地产综合开发有限公0盛达青年社区新华大街北10632司8兴业家园小区新华大街南137959.81香河城镇房地产综合开发有限公司年市场家园新开街南19557.77香河城镇房地产综合开发有限公司开发区,正阳路东大运河?孔雀城52874.49华夏幸福基业股份有限公司侧开发区,双安公路平安丽景69103.37香河城镇房地产综合开发有限公司南面积合计453838.673㎡香河县城镇房地产综合开发有限公香宁家园新华大街北12717司颐和家园新华大街33号29591.87香河龙安达房地产开发有限公司市场家园新开大街南侧36000香河城镇房地产综合开发有限公司新华大街北侧,心脏华鑫家园23000香河城镇房地产综合开发有限公司血管医院西侧五一路东侧金龙家2天琴湾67195.62香河城镇房地产综合开发有限公司具城北0香河县城镇房地产综合开发有限公0迎宾小区绣水街南侧50448司7新华大街北侧安抚年鹏达家苑8590.64廊坊市鹏达房地产开发有限公司路西侧京津花园开发区京津公路东74799.69香河城镇房地产综合开发有限公司夏安线南、哮喘医平安丽景64991.13香河城镇房地产综合开发有限公司院西侧开发区会展中心西平安丽景31408.87香河城镇房地产综合开发有限公司侧面积合计398742.8㎡2文化苑小区永明路东13071.2香河县盛达房地产开发有限公司0新华大街与永泰路祥泰小区13068香河县汇鑫房地产开发有限公司0交口6欧陆豪庭新华大街北侧69662.91香河县城镇房地产综合开发有限公62008.09香河盛世家园项目营销策划报告年司香河县万泰房地产综合开发有限公康府嘉苑府前街南12000司香河县汇鑫房地产综合开发有限公育华小区新华大街16号32462司面积合计140264.11从香河政府房地产交易网获悉，香河县城区域住宅住宅市场每年都有几十万平方米供应量，从近几年预售面积来看，预售面积逐年上升，到了2008年后，总预售面积由2006年的14万平方米猛增至43万平方米（不完全统计），供应量的提升说明香河房地产正处于迅速发展阶段。注：1.该表格数据来源于香河房地产网http://www.xhfdc.net，网上公布预售信息楼盘数量较少，如盛达金盘、盛达锦园、盛达今典、萨丁岛、中央帝景、西北街小区、泰安家园、梅沙湾、观天下等楼盘都没有预售信息，因此不能在表格内进行统计。2.灰色填充部分为县城内楼盘,白色为第一城板块内楼盘。72008.09香河盛世家园项目营销策划报告香河住宅分布、特点及发展情况序号项目1鹏达家苑2阳光家园3盛达金盘4盛达锦园5京汉美地6香宁B区7颐和领秀城8华鑫家园二期9萨丁岛10育龙香苑11中央帝景12天琴湾13珠江御景湖畔14泰安佳园15盛达今典目前，香河在售楼盘项目多分布在县城北侧，新华大街附近，少量楼盘位于南部绣水大街附近。由于香河县城北侧配套成熟，交通便利，楼盘较多，销售状况较好。南部处于待开发状态，除家居城外，配套设施较少，环境差，房价较北部低。82008.09香河盛世家园项目营销策划报告二、竞争区域以及竞争项目的界定目前，香河住宅市场可分为两个板块，第一城板块和县城区域板块，两板块距离较远，本案位于县城区域内，属于县城板块，因此，我们将竞争对手锁定在县城区域板块。该板块现在售项目12个。项目名称地理位置1鹏达家苑新华大街北2阳光家园香五路西3盛达金盘迎宾路（县政府对面）4盛达锦园迎宾路口北5京汉美地绣水大街