昆风地块前期市场定位方向策划报告2012年12月报告体系一、行业大势二、项目基础分析三、项目界定四、西市区客户群特征及需求五、项目本体分析六、项目发展定位七、国内老年公寓案例分析八、案例分析对本项目的借鉴九、产品打造建议十、项目风险分析及应对策略十一、项目运营发展策略思考十二、项目平面布局规划第一部分行业大势行业大势1、“十二五”期间完成3600万套保障性住房建设，3600万套=30亿平米=等于全国5年商品房开发总和；2、“限购”的根本目标是为保障房让路，换言之，在“十二五”期间或保障房建设目标达成之前不3、98年分税制改革拉开了地产行业的腾飞大幕，2011年会取消；开始的营业税合并增值税目前已经在10余省市实施，标志着国家为下一步强化调控埋下了伏笔；4、全国人口信息采集已于6月底完成，全国省市地税官员进京进行为期半年的培训,房产税成为悬在行业头顶的“堰塞湖”，中央与地方的博弈背景下，什么时候实施都有可能；这样的数据与趋势不得不让我们关注！1、瑞信调查的中国居民对于房地产看涨/看跌指数，2011年10月至2012年4月处于50以下（整体看跌）。2011年11月见最低点之后，连涨8个月，其中5月份跨越了50这一荣枯分水岭。2、美国2012年9月14日实行QE3∞，日本实施QE9，中国政策上再一次淡化房地产打压措施的情况下，中国房地产大周期（18-20年涨跌轮回，具体参见博文：库兹涅兹房地产周期）的上升阶段尚未完全走完。这一轮三年左右的房地产库存周期很可能将于明年3月前后结束。3、图一：中国人民银行资产负债表“储备货币”增量（单位：万亿人民币/年）注：原始数据更新到8月份（央行仅公布到8月份）；9月及以后为计算机拟合预估数据。图二：商业银行系统“每月新增外汇占款”6个月移动平均值注：原始数据更新到9月份；10月份及以后为计算机拟合预估数值结论从外汇占款和其它经济指标综合来看;1、看涨明年3月份(政府换届)以后中国房地产的牛尾行情；2、看涨明年3月份以后新一轮通货膨胀；相关城市整体的宏观市场、商业及其他物业市场、规划等环节，是解决项目发展战略及市场定位的基础性分析第二部分项目基础分析昆明地处中国西南，云南省会，是国内知名的旅游城市，规划中未来的泛亚中心城市?云南省省会城市，全省唯一特大城市，中国著名历史文化名城和优秀旅游城市。辖主城四区两县市，南部三县及北部五县，主城人口324万人；?滇池造就的北纬25度上的“春城”奇迹，年接待游客近3000万人次，旅游景点众多，旅游业是城市发展的重要支柱产业之一；?昆明着力实施以东南亚、南亚为重点的全方位开放战略强化云南在中国-东盟自由贸易区建设中的桥头堡作用，带来城市及城市商业发展的强大机遇。?联合国评定的地球上除新西兰外最适合人类居住的城市，“一湖四片”的规划更是将昆明推向了全世界。大干快上的经济政策特别是城中村改造，使昆明未来城市走向增加了诸多不可预见的情形，而由于国内信息一贯的不透明，具体影响难以预测?昆明市主城区249平方公里范围内，有城中村336个，面积近20平方公里，建筑面积达3800多万平方米。可供建设面积月7000万平米，按照昆明最高消盘龙区化730万平方米面积计算，可供昆明消化10年，今年建筑面积1300万，换句话说有约500万的面积变为存量；?昆明336个城中村中，位于二环以外的有265个，涉及城中村土地面积达84000亩左右；一环至二环区域的城中村有51个，涉及城中村土地约5900亩，平均每村占地面积约为116亩；一环以内的城中村仅有22个，涉及城中村土地面积约625亩，平均每村占地约为31.25亩。区域城中村数量占地面积涉及人口（个）（亩）官渡区盘龙区6719182.24200784官渡区10330000220000五华区519794153000西山区11520864.43247040合计33679840.67820824城中村改造集中区域.昆明城市功能已经组团化、区域化，项目所属的泛西市区高新板块，其商业的发展特征是市场化、低端化、配套化?从城市区位的演变来看，本项目处于西市区?从2007-2008年，在二环边首次出现城市副中心开始，到2010年，昆明格局开始重新规划。主城区规划为未来的城市金融商业中心、杨家片区规划为省级行政办公区、呈贡规划为市级行政办公区和教育区、巫家坝规划为城市商业金融次中心。昆明城市功能已经组团化、区域化；?项目所属的泛西市区，区域属性决定商业发展趋向于品质化、档次化、功能化。轨道交通在改善城市交通模式和推动生活方式变迁的同时，将极大改变城市商业的发展模式，以此推动城市时尚度的提升并为沿线项目带来更广泛人流从目前轻轨的规划情况来看，通过城市轻轨能够完全实现南北方向和东西方向的交通贯联，特别对南北方向的交通便捷性的改进力度最大；据规划，未来1小时都市圈的范围内，可以由昆明市老城区最北端的北市区到达呈贡大学城；远景城市规模昆明市中心城人口规模（万人）468规划线线路长度功能层次高峰小时断面客系统规模网（km)流（万人次/h)1号线34基本骨架线3.79大运量地铁2号线22.4基本骨架线3.26大运量地铁3号线19.1基本骨架线2.22中运量轻轨4号线42.9内部填充线2.07中运量轻轨5号线17.6内部填充线2.05中运量轻轨机场线26.6内部填充线0.59中低运量轻轨合计162.6——通过对项目四至、周边道路构成、区域市场及辐射范围界定、本身条件及技术指标的分析，界定项目属性，为项目定位提供条件第三部分项目界定?四至范围?道路分析?区域市场?经济技术指标?项目属性项目区域：项目所处西市区，周边配套服务设施相对落后，随着政府发展导向由工业区转向城市副中心，大型居住、商业、商务项目的逐渐进驻和交通配套设施的逐步完善，西市区的价值开始显现?政府规划主导城市由单中心向多中心发展，未来形成“一主三副”的城市格局；?西市区组成主要由高新区、五华区和西山区部分区域组成；西市区作为传统的工业区，配套设施、居住氛围、商业环境等相对落后于北市区和南市区，随着城市规划发展的引导，工业区逐渐外迁，土地性质逐步改变，交通设施逐步完善等，加快西市区向“城市副中心”发展的步伐，成为产业发展的重要支撑和承接经济、人口转移的重要载体；项目位置：项目所在位置属于西市区规划的商业中心地带，是衔接西市区和中心城区的重要节点?城市总体规划修编方案(2008-2020年)中，将西市区分为三个组团发展；?马街组团：西市区房地产开发最早区域，同时也是西山区政府的所在地，政府主要因素下，其将成为未来西市区商业、商务、居住中心区；?春雨路、人民西路延长线至昆瑞公路组团：聚集大量高品质项目，如百大国际花园、经典双城等；?高新区组团：房地产开发炙热区域，同时也是居住氛围浓厚、教育资源丰富的区域；区域认知：通达性较好，项目周边的二环路和普吉路能有效的与其它区域连通，但形象展示性较差，消费者心理认知度相对较低?商业：现有以市场型和城中村较低端配套商业为主，缺乏成熟的品质型商业配套，未来大型商业项目主要集中在高新区，项目周边的大型商业项目匮乏；?商务：商务办公主要以自建项目为主，商务氛围缺失。?居住：居住环境不断改善，目前品质型住宅有百大花园、戛纳小镇、经典双城、启鸿假日等，但居住氛围尚未成熟；?教育：教育氛围相对浓厚，如昆明理工津桥学院、师大附中、高新一中、一小、交通管理学院、昆明医学院海源学院等；?企业：集中于高新区，如可口可乐、白马药业、滇红药业、沃特生物等；?其它配套：西北部客运站等，其它配套缺失。项目四至：项目东邻二环西路，昭示性较好，但周边区域以市场类物业、工业区和城中村所包围，档次相对较低。项目北侧为兴云烟草汽车城本案项目东侧二环西路，紧项目西侧为春光小区邻高架桥项目东侧二环西路，紧邻高架桥项目内部：项目地块方正，除办公楼外均以厂房为主。厂房昆风大厦食尚缘餐厅项目属性界定：城市副中心区，结合城市发展及区域属性来看，满足发展发展中高端物业的基本条件1.城市副中心地位：项目所处的西市区为昆明未来城市副中心之一，未来功能复合性强，属后起高成长区域；区域属性2.政府规划主导，区域快速发展，政府主导西市区由工业区转向多功能复合区，市政配套逐步完善，工业设施外迁及其土地性质改变，区域发展潜力大，奠定项目未来发展基础3.商业及配套设施相对滞后：目前商业多以相对中低端配套性市场型商业主导，缺乏特色化、复合化、综合化、主题化的商业设施1.综合性商业开发项目：项目规划包括、商业街、办公楼、酒店及公寓等多重物业，具备综合性商业开发特征，因此在项目发展战略上应充分考量区域来发展规划和项目属性项目自身所能吸引的客群及与高新区商业发展的关系，合理的制定项目发展策略。2、较容易开发项目：由于项目地块自身特点，本项目地块方正平坦，且项目地本身没有过多拆迁建筑物，对项目开发进度将是有利时间保障。3.成为区域中高端物业的可能：项目的商业体量、区位、建筑形式、周边商业环境及消费群体等特征使其将发展成为中高端物业的基础重点楼盘个案分析——经典双城地理位置人民西路与海源路交汇口建筑面积/占地面积300万/66.67万平米，西一中对面开发商云南经典房地产开发有限商业面积100/万平方米公司物业类型普通住宅、公寓、商业、容积率4.49写字楼整合推广锐酉营销绿化率/项主力户型80.3~122.77㎡总户数1020目概开盘时间2010年底停车位/况开盘折扣办理优惠登记，开盘当日装修情况毛坯优惠0.5%价格/楼盘概述一期共推出6栋，均为34层，2梯5户朝向西南，东南户型定位建筑风格、园林定位户型面积段户型种比例类?两房两厅85~106㎡313.3%经典双城运用现代的建