Ⅰ项目背景ThebackupoftheprojectPART操场）出让地块用地性质：二类居住用地；土地年限：住宅年土地面积：平方米容积率：＜；建筑密度：＜出让总价：亿元；楼面价：元㎡70388832.5725%37.0237046/项目地块基本信息：地块位置：学院中路温州大学（原温师院一、项目基本情况?本案项目周边配套资源：项目四至：东临惠民路、西临车站大道，北面黎明东路，南依学院中路，处于温州鹿城区核心地段，周边各类银行、商场、医院、学校等配套设施成熟，工作、生活、娱乐设施完备。二、项目区位描述?城市核心中央板块高端商业集群中心：项目位于五马大南和滨江商务区两大城市级商业主中心交接地带，周边绿城鹿城广场、灰桥城市综合体、世贸中心、时代商业片区、杨府山港区城市综合体等高端商务综合体云集。主城核心：坐拥温州主城一核两圈三带的总体城市商业结构核心位置，,温州市的政治、经济、文化中心，属于温州真正意义上的主城核心区域。三、项目区位定位??“-”“”本案城市核心中央板块主城核心：坐拥温州主城一核两圈三带的总体城市商业结构核心位置，,温州市的政治、经济、文化中心，属于温州真正意义上的主城核心区域。高端商业集群中心：项目位于五马大南和滨江商务区两大城市级商业主中心交接地带，周边绿城鹿城广场、灰桥城市综合体、世贸中心、时代商业片区、杨府山港区城市综合体等高端商务综合体云集。??“”“-”△对温州市户籍居民家庭及能够提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)，只能在本市新购买一套商品住房(含二手存量房)。△对已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停在本市内向其售房。对于违反规定购房的，不予办理房地产登记。△在差别化住房信贷上，对于贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。1、温州限购政策核心内容四、新政背景分析2、限购令对温州市场影响（1）短期成交低迷，市场陷入观望政策严厉程度是史无前例的，但去年10月份温州即已执行每户家庭限购新楼盘一套的政策，加上之前其他城市政策出台，市场对政策内容已所消化。但政策毕竞直指投资投机购房，同时打压到了改善性需求和部分刚性需求，市场预期转变，供求双方陷入观望或调整，短期内势必影响到成交量走低，预计二季度成交会有所回升。（2）市场细分是趋势差别化信贷措施，本外地户籍不同的购房限制给冲击到不同层次的需求，既使同一类需求客户也会因政策导致购买力强弱之分。这也要求开发商针对项目定位不同采取针对性的策略。（3）中小户型、商业地产更受青睐受限购制约，改善型中间层需求受冲击最大，而中小户型购房因总价较低会获得更多青睐。同时政策只针对住宅，从住宅流出的资金或许进入商业地产投资领域。（4）房价难现大跌温州人多地少，每年供应商品房量非常小，这是温州房价居高不下主要原因。另一方面温州民间资本雄厚又缺乏良好的投资途径，但温州人又有很强投资意识，住宅的居住和金融属性更激发这种投资热情。在居民居住需求和资金保值增值要求下，温州房价难现大跌。既使降价，被限购、禁购依然无法购买，因此，限购细则对房价关联较小。35.9231542.62245472010年1-11月726690.4222042106.832009390373.0246.411547720081016576978754.8120074033804565.2662.352006年份二级商品房销售市场：供需惨淡，量跌价涨2010批售面积（万/㎡）销售面积（万/㎡）销售套数（套）销信均价（元/㎡）近四年温州市区（三区）商品房销售情况2010年前11月温州市区新盘整体供应量不大，不及2009年全年的一半。尤其是4月份以后，商品住房更是出现阶段性零供应的局面；随着温州限购令政策的推出，一批拟上市的新盘纷纷推迟上市。销售价格方面，今年前11个月温州市区商品住房销售均价24547.52元/平方米，较去年同期上涨2700多元，幅度达12.47%。“”“”2011房地产市场将呈现以下发展特征▲土地开发力度加大。在限购令等调控政策中，已明确要增加土地开发力度，加强对土地监管，增加保障房、商品房市场供应量。基于房价控制目标和稳定市场，拥有较多存量土地近郊区无疑是今年土地出让重要来源地。在今年土地出让市场中有十多幅土地流拍，这也表明开发商对今年市场形势是持谨慎态度。▲温州市区新盘供应量增加。温州市区目前至少有汇金锦园（1号楼）、正元房开项目、名人广场（1、4号楼）、京都城（16.17.3号楼东边间）、同人欣园（3、13、17、19号楼）、置信广场等6个项目共14.34万平方米的住房已经符合了开盘条件，但是由于种种原因，未能如期供应。另外，近几年出让的地块如：龙湾蒲州街道上庄项目（中铁置业）、深蓝国际、中瑞星河湾、华川龙方地块、中梁橡树湾、中梁首府、城开长运集团地块、杨府山涂村地块等地块或许将在2011年供应市场，可供应面积37.53万平方米。两者总量达到52万平方米。同2010年去化比较出现小幅增加。---1号楼和商业待开物业的物业类型16、17、3号楼东边间3、13、17、19号楼未开1、4号楼以及部分自有商业卖场面积不能产权分割待开面积28578.5222973.4222788.27742664.251117004.468商业50008194.2795.839137.12325927.15住宅23578.5222177.5913651.15434470.05193877.3157000078000178000126000452000总建筑面积（㎡）合计京都城汇金锦园名人广场同人欣园项目名称表一：温州市区部分尾盘项目一览表来自市房管局的数据显示，截至2010年12月12日，市区库存商品房达9.786万平方米、831套。库存商品房大部分集中在铂金府邸、东方明珠城等几个楼盘·9648268002270028310324134174343951459004139610000113000415861住宅建筑面积---工程进度进场施工进场施工方案获批方案获批方案获批方案获批方案获批方案获批进场施工进场施工进场施工96482550028310324134174343951459001000014000011300059985.7550450.7建筑面积（㎡）700064324570925500181581598218873.1733284.3416206.6918359.8714289.35219794.42用地面积（㎡）---新河湾置信广场中铁置业紫金华府瓯江公馆精英公寓项目名称中梁首府·中梁橡树湾·正元房开项目瑞新名侨佳苑地块名称方正地块汤家桥村三产安置地龙湾蒲州街道上庄三产安置鹿城区纺织路庄头地块鹿城南郊乡龙方村三产安置地梧田站南地块原蔬菜批发市场地块原温州长运集团地块原杨府山涂村安置地块三廊桥村地块丽岙姜宅、曹建两村三产安置地块合计D-43a3-1表二：2011年温州市区有条件上市的部分楼盘一览表温州市场足以支持豪宅，但政策风险影响很大不怕卖得贵，只怕做不好：温州具有强劲购买力，绿城鹿城广场可以卖到万㎡，香缇半岛别墅可以买到万㎡，市区大部分楼盘都在万㎡以上，年月，温州市商品住房销售均价元㎡；其中温州市区商品住房销售均价达元㎡。新政频频推出，政策风险加剧：年初国八条及相关紧缩政策已纷纷出台，各大城市房产限购、限贷政策细则颁布，房产税也正式在上海和重庆实施，全国房价热点城市的温州，在问责制的前提下，即将跟进限购令政策，对于拼户户型更是致命打击。供需矛盾紧张，物以稀为贵：受制于土地供应及政策调控等因素，今年前个月温州市区批准预售面积约万平米，同比去年月的万平米萎缩近六成。今年至今市区新增住宅项目不到个，从目前土地供应判断，未来两三年内楼市供求仍将紧张。市场环境总结???7/8/4/2010714854.72/27393.76/2011822.791-854.6710其中购物中心约9万平方米、五星级酒店约6万平方米、办公约8.8万平方米、住宅约22万平方米。主力户型：340-850㎡（平层、跃层）开盘时间：2008年，现尾盘在售销售均价：均价76200元/㎡，精装修占地面积：132000㎡建筑面积：458000㎡建筑类型：高层项目简介：绿城·鹿城广场是由绿城集团开发的首个集商业、居住、办公、酒店于一体的现代都市综合体项目。项目位于温州市中心区江滨路与车站大道交汇处，紧临瓯江，与滨江景观带相邻。绿城·鹿城广场建筑面积：地上总建筑面积约45.8万平方米▲鹿城广场六、竞争项目分析户型A：300㎡占地面积：36384㎡建筑面积：71315㎡建筑类型：高层项目简介：以汤家桥为轴的杨府山CBD区,一头连接温州滨江高档住宅区,一头连接市核心商业区,两天高当住宅带形成了温州城市环路状的便捷富人区,以瓯海大道为交通港连接大枢纽,已明确呈现了沿汤家桥路向南发展的格局,铂金府邸就处在这个黄金走廊的核心点。铂金府邸的建筑是汲取巴黎新古典建筑雍容华贵的法式风格，巴洛克穹顶、花岗岩外立面和高级铝木复合门窗共同演绎路易王宫建筑的典雅与经典，南北通透短板式结构，景致四面开扬，视野开阔，户户多处景观大阳台，与自然亲密接触，与阳光共舞。室内私家花园、270度景观视野、阳光餐厅、中空客厅,阳光全景下沉式SPA、全景客厅、全景餐厅、全景卧室等设计手法。主力户型：170-