20102010年南昌市艾溪湖市年南昌市艾溪湖市调调主主讲讲：：邓园园邓园园20102010年年1010月月艾溪湖整体艾溪湖整体规划规划艾溪湖湖面约4．5平方公里，规划中有12个主题公园，使之成为高科技人才的置业乐园，也成为南昌休闲旅游的后花园。随着经济的发展，高新区的人气也在不断聚集。而在提升人气方面，艾溪湖的景观优势很明显，在京东板块最直接的景观就是美丽的湖景。该板块地处南昌主导发展方向之一“东拓区该板块地处南昌主导发展方向之一“东拓区域”域”城市重点拓展区:?红谷滩中央商务区?朝阳人居中心组团?“两湖”产业景观区建设艾溪湖片高新技术产业和服务业生态功能区，瑶湖片文化教育与生态旅游观光功能区?一江两岸产业带?昌南新城艾溪湖板块将打造成为集高新产业、商贸物流、休艾溪湖板块将打造成为集高新产业、商贸物流、休闲旅游、生态居住为一体的城市副中心闲旅游、生态居住为一体的城市副中心该板块，未来将成艾为依托京东板块为溪核心的城东副中心湖，以艾溪湖、海洋片公园为中心的南昌区市首个100万平方米城市湿地公园的旅游休闲、生态居住区该片区城市交通路网发达，与外部区域联系便捷该片区城市交通路网发达，与外部区域联系便捷南昌高新技术开发区四季花城不得不说，凯美怡和紧临高新区艾溪湖正在巨变。。走南京路直达八一大桥。南昌市区走北京路20分钟直达市区（八一广场）离高速公路10分钟公交：公交：片区作为南昌城市中心区分流区域，其公共交通便捷性十分强劲，区内有5路，11路，202路，231路、602路、243路，13路，801路，802路，803路，12路216路等大量公共交通线路通过，大大提高了本区域的公共交通出行能力。地铁：地铁：?①线路走向：昌九高速客运西站、乐化、蛟桥、丰和北大道、丰和二路、世贸路、中山西路、中山路、八一广场、北京路、瑶湖大道?②线路走向：望城、高速客运西站、站前北大道、红谷南大道、丰和大道、凤凰一路、阳明路、八一大道、洛阳路、南昌火车站、顺外路、上海路、广州路，至罗家镇?③瑶湖北、民丰路、丹霞路、青山路、八一大道、叠山路、象山路、象山南路、绳金塔街、十字街、京山北路、迎宾大道、至莲塘?④高速客运西站、站前北大道、朝阳洲南、抚生路、洪城路、洪都大道、南京东路、上海路、国威路、火炬大道?⑤线路走向：下罗地区、长堎大道、学府大道，红谷南大道、学府大道、朝阳大道、江铃西路、高新大道。从上可以看出，南昌地铁远景规划5条线路，都艾与本区域道路有着溪直接和间接联系，湖这将大大提振本区片域交通能力，对提区高区域价值潜力有着深刻的影响。路网：路网：上海北路、青山湖大道、京东大道、高新大道、昌东大道构成区域的南北主干道，北京东路、南京东路，火炬大道，紫阳大道及昌万公路横贯东西：青山湖隧道和艾溪湖大桥连通老城区大大增强区域间的联系能力。艾溪湖大桥修建：艾溪湖大桥项目西起北京东路与瑶湖大道交叉口，东至昌东大道与紫阳大道交叉口，桥梁跨越艾溪湖，合计线路长约2.5公里，其中主线桥梁长度约1758米，总宽42.5米，大桥的修建连通北京路与紫阳大道，昌东大道。提高覆盖片区内对南昌传统中心区的横向交通能力，缩短片区外客户对于本区域的距离感，从而大大提高区域自身价值。高速：高速：?昌银高速、?昌德高速、?昌万公路（在建中）景观：景观：艾溪湖湿地公园湿地公园的建设提升片区生态自然环境品质，改变无优秀景观带现状商业：商业：片区当前缺乏大型休闲娱乐型商业，主要商业集中在上海路及南京路沿线，有天虹商场，京东超市，百货大楼城东店等；酒店有园中源大酒店等；据悉，北京路与京东大道交叉处将有沃尔玛进驻，这将填补本区域无大型国际连锁超市的市场空白，对本区域形象以及区域价值提升大有裨益。专业市场有欧亚达家具城，香江家具城，各类建材市场，茶叶交易市场等。学区：学区：区域内瑶湖大学城区域为南昌高等教育集中区域，人文学术气氛浓厚，内有师大，蓝天学院，现代学院等高等院校。运动：运动：南昌奥体中心省奥体中心规划总建筑面积达212077平米，其中包括可容纳5万人的主体育场、容纳4000人的体育馆、容纳3000人的游泳跳水馆、球类馆以及网球馆和田径馆，而配套设施则有运动员公寓，裁判、运动员休息室，供广大群众日常娱乐、休闲运动的40000平方米集散广场以及室外篮球场和网球场。对对艾溪湖板艾溪湖板块块的分的分析析::坐镇昌东门户的艾溪湖按板块，将会成为一个集高科技、人文、自然、高等教育、体育运动为一体的区域。随着东向高速的进一步贯通，该板块将成为东向交通的动脉枢纽，随之带来的人气及商机均非其他片区所能赶超。几大重点工程的开工修建，为艾溪湖板块近几年乃至十年内的大力发展注入了强心剂。也必将成为南昌又一个地产热点板块！艾溪湖板艾溪湖板块楼块楼盘盘特征特征对对比分析：比分析：对比项目：世纪风情中兴和园中凯蓝域凯美怡和项目一：项目一：世纪风情——公园前基案名：世纪风情公园前注册名：世纪风情础信投资商：世纪地产基地位置：北京东路1588号息开发商：世纪地产江西世售楼处地址：世纪风情大街二期正纪风情实业有限公司大门代理商：定邦售楼处电话8166666建筑设计：香港贝尔高林建筑楼层：18层国际有限公司规划用途：住宅商业工程进度：在建未封顶公开日期：2005交房日期：2011年9月30日世纪风情——公园前项基地面积：139亩贷款银行：工行建行目信总建筑面积：199040平米贷款额度：30%息贷款额度：%贷款年限：30年容积率：1.7绿化率：50%本批主力面积：96得房率：80%在售主力总价：55万平均总价：房主力房型：3房平均单价：6000源信单价范围：5600-6200面积范围：82-109息总销金额：亿规划户数：142户可售户数：12套销售率：92%物业公司：深圳万厦物管费：1.5车位数量：2000车位租金：世纪风情——公园前一．环境分析：本案位于集商业金融高尚居住娱乐文化为一体的综合性商贸金融区域的城东新区。毗邻422万公顷的艾溪湖、南昌海洋公园、天香园、青山湖文化广场。配套：周边多所重点小学大专院校。小区内儿童活动中心、羽毛球场、上万平米商业街区、老人休闲中心。总结：优点：规模大、内部配套成熟、园林景观大气、项目知名度高缺点：交通不便，离市中心较远、商业不成熟、购物生活不便二．产品分析：世纪风情——公园前比例如下表房型占本次户型面积套数编号比例A两房两厅825035.3%B三房两厅966344.3%E三房两厅1092920.4%G四房两厅装修状况：毛坯项目特色：仿造星河湾设计，独树一帜建筑类别:高层建筑风格：欧陆风格三．价格分析：近期采取频繁开盘，销售价格随着每次开盘都有小幅调整，一般幅度为200-300元／平米。四．客层客源分析：周边单位职工、公务员、事业单位员工，原版块居民群体五．去化情况分析：目前推出的1号楼，销售情况良好，现只剩6套可售房源。六．企划与业务执行分析：推广重点还是以小区园林景观作为主要卖点进行宣传，没有更多的突破，有视觉疲劳的感觉。七．综述：1、优势：52万平米大规模成熟社区，周边景观丰富，高品质的园林2、劣势：城市边缘、配套设施不健全。3、机会：轨道交通建设，周边配套逐渐完善，板块价值凸现。4、威胁：项目周边近期大量房源上市，将严重分流该项目客源。项目二：项目二：中兴和园基案名：中兴和园注册名：础信投资商：南昌中兴发展有限公基地位置：高新开发区艾溪湖北路668息司号开发商：南昌中兴发展有限公售楼处地址：高新开发区艾溪湖北路668司号代理商：同致地产售楼处电话；8166000建筑设计：上海泛太建筑设计建筑楼层：电梯洋房5层，高层16-18有限公司,景观设计为层深圳奥斯汀园林景观设计有限公司规划用途：住宅工程进度：一期现房，二期在建公开日期：2010年10月1日交房日期：2011年12月31日项基地面积：350亩贷款银行：招行，建行，交行目信总建筑面积：32万平米贷款额度：70%息贷款额度：70%贷款年限：30年容积率：1.214绿化率：41.93%本批主力面积：135-153得房率：80%在售主力总价：80-90万平均总价：洋房90万，高层70万房主力房型：三房平均单价：电梯洋房6490元/平米，高源层5600元/平米信息单价范围：6490元/平米，5600元/平面积范围：电梯洋房126-183平米，高层米88-135平米总销金额：亿规划户数：2700多户，二期530户可售户数：163销售率：58%物业公司：中兴物业管理有限公司物管费：花园洋房0.85元/平米/月,高层1.6元/平米/月车位数量：465个车位租金：地上80元/月，地下200元/月一．环境分析：100万平方米湿地公园，450万平方米艾溪湖，配套：商业：30000㎡商业街，主要引进高档餐饮、商务酒店、超市、24h便利店、银行、美容衣店、居委会等生活必备设施会所：2000㎡休闲主题会所，提供健身房、室内球类、瑜伽等形体训练、棋牌茶座等运动休闲项目医院：高新医院、社康中心学校：社区星级品牌幼儿园、空中篮球场，游泳池，南昌高新外国语学校、江西师大和蓝天学院等院校休闲：艾溪湖湿地公园总结：优点：一梯两户的电梯洋房，电梯与洋房的优越结合，更能大幅提升生活品质。缺点：价位较高二．产品分析：装修状况：比例如下表本项目外墙采用的是钢筋混凝土外保温系统；外窗及阳台玻璃门采用断热铝合金中空玻璃；房型套占本次户型面积编号数比例分户门采用钢木夹房门，空气间层厚度不小于40mm；分户墙采用厚度为200mm的蒸压加气混凝土砌块。两房A70-90249.92%结构：框架结构；两厅外墙：外墙涂料、部分面砖装饰、局部重点部位根据立面需要考虑三房少量石材。（以最终设计图纸为准）；预留空调机