一个国际文化的区域标签价值对德嘉置业桐庐地块的主题文化定位研究麦剑道策划咨询有限公司二O一O年七月二十九日写在前面的话我们所选用的文化主题其内涵一般都比较丰富，且具有独特性及风情、品位皆高的特点，在做社区文化时要将意旨宏大相对高端的主题文化、区域市场的本地文化和与业主生活息息相关的社区生活文化这些比较低端的文化有机地糅合为一体。用主题文化塑造项目品牌的灵魂和高尚形象，用区域文化和社区生活文化来打造品牌的亲合力，以免曲高和寡水土不服。因为，生活的憧憬应是高尚的，生活的细节应是随手可以触摸得到的。CONTENTS1.重点非住宅市场2.项目定位3.推广表现4.营销执行5.项目运营1.重点非住宅市场非住宅市场涵盖商业市场写字楼市场酒店市场本案片区内商业供应情况本案片区内商业供应情况租金商业均价项目名称位置业态（元/平经营状况（元/平米）米）日月华庭新华西路135000社区底商——销售中西北湖凤凰城北湖西路6号8000/--社区底商——销售中万豪国际西北湖路3-85号10456.32社区底商60-80刚开业东方帝园金家墩10178.31社区底商45-60良好华立新华时代新华下路23号12815社区底商——销售中新华西美林公馆新华西路未销售社区底商————本案片区内写字楼供应情况本案片区内写字楼供应情况片区内无标志性写字楼建筑，写字楼集中供应在长江路、金寨路国轩凯旋大厦恒馨国储大厦新华路沿线写字楼项目资质所在区域建筑面积(㎡)容积率层高(m)实用率售价(元/㎡)租金(元/㎡·月)销售率/入住率——商贸企业驻汉办事处，小中小企业为主，主要为装饰类/入驻单位型房地产，小型智力——贸易类/咨询类企业公司本案片区内酒店业供应情况本案片区内酒店业供应情况片区内仅有一家四星级华伦瑞雅大酒店，沿线其他酒店规模较小，品牌服务一般。如：文采大酒店、新世纪大厦……公寓型酒店迅速扩张市场，为本案酒店业市场带来商机公寓型酒店迅速扩张市场，为本案酒店业市场带来商机美国“速美国“速8”20048”2004年年66月进入中国内地市场以来，目前已在北京、杭州月进入中国内地市场以来，目前已在北京、杭州1、武汉扬子江速8酒店、大连等地拥有、大连等地拥有66家加盟店，家加盟店，。。上海锦江之星已拥有连锁旅馆110家，分布在上海、北京等全国482、锦江之星酒店上海锦江之星已拥有连锁旅馆110家，分布在上海、北京等全国48个大中型城市，个大中型城市，合肥合肥无加盟店。无加盟店。上海莫泰连锁旅店上海莫泰连锁旅店管理管理有有限限公司公司把投把投资方资方向向锁定经锁定经济济型旅馆，型旅馆，打造打造经经3、motel168酒店济济型旅店品牌“型旅店品牌“motel168”motel168”。。合肥合肥暂暂有有22家。家。如家酒店连锁如家酒店连锁于于20022002年年66月月由由中国资产中国资产最最大大的的酒店集酒店集团――首都团――首都旅旅游游4、如家酒店国际酒店集国际酒店集团团、、中国中国最最大大的的酒店分销商酒店分销商――携程――携程旅行服务公司旅行服务公司共同投共同投资资组组建。目前以在武汉地区运营建。目前以在武汉地区运营33家加盟店家加盟店项目具有便利的交通条件以及良好的昭示性交通便捷交通便捷性性彰显彰显非住宅市场价值非住宅市场价值————金寨路、长江路、金寨路、长江路、桐桐城路城路三条三条本案城城心心主主干道快干道快速速通达通达本案本案————三孝口三孝口商商圈圈与本案与本案直直线线距离超距离超过过22公公里里，尚未，尚未构成直接竞争构成直接竞争结论?目前片区商业多为临街散铺和社区商铺，社区底商多经营社区生活配套，缺少大型集中商业卖场；?片区与安医第一附属医院距离较近，商务商旅需求存在，缺少星级品牌型商务酒店入驻；?沿金寨路、长江路写字楼相对较多，本案商业优势附近办公楼距离较近，在物业形态上可形成补充；?桐城路作为金寨路、徽州大道的中轴线，片区商业发展前景值得期待。2.项目定位总规鸟瞰地块主要经地块主要经济技术指济技术指标标总建筑面积：103215.17㎡容积率：6.3住宅：35900.7㎡办公：21448㎡地下三层：21191㎡商业（地上、地下）：49421.02㎡车位（地上、地下）：577+132个聚焦竞争聚焦竞争——地块区域内——地块区域内的竞争的竞争对对手手落成时项目名称项目地址开发商建筑面积物业类型销售均价间国轩·凯旋金寨路与庐9000-安徽有恒置业3万㎡商业、办公楼、其它2010大厦江路交口14000恒馨·国储金寨路与庐安徽储备物资3.6万㎡商业、商务、待定待定大厦江路交口管理局……HOPSCA这里代表都市的未来！　　ＨＯＰＳＣＡ示范街区HOPSCA，城市生活综合街区，缘起巴黎的拉德方斯，是国际最先进的地产模式。根据国外现代服务业的豪柏斯卡（HOPSCA）原则，在周边区域体现“宾馆（HOTEL）、商务楼（OFFICE）、商场（SHOPPING）、会所（CONGRESS）、停车场（PARKING）、公寓楼（APARTMENT）”等6个配套,创造新的城市中心区。ABOUTHOPSCA豪柏斯卡（HOPSCA）为欧美国家最先进的商业地产模式，本质为——HOTEL　　　　　　　酒店OFFICE　　　　　　写字楼PARKING　　　　　停车场SHOPPING　　　　购物中心CONGRESS　　　会所APARTMENT　　　国际公寓ABOUTHOPSCA虽然HOPSCA豪柏斯卡在国外受到企业的推崇，但是它的选址与兴建却有着严格的要求和标准。首先，HOPSCA豪柏斯卡属于综合物业，必须有大面积绿化＼停车位＼商业＼酒店＼公寓等作为前导；　　此外，HOPSCA豪柏斯卡与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要HOPSCA豪柏斯卡与城市之间必须有快速便捷的交通网络做纽带。HOPSCA最大的优势在于资源聚合、共生增值本地块定位于HOPSCA的基础和定位HOPSCA的重大利益点HOPSCA建造基础本案地块及规划核心地段位于长江路、金寨路、环城公园、徽州大道合围的中心地段的中心便捷交通内环线金寨路、桐城路、长江路共同组成的大交通格局，交通便捷配套完善度及便利性酒店、医院、银行、学校、商业、配套齐全HOPSCA的综合性物业配置地块规划的产品包括了住宅、酒店、停车场、会所、写字楼、商业广场HOPSCA建造基础的绝对条件本地块建造HOPSCA的利益点１多元集约化降低单一品种风险！HOPSCA强调的是综合互动、资源共享，在其主题之下，各物业形态互为促进影响，相对于单纯的住宅项目运营，多元化的形态集中降低了去化风险。本地块建造HOPSCA的利益点２全新概念，直接提升项目的价值！综合研究了本地块的特征后，我们发现其具有打造HOPSCA的先天条件。而基于此的HOPSCA完成，将为合肥带来国际最新的生活模式，对应的是收获最大的价格回报。本地块建造HOPSCA的利益点３成为新标杆，开发商品牌价值提升！HOPSCA的全新概念、城市核心的传奇宝地，我们以此将成为城市的标杆型建筑群。做为一个长线运作的综合项目，这无疑将有利于中长期的赢利增长，而运作HOPSCA的开发商也将在各界的钦佩中实现品牌提升。本地块建造HOPSCA的利益点４表现出对土地价值的专业尊重！城市内环线要户地段、三孝口、长江饭店等未来的金三角，我们没有理由在这块土地上制造平庸。而HOPSCA这一全新运营理念，将给这一块富于传奇的土地带来新的振奋，全效发挥出本地块的潜在价值！本地块建造HOPSCA的利益点5不同物业相互带动！住宅带动商业人气，商业烘托住宅名气，酒店为住宅带来格调，商业带来办公人群，办公为酒店带来客流，HOPSCA的多元化产品之间，有着相互促进的“链式效应”，以此实现共赢！HOPSCA我们的豪柏斯卡？HOPSCA－Hotel酒店高端硬件的公寓式酒店?为了拉高产品的投资价值，我们希望采用高端硬件进行公寓式酒店的开发，全力打造五星级标准居家式酒店，以此赢得约8000-9000元/平方米均价的售价；?以下是相关产品的举例图示——HOPSCA－Hotel酒店大堂及公共部份风格各异的套间HOPSCA－Office写字楼SOHO小办公?考虑到本产品所处地块相对背离，且整体体量不大，特别开发成为“小办公体”，主要针对中小企业主，将可售价值点平衡至可以炫的“面子”与可以用的“实在”之间，规避地块的缺点，全力保证销售；?办公体将主要以外立面、空间、中小企业集成来赢取市场；?办公体将以共享公共的办公资源来赢得客户；?通过商业客户的进驻带动办公客户的进驻；?以下是相关产品的举例图示——HOPSCA－Office写字楼共享会议室、休闲区休闲区示例HOPSCA－Parking停车场多重型停车场?为了保证停车位数量的充足，我们希望不仅仅是简单的地面　停车位、地下停车位设置，同时辅以绿化和智能化管理；?以下是相关产品的举例图示——HOPSCA－Parking停车场地下车库地面车位HOPSCA－Shopping购物沿街型“主力加分类商业”?本地段的商业沿街分布，将考虑预留较大面积商铺供主力店进驻，带动其它小商铺的去国际化；?商业将主要以“特色、品牌、文化”为主题；?以下是相关产品的举例图示——HOPSCA－Shopping购物主力店示例HOPSCA－Shopping购物包装门店是品牌与顾客零距离的触点裙楼商业氛围营造HOPSCA－Congress会所德嘉2010会馆?为了加强本案的现场感染力度，在销售终端实现价值再次提　升，特别提出设立“德嘉2010会馆”；?取名德嘉是为了标识此地为德嘉置业，2010代表本项目的发　展历程，以此增加产品的文化厚重感；?以下是相关产品的举例图示——Congres