此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！商战无序，策划先行内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！呈：五矿地产惠州公司湖光，山色，原味哈斯塔特惠州五矿项目营销策划案这么好的项目，我们对它寄予厚望：项目使命建立全新的惠州豪宅标准和精神领袖转变惠州豪宅的营销观？优秀的销售业绩如何做到实现五矿品牌的势起11市场篇通过对市场表现的分析来确定项目的市场角色建立全新的惠州豪宅标准和精神领袖，首先理解惠州豪宅市场?横向市场数据分析?纵向别墅发展进程根据惠州房市供应来看，2010年度实现了强劲的反弹，市场投放大幅提高，整体局势大热；惠州市历年供应走势图惠州市历年房地产投资额35.00%80030.00%31.70%30.60%28.30%28.10%700688.22713.525.00%60022.40%22.10%550.5920.00%500471.3供应量15.00%400363.13316.2610.00%300267.442005.00%1000.00%02005年2006年2007年2008年2009年2010年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年系列109年市场的供不应求，激励房企加大开发量，10年市场供应急速膨胀，全年供应量经过09年的低谷后，10年房地产投资占达713.5万平方米，同比上涨69.3%比回升态势明显，全年房地产投资额达261.4亿元，占全市固定资产投资的30.6%2010年全年消化量比上年有较大增长，但远未达到高峰期水平，价格稳步上涨；市场还有提升空间；惠州市历年成交均价走势图（元/平米）惠州市历年成交面积走势图3.55000459233.14000393839232.535432.232752230001.51.51.61.2120001951均价0.80.51473100002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年02004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年系列120102010年，惠州楼市在调控中继续优化，市年，惠州楼市在调控中继续优化，市2010年，惠州楼市受政策影响较小，商品场回归理性，全市成交达到场回归理性，全市成交达到581.2581.2万平方万平方房成交均价涨幅明显，全年成交均价4894米，同比上涨百分之米，同比上涨百分之6.9%6.9%元/平方米，同比上涨24.8%。20102010年，惠州楼市呈现明显的供过于求的态势，供求比为年，惠州楼市呈现明显的供过于求的态势，供求比为1.21.2惠城区2010年消化量，价格都有较明显增加；二次热潮的到来为时不远；2010年，惠城区成交量增长迅速，全年成2010年，惠城区成交量迅猛增长的同时，交量约为289.83万平方米，同比增长商品房销售均价逐渐上涨，全年均价为97%。10年的供求比为1.12，呈现供过于5418元/平方米，同比增长15%求态势。惠城区历年成交均价走势图（元/平米）惠城区历年供应成交走势图3.56000541832.9750002.54754449646932.2222.0540001.5均价1.4430002815278911.041.120.7720000.51939010002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年0系列12004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年博罗市场迎来大踏步发展，价格稳定提升、去化面积翻倍增长；整个市场置业热情高涨；博罗县历年成交走势图（万平米）博罗县历年成交均价走势图（元/平米）8067.873500703003300028036050.862500265850225820004030.77成交面积1737均价15003021.92136313001710002012.979.8610500002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2010年，博罗县商品房成交2010年，博罗县商品房成交均价76.87万平米，同比激增120.6%3003元/平米，同比上涨7%惠州、博罗市场小结?市场基数较好，属于上升通道，大形势较为乐观；?房地产投资热度不减，2010年新开工面积激增，预计2011年供应持续井喷；?开发商触角伸及惠州县区，县区市场由封闭型转变为开放型市场；?一线城市受限购等政策的影响，部分周边城市客户将购房需求转向惠州;2010年惠城区别墅销售情况月份别墅总销套数2010年1月6121342010年全年以及2011年1、2010年2月267862月，惠城区住宅网签住宅套2010年3月1092207数28327套，其中别墅12022010年4月69237720105341538套.年月2010年6月3716052010年7月5312072010年8月14017372010年9月14422652010年1015736552010年11月8325772010年12月18728072011年1月7519912011年2月27397总数120228327未来惠州别墅投放量2011年，惠城、惠阳、大亚湾片区的城市别墅将占据主流，预计供应量接近50万平方米，超过2000套，产品上以联排和双拼为主，独栋供应量相对较少。博罗也将有7个别墅盘推出，以独栋别墅为主。惠城区2011年别墅供应惠城区2011年别墅供应以联排和双拼为主，少有独栋别墅。且多为城市别墅，自然资源稀缺，内部景观多为人工打造。区域项目产品预计推售套数天地源御湾联排及类独栋别墅——惠林温泉独栋400平米，双拼300平米32套方直珑湖湾192-328㎡别墅42套合生高尔夫庄园270㎡、308㎡及330㎡三层高联排别墅153套金山湖国墅园独栋、联排、空中别墅34套景亿凤凰谷192—290平米联排别墅68套惠城区雅居乐白鹭湖220平米左右别墅300多套奥林匹克花园水景别墅，联排别墅，合院，面积为183、42套230、266、273平米城市原筑双拼别墅68套鹏基万林湖独栋、联排、双拼138套润园独立、联排、叠加、空中、湖岛双拼5套博罗县2011年别墅供应博罗县将成为惠州自然资源别墅重点打造区域。博罗县拥有最原生态的山水资源，此区域是休闲度假极佳场所，产品以独栋别墅为主。区域项目产品预计推售套数中量罗浮山水温泉酒店别墅48栋独栋明泽天下360—560独栋别墅约200套博罗浮山天籁330-550独栋花园别墅92栋鸿隆江山独立、双拼、联排、叠拼别墅646套金裕汤泉国际新城双拼、联排、叠拼别墅约80套城市山麓185～335平方米的联排别墅130套悠兰山358-431平独栋、300平双拼54栋其余三区2011年别墅供应量约3000套；产品以双拼和联排为主区域项目产品预计推售套数半岛一号四期中心岛别墅545套碧桂园212—372平米双拼120套光耀城270—330平米联排200—300套振业城251—265平米双拼、307—386平米独栋105套惠阳星河丹提独栋、双拼、联排60套翡翠山197—200联排、315双拼、353独栋308套龙光东部曦城175叠拼、280联排、400—500独栋约700套珠江东岸260平米左右联排约180套卓越蔚蓝海岸158—270联排、280平米双拼252套合生滨海城270平米联排、780平米独栋264套大亚湾黄庭波西塔诺126叠拼、167—287联排、880独栋600套格林童话世界204—240平方米联排约220套仲恺区半山名苑独栋、联排、双拼280套惠州别墅市场小结?2011年别墅投放量较大，主要集中在惠阳大亚湾和江北；?去化速度较慢；年区划1200余套；也就预示着需要延长销售时间；?产品主要是双拼和联排为主，市场主流；?各个区域竞争都很激烈;本项目2011年入市对营销的要求很高；纵向分析-惠州豪宅的现状惠州豪宅市场已经渐渐越过了起步阶段，即将进入发展阶段，豪宅开发模式由简单的“粗放型建筑+近资源”慢慢过渡到“品牌打造+资源占有”粗放型豪宅建筑(过去)品牌打造+资源占有（主流）核心价值：依托城市资源或自核心价值：依托精细化产品打然山水资源，标榜豪宅概念，造和对资源的占有，实现与精但是豪宅硬件品质、软性服务神层面的部分对接，软性服务、人文精神对接方面缺乏身份对位还有提升空间代表区域：麦地、仲恺、近郊代表区域：金山湖、江北代表楼盘：帝景湾、合生国际代表楼盘：中信凯旋城、龙湖新城、南湖明珠湾、万林湖惠州豪宅的发展阶段性特征惠州山水资源十分丰富，造就大量资源型豪宅，各个阶段的豪宅也离不开山山水水的卖点。与此同时，在大肆叫卖山水的时候，却忽略豪宅真正卖的不是资源而是资源之上的人居生活；近资源时代西湖、东江南湖明珠、帝景湾土地价值大于项目价值土地价值大于项目价值有资源时代金山湖、江北凯旋城、龙湖湾土土地价地价值与值与项目价项目价值趋值趋同同资源人居时代。。。引领未来趋势项目提升项目提升土土地价地价值值资源人居时代豪宅素质解析五大要素:聚点地段+稀缺资源+极致打造+人文价值+超越性价值=天生的豪宅专属地段引力(地段、交通优势明显，不拘泥于本区域本城市，影响力扩容，天生高视野)=舒适度提升和资源占有齐头并进（豪宅打造没有之一，只有唯一；满足物质需求和精神需求，放大唯一性）=高价值度、大影响力豪宅（挖掘潜意识需求，高附加值带来的高影响力）=脱离伪风情，人文浓厚（高端人群的私享乐园，强调物业与身份的匹配）=用项目的特有价值大幅带动地块价值（对产品打造和精细营销提出更高要求）如