谨呈：滕州城建房地产开发集团以文化的名以文化的名义义代言滕州代言滕州九州清晏·和谐家园2010年营销策略2010年1月14／11／3014／11／30本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。版权声明本文仅供客户内部使用，版权归上海崇峻地产顾问有限公司所有，未经上海崇峻地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2报告重点说明本次报告的主要内容是在城建集团与上海崇峻九州清晏项目组沟通的基础上，根据项目自身情况，结合对滕州房地产市场分析，给出项目发展定位，并对九州清晏·和谐嘉园提出优化建议和2010年营销策略。本报告是严格保密的。3报报告告结构结构目标项目历史回顾09年市场分析核心问题梳理项目发展定位10年营销策略本报告是严格保密的。策略细化4目标开发商目标：2010年实现销售金额约4亿全年任务：销售住宅约700套开盘任务：销售住宅约400套月均任务：销售住宅约40套本报告是严格保密的。5报报告告结构结构目标项目历史回顾08年市场分析核心问题梳理项目发展定位10年营销策略本报告是严格保密的。策略细化609年本项目在形象展示、推广方面存在很大问题，导致项形象回顾目核心价值无法被客户认知。0909年年项项目未作任何形象推广目未作任何形象推广自动工之日起，项目未作任何形象推广，客户仅凭项目施工现场以及原市政府区域改造和市民广场建设的报道粗略了解项目，未能将项目卖点很好的展现在客户面前。项项目目围挡围挡全部全部对对外出租外出租利用工地围挡可以很好地将项目核心价值传递给客户，提升项目品质感，给客户留下良好口碑。现今本项目围挡已全部对外出租，一方面导致项目价值无法体现，同时降低了项目的档次。问题1:鉴于09年项目未作任何硬性产品价值的诉求，10年的形象推广该围绕什么来本报告是严格保密的。做？如何营造项目差异化？7销售回顾项目靠安置回迁户与融资客户已经消化了大部分房源，这部分客户将会降低项目档次感。?项目安置回迁户约1000户。?安置融资客户约500户。?项目可售房源仅700余套。?项目目前处于客户登记阶段。问题2:鉴于项目回迁户较多，如何提升项目档次？如何引领客户？本报告是严格保密的。810年面临的问题：?项目形象如何突破？?项目档次如何提升？核心问题：如何提升项目高度，引领客户？提升之后如何得人心？本报告是严格保密的。9报报告告结构结构目标项目历史回顾09年市场分析核心问题梳理项目发展定位10年营销策略本报告是严格保密的。策略细化10国内市场现状国房景气指数的V型走势昭示房地产行业的复苏。本报告是严格保密的。11国内市场现状房价：各地房价持续大涨，超越07/08年创造新的高点本报告是严格保密的。12国内市场现状成交量：全国总体商品房销售仍在加速，大部分城市增幅巨大。本报告是严格保密的。13国内市场预测房地产市场全景图本报告是严格保密的。14国内市场预测影响2010年房地产市场的核心因素市场的内在规律市场的内在规律中央政府的政策考量中央政府的政策考量开发商资金厚度与开工速度开发商资金厚度与开工速度通货膨胀的预期通货膨胀的预期本报告是严格保密的。15国内市场预测市场内在规律（可预测程度较高）本报告是严格保密的。16国内市场预测市场内在规律（可预测程度较高）本报告是严格保密的。17国内市场预测市场内在规律（可预测程度较高）本报告是严格保密的。18国内市场预测中央政府的政策考量（不可预测性高）国内一线城市商品房价量走势本报告是严格保密的。19国内市场预测中央政府的政策考量（不可预测性高）本报告是严格保密的。20国内市场预测开发商资金厚度与开工速度（可预测程度较高）本报告是严格保密的。21国内市场预测开发商资金厚度与开工速度（可预测程度较高）本报告是严格保密的。22国内市场预测通货膨胀预期（对市场情绪起催化作用）本报告是严格保密的。23国内市场预测通货膨胀预期（对市场情绪起催化作用）本报告是严格保密的。24国内市场预测对2010年市场预测的总体结论本报告是严格保密的。25滕州城市发展的规划确定是中心城区“北进、西市场现状扩、南填、西控、中优”的发展策略，项目所在中心城区是发展主力，随着规划的实施，中心城区将成为城市品质居住区域。项目区域按照城市按照城市总总体体规划规划，，爱家豪庭市中心整整个个房地房地产产市市场场可可划划九州清晏市中心分分为为44个个板板块块：：1、中心板块碧水云天市中心1、中心板块22、城北板、城北板块块滨江国际花苑市中心33、城、城东东板板块块清河湾市中心44、城西板、城西板块块问天科技广场市中心城北翠湖天地贵和·世纪佳城东苑城北丽都水岸远航第一国际城东苹果花园城北西城丽景城西城北通盛上海花园三期锦泰名城城西御冠丽景城北益康城城南杏腾国际城北本报告是严格保密的。周楼嘉苑城北滕都帝景城南??中心板中心板块块和城北板和城北板块块明明显显是是开发热开发热点点26市场现状滕州房地产市场供应总量快速增加，消化速度较快。此表供应量为区域调查楼盘整体供应量，包括在售及预计所有面积各区域住宅项目对比图在售11个楼盘多数属于分期开发，100%28.829.23都跨度到2010年，在所调查的主要24.6544.863.92010楼盘平均规模代表中可以得出，在年的整体50%供应量市场供应量大约为200万㎡，在加上115.2139.449.3数量47.973.9部分土地以出售，但项目尚未定位宣1传在内的预计未来2-3年内的整体供0%4425北部东部西部南部中部应量为600多万平方米。楼盘平均规模44.8628.83.924.6529.23供应量47.97115.23.949.3139.4数量44125滕州各区域在售楼盘消化情况150131.560.92009800.80.8整个市场的消化量为万左右，消化率为0.74220.658880.210.761%，其中中部、北部、东部最高。预计2010米1000.60970.6方0.49630.48280.5比平年的市场总体供应量较大的情况下，消费者在知49.30.4化万5030.6631.60.3消积23.820.223.5210.99.1晓住宅市场状况下持币观望会有所增多，相比面0.25.417.280.12009年的整体消化量会有所下降，消化率有所00萎缩，预计2010-2013年也将是滕州市房地产北部东部西部南部中部整体市场供应量30.6631.610.949.39.1131.56市场竞争最为激烈的一段时期。吸收量20.223.525.4123.87.2880.21消化率0.65880.74220.49630.48280.80.6097本报告是严格保密的。27市场现状滕州整体房地产市场均价在3400元/平方米左右，价格涨幅非理性偏高。2007年至今滕州市商品住房市场均价比较数据显示，滕州二手房9数据显示，滕州二手房9400033800.25288121.15%0.2月月份网份网上挂牌均价上挂牌均价为为米30002378211917.32%方0.15率平200012.22%2828.252828.25元元//㎡，其中城南㎡，其中城南长0.1每1000增区区域域网网上挂牌均价上挂牌均价为为26452645元0.0500元元//㎡；城北㎡；城北区区域域网网上挂牌上挂牌2007年2008年2009年年初2009年年底均价均价为为：：29972997元元//㎡；城㎡；城均价2119237828813380西西区区域域网网上挂牌均价上挂牌均价为为：：增长率12.22%21.15%17.32%24752475元元//㎡；城㎡；城东区东区域域网网上上均价增长率挂牌均价挂牌均价为为：：31963196元元//㎡㎡??房价非理性偏高，市房价非理性偏高，市场场有效需求在有效需求在进进一步一步挤压挤压；房价；房价。。根据根据预测预测，滕州的最高房价，滕州的最高房价临临界点界点将将是是45004500左右，整左右，整本报告是严格保密的。28体体销销售均价在售均价在34003400左右。左右。市场预测2010全年住房市场供应充足，多个大盘集中放量，竞争惨烈导致新一轮价格战全面打响。高爱家豪庭二期50-80m2，389套，约3万平米端西班牙庄园市场二期4栋小高层，4栋高层，约7万平米2碧水云天01中央纯高层，总体量66万㎡0滨城江国际年花苑三期第一季尚存4套，103-142㎡，四期约4864万平米套，其中洋房144套，别墅20套，其余集公寓中翠湖天地推1500套房源，约20万平米放量问天广场推约500套房源，面积127㎡以上，约9万平米清河湾剩余货量约250套，108-143平米，约3万平米名仕豪庭剩余货量约500套，85-143平米，约4.5万平米丽都水岸剩余约10套，推约1000套，125-190㎡平米两房-四房，约14万中阳光丽景推约800套，回迁约1300户，90-140㎡，约10.5万端远航第一国市二期在售，有273套回迁户，三期10栋高层，总建筑面积约22万平米场际全杏腾国际2栋36层，一期基本售罄，二期累卡，约5.5万平米年放苹果花园推出约1100套，120-145㎡的二房三房，约14万量和谐康城约1200套，65-130二房-三房，约10万本报告是严格保密的。292010年1月2月3月4月56月7月8月9月10月11月12月1月2月月竞争锁定2010年3-5月份众多楼盘集中放量将与存量楼盘一起分流客户，对项目带来较大冲击。10年入市项目10年推货量主力户型竞争界定时间一室一厅50-60㎡推售货量较大，客预计2010约300-户提及率高，是同爱家豪庭二室二厅约70-90