2008年营销工作计划汇报结构：一、2008年营销任务指标二、前阶段项目工作回顾三、市场现状及竞争环境四、当前营销工作聚焦——6月28日前实现销售额4.2亿五、开盘后各阶段工作开展20082008年营销任务指标年营销任务指标销售额：实现15.5亿6个月销售面积：20.6万平考核均价：实现7500元/平米米艰巨而具有挑战的任务可售产品（24万平米，2162套）西组团（1~7#）：11.2万平米，936套东组团（8~15#）：12.98万平米，1126套户型配比：40~90平米1110套，115~190平米1052套，配比1：1我们要完成的任务为可售量的86%！营销关键点销售速度（1873套）推导：户均面积：24.18万平米/2162套=110平米/套年度销售套数：20.6万平米/110平米=1873套先锋部队的凯旋才能为后面大部队的完成提供保障-------第一仗必须打赢2008年6月28日前：西组团5.9万平米;销售额4.2亿目标均价：7200元/平米在有了清晰的目标之后，我们首先要做的就是清醒地看清我们的市场环境，和了解与我们在分享这块蛋糕的竞争对手们在做些什么，我们准备好这场战斗吗？？？--------白热化的竞争市场前阶段工作回顾前阶段工作回顾推广回顾参加活动时间内容目的备注发布媒体2007年10月成都市秋交会第一次亮相亮相企业形象建立覆盖主城30个点位，发布周期半个2007年10月户外灯箱站台7载中新，十城荣耀预计11月底开盘，月提前一个月市场预热成都楼市发布一期（赠送）户外打牌成都楼市/户外大企业形象建立2007年11月7载中新，十城荣耀位于人民商场，持续发布牌前期市场预热因工程问题，开盘时间推迟传播断档市内接待中心启动市中新集团成都一号作品总共投放3期，以成都一号作品正式2007年12月居周刊场告知，首次卖卡宣项目亮相，配合市内接待中心作宣导市内接待中新全城启动导2008年1月大成网获得“最值得期待楼盘奖”网络炒作未跟进做深度宣传大成网“首届成都精品楼盘网络展”网络炒作网络项目信息释放2008年2月户外大牌公园上面的豪宅再次的项目亮相为年后整体亮相做准备中国魅力，奥运形象站台灯箱、网络、通过活动拉升人气，活动在市内接待中心进行，有一定市2008年3月报媒2008北京奥运会开闭幕式礼仪聚集市场关注度场关注度引导员成都地区选拔活动2008年4月----------------------------------------------------选拔活动，媒体持续跟进营销事件2007年12月，内部认购VIP优惠卡优惠政策：5万变8万开盘时使用，5万元基价，冲抵8万元购房款，同时享受所有购房优惠政策，卡可转让、可退；目的：实现12月份回款1000万，1月回款50万同时测试市场的项目接受度、市场认知度，并实现一定的客户积累；效果：实现售卡回款1千零50万卡主要购买群体为单纯投资者；本次售卡实现销售回款任务，但市场认知度非常低，基本没有出现为购房优惠而购卡用户，更多为单纯投资者，赚取VIP卡价值差，媒体市场宣导没有展开，离开盘时间过长，无法实现客户积累；通过7个月市场引导，首先，我们看到公园大道具备了一定的行业认知度。同时，我们从销售的角度也存在两个疑问：1、企业品牌形象是否落地，给市场的感知度是怎么样的2、对于项销售而言项目形象面的建立与销售现场、环境的完善是否支撑效果评估：从零开始，从头再来！！！?企业品牌形象从07年10月正式导入市场，有近三个月企业品牌的积累期，但市场认知度非常薄弱，在市场并没有造成高认知与品牌强化；?项目前期宣传物料支撑薄弱，一直没有完整的价值链释放过程，媒体投放的不完整性导致市场受讯度很低。?大地新光华广场的室内接待中心，在品质上并没有做到符合项目气质的水准，工程节点的不断调整，现场实景样板无法呈现蓄客，这就在目前市场紧缩和客户理性审视的环境下，客户理性的前期积累客户在7个月时间消磨了对客户项目的好奇度。市场现状及竞争环境市场现状及竞争环境（一）市场环境与竞品分（一）市场环境与竞品分析析1、与成都的物理距离NO.4_青江西路至温江大道（芙蓉大道）温江地处成都西面，NO.2_成温邛高速温江紧临青羊区，主城区东距成都16公里NO.1_光华大道（10-15分钟车程）NO.3_大石西路至温江大道，成都光华大道，目前的主要道路已开通道路规划道路2、光华大道的地产市场环境2002年－2007年光华大道板块土地成交情况60004035500030交通改善引爆开发热400025未来竞争加剧300020152000101000500200220032004200520062007成交面积（亩）123112631240505020272138成交金额（亿元）2.842.866.5836.5519.916.8数据来源：成都市国土局?05年，光华大道的通车，交通瓶颈被打破，众多品牌开发商随即进入，致使土地成交出现井喷，成交量高达5050亩，成交金额36.55亿元，创历年之最；?由于05年土地的大批量成交，市场接近饱和状态，06、07年土地市场开始降温，成交金额大幅下滑，但成交量仍然保持在较高位。2007年3月－2008年3月温江光华大道板块商品住宅供需情况单位：㎡30000025000020000007年9月新政后持150000续低迷，3月稍有100000新政后持续低迷回暖迹象500003月稍有回暖迹象007.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.3新增供应面积6925664256.927546293844.416933813758111598997135.919517116634232110.90114254成交面积45995.385293.513431912005414822314927116258674516.45656264305.644684.616417.520603.2数据来源：成都市房管局/上海克而瑞信息技术有限公司·成都机构信息截至时间：2008年3月31?成交量金九却未银十，9月新政后成交量不断萎缩，至今未见明显起色；?07年5月，房交会的带动效应，加上市场的飞速发展，供应量位居全年榜首，放量近28万㎡；?07年11月，新政过后的第一波供应浪潮，放量近20万㎡，太基花溪谷、世纪光华、大华水映岛、锦绣森邻在本月均有3万㎡的放量；珠江国际花园在本月放量6.3万㎡；最终导致11月新增供应量大幅飙升；但供应量的飙升并未带动成交量的上涨，相反呈下滑态势；?07年12月供应量较11月有所收缩，供应量仍然达到16.6万㎡,主要因为金河谷项目由于营销节点的安排选择在本月大幅放量，供应量高达15.8万㎡；?11月、12月连续的大幅放量，刺激了市场，成交量在12月出现回调，之后持续走低；?08年1-3月，各种优惠活动接踵而至，开发商开始暗中降价，但成交量却依然不佳。?3月，春节淡季后，供应量逐渐回升，成交量环比上涨25%，与去年同期相比下降55%。2007年3月－2008年3月温江光华大道板块商品住宅均价走势单位：元/㎡70006000成交价格由降转稳50004000300020001000007.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.3成交均价4111375838763909403242254519472355485859578451225104数据来源：成都市房管局/上海克而瑞信息技术有限公司·成都机构信息截至时间：2008年3月31?新政后光华大道楼盘“反映”较慢，直至07年12月达到年度高峰，成交均价为5859元/㎡；?新政过后区域成交均价仍然保持增长态势，主要由于高端项目仁和春天大道、金河谷的放量，拉升了区域成交均价，随着市场疲软，08年1月，区域内众多开发商放弃坚守“价格堡垒”，开发商开始价格博弈，转向低价促销、大幅度优惠，成交均价逐渐下滑，直至08年3月的5104元/㎡，较07年度高峰期下降755元/㎡，环比下降12％3、区域各板块成交价格情况2007年各板块成交价格2、花博会板块：成交均价：4241元/㎡紫光兴城1、北部新城板块：成交均价：4700元/㎡碧落湖公园4、新办公区板块：（300亩）成交均价：4135元/㎡（2000亩）3、南部新城板块：成交均价：4135元/㎡?北部新城板块?自然资源最佳：拥有江安河自然河景、2000亩湿地公园。?房地产开发开始较早的区域，紫光兴城由建信奥林匹克花园04年拉开了序幕。碧落湖?公园品牌开发商、品牌楼盘聚集。（300碧落湖公园亩）代表楼盘：标杆项目仁和春天、（300亩）万科朗润园（2000亩）?整体均价最高，市场认可度较好，4700元/平米。?区域内物业种类丰富，以电梯公寓为主。仁和春天大道万科朗润园中新公园建信奥林匹项目名称锦绣森邻仁和春天大道万科朗润园紫光新城大华水映岛大道克花园成都中新成都建信成都上实成都温江兴锦泰房地成都市江安春置成都万科倍富奥林匹克投成都大华实业有开发商置地有限城房地产开产开发有业投资有限公司置业有限公司资置业有限限公司公司发有限公司限公司公司多层、小精装高层别墅、板式电梯多层、花园洋房建筑类型高层、别多层高层多层多层电梯洋房洋房、花园洋房、板式小高层墅342，一总占地面积1600，首期126，一期用地期用地1846006444（亩）400亩60亩118亩80，一总建筑用地期规划约100，首面积（万1650约145.22531万平期约22㎡）方米绿化率35.30%35.20%60%32.80%65%35%47%容积率3.331.31.8