招商·花园城策略报告漳州招商房地产有限公司2008年7月第一部分市场篇目录一、区域市场现状及其趋势判断二、市场竞争楼盘营销中心市场现状及趋势判断厦门商品房供应与销售情况厦门历年商品住宅销售面积（万平方米）厦门商品住宅供需对比400500354.41429350311.25312.08400377300282.2275.56304299312250227.42266266276209.16194.223002001502001001005000200020012002200320042005200620072004200520062007销售面积（万平方米）批准预售面积（万平方米）销售面积（万平方米）（数据来源：厦门市国土房管局网站）（数据来源：厦门市国土房管局网站）?厦门商品房销售面积增长稳定，06年增长快速，但由于销售价格增长过速，导致市场供给面积呈快速增长态势。07年供应量已超过需求的25%，市场进入买方市场。厦门市岛内外商品住宅供应量厦门市岛内外商品住宅供应量（万平米）350305.7300261.4250231.7231.1226.4223.08205.92200150140.210074.455.85040.625.211%18%21%32%46%52%0200220032004200520062007注：以上数据来源于“厦门市国土房管局网站”公布相关数据?商品住宅供应中，厦门岛外供应逐年提升，供应总量增幅明显高于岛内，04年前岛外住宅市场仅占全市总量的20%以下，而2007年，岛外住宅供应总量52%。?从“岛外供给比例明显增加”、“岛内显著下降”来看，厦门楼市的供应重心逐步向岛外转移，岛外也逐渐扮演举足轻重的角色。?2007年，厦门市岛内供给主要在思明区，占岛内供应量的85%，岛外主要在海沧。厦门商品住宅销售价格趋势厦门商品住宅销售价格趋势线（元/平方）1200010000959580006853600059865167400040324020419545002000020002001200220032004200520062007销售价格（元/平方）从2000年起，厦门商品住宅价格呈稳步上升的趋势，2007年厦门的商品房销售价格为9595元/㎡，其中住宅价格为9542元/㎡。相对于2006年，成交量下降18％，价格上升了40％。2007年至08年4月住宅销售价格走势140001200011446.1311307.491156610957.691091110427.0910000996210019.1510124.4100959113.18904.528833.188108.6680007891.8460004000200002246824110........7777887700000000000000002222222207年厦门房价又攀新高：全年商品住宅均价为9456.46元/㎡，比去年的6719元/㎡高出2737.46元/㎡，同比涨幅高达40.74％；岛内全年住宅均价为12340.71元/㎡，比去年的8091元/㎡高出4249.71元/㎡，同比涨幅高达53％。岛外全年住宅均价为6406.33元/㎡，比去年的4750元/㎡高出1656.33元/㎡，同比涨幅高达35％。厦门各区商品住宅价格分布厦门各区商品住宅价格分布（元/平方）1400012340120001000080006670593060005070400020000岛内（思明、湖里）集美、海沧翔安区同安区?据上表可知，岛内住宅价格为13782元/平方，远高于岛外各区。价格由高到低的次序为：思明－湖里－海沧－集美－翔安－同安。开发区房产价格与同安接近都大约在5000元/平米。2007至08年4月住宅成交量走势450040004028350030002500250824632230229822052000201618301690176017151500140010008476165004672280月月月月月月1月月13579113年年年年年年年年777777880000000000000000222222222007年---08年2月厦门地区住宅成交变动极大，在房贷新政等一系列的影响下，全市住宅销量从8月的高峰大幅下滑，直至2月成交量仅成交228套。住宅供应及成交量对比2007年各区住宅供需情况图140128.1612099.1104.2899.3410074.378066.6558.336028.1129.344025.572719.96200思明湖里海沧集美同安翔安住宅供应量（万㎡）住宅成交量（万㎡）2007年，思明区的住宅供应量及成交量均居6区之首。岛内二区仍居供应及成交前列。海沧区的预售及成交均居岛外之首。客户特征外地年度厦门本地福建省内福建省外境外外地小计1999-2002年30%70%左右2003年40%60%2004年60%28%8%4%40%2005年53%32%12%3%47%2006年43%39%13%5%57%2007年47%38%8%7%53%注：以上数据来源于“厦门市国土房管局网站”公布相关数据厦门对省内其他区域及外省置业者有强劲吸引力，近年来外地购房占总需求量的比重均保持在50%左右，房地产市场属外向型市场。因此开发区的主要客户因走出厦门区域。土地拍卖情况()面积平方米楼面地价（元/平受让人地块编号地块用途士地位置成交时间土地建筑成交价（元）米）翔安区琼湖2008XG01居住、商业路南侧2008-4-827497.46659830未成交￣￣塔埔安置小2007G22居住、商业区西北侧2008-4-811783.22747130未成交￣￣观音山片区塔埔安置小2007G22居住、商业区西北侧2008-6-811783.22747130未成交￣￣杏林湾片区中洲路与杏林湾路交叉2008JG05居住、商业口东南侧2008-6-815930.11529500未成交￣￣居住、商业集美区建南、教育（幼路以东，纺J2008G04儿园）织东路以北2008-6-830052.7970300未成交￣￣翔安大道以东、琼湖路2007XG02居住、商业以北2008-6-828171.68356300未成交￣￣福建紫金房环湖里大道地产开发有2008G06居住、商业西侧2008-4-824817.105496002660000005362.90限公司龙山中路以西，龙昌路居住、商业以东，谊爱、教育（幼路以北，龙厦门禾丰建2008G05儿园）山路以南2008-4-828399.095685204520000006596.61设有限公司仙岳路南厦门市融坤侧，云顶中房地产开发2008G08居住路东侧2008-4-819189.186860005590000006500.00有限公司同安区环东海域片区，滨海大道东金都房产集侧，滨海旅团厦门置业2008TG14居住、商业游路西侧2008-4-877509.85134842015680000004500.32有限公司育青路与阳台山路交叉特房集团筼2008G01居住、商业口南侧2008-4-88706.55209401670000007975.17筜公司东海科技园内，西柯南厦门高科房居住（公路与横五路地产开发有2008TG12寓）、商业交叉口东侧2008-4-848241.656864901897000002193.32限公司同南路东侧厦门市同安、金沙湾酒房地产开发T2008G04居住、商业店南侧2008-6-86260.22415020333000002217.04公司湖里区五石路与湖里大福建省亿力居住、变电道交叉口西房地产股份2008G02站北侧2008-6-88698.59521470891500004152.31有限公司海沧区角嵩厦门海投房路以北，海地产有限公H2008G06居住、商业新路以西2008-6-820087.257502001500000002988.05司海沧区过芸溪以东，沈厦门海沧土海高速公路地开发有限H2008G01居住以南2008-6-836821.357811002110000002601.73公司海沧区角嵩厦门海投房路以北，兴地产有限公H2008G07居住、商业港路以东2008-6-820309.085530002380000004490.57司土地拍卖情况进入08年以来，厦门共计出让商住用地17块，成交10块，流拍7块，岛内最高成交楼面地价仅6500元/㎡。厦门土地市场进入理性拿地时期，今年的2次土地拍卖均出现了流拍现象，且成交价格走低趋势明显。厦门房地产市场综述1、岛外住宅供应量加大，供应量大于需求量（其供销比为1.39:1）⑴保障性住房供应增加，覆盖50%中低收入人群；⑵频繁出现起价低，折扣大的现象；2、08年后开始出现下滑：岛内新开楼盘已出现低于万元房价，房价理性回归；3、购房群体中，外地客群50%以上；4、岛外小户型热销，产品创新可提升高附加值；5、土地买卖市场进入理性时期；6、营销方式多样，出现异地营销，异地营销逐步升温；7、购房者投资需求减少；开发区房地产市场的竞争力日趋激烈；漳州房地产市场简述（1）开发投资情况70605040302010020032004200520062007完成投资（亿）20.9832.7241.6655.3963.5住宅（亿）10.2616.7321.1127.8635.63注：以上数据来源于漳州市房地产信息网公布相关数据◆2003~06全市房产开发（完成投资）继续保持较快增长，但增幅趋缓。◆2007年全市完成房地产开发投资63.5亿元（同比增长43.66%）：其中商品住宅35.