滨湖时代广场写字楼及商业市场调研报告BinHuTimeSquareOfficeAndCommercialMarketResearchReport1合肥市写字楼市场调研HeFeiOfficeMarketResearch未来3-5年内写字楼市场潜量巨大，竞争激烈2009年房地产开发投资总额2009年合肥市房地产开发投资总额（人民币）中，用于办公项目开发的投资额为住宅项目开发投资额办公项目开发投资额商业项目开发投资额39.33亿元，用于商业项目开发的432.78亿元39.33亿元63.53亿元投资额为63.53亿元。2009年合肥市非住宅类商品房累计完成施工面2009年合肥市非住宅类商品房面积积为935.1万平方米，竣工面积为累计完成施工面积竣工面积批准预售面积可售面积238.37万平方米，批准预售面积为935.1万238.37万182.61万348.69万182.61万平方米，到2009年底，2009年合肥市新开工面积非住宅可售面积为348.69万平方米。商品住宅项目办公楼项目商业用房项目2009年全市办公楼项目新开工面积1506.19万平方米93.21万平方米139.97万平方米为93.21万平方米，商业用房项目新开工面积为139.97万平方米。合肥市写字楼市场区域分布图HeFeiOfficeMarketRegionalMap北一环版块北一环版块新站版块新站版块百花井版块百花井版块四牌楼版块四牌楼版块三孝口版块三孝口版块大钟楼版块大钟楼版块高新区版块高新区版块南一环版块南一环版块科大版块科大版块政务区版块政务区版块北一环为主黄潜望板块以马鞍山路沿线长江路沿线的庐阳区及政务新区为主的包河区片区财富广场、新天地广场、位于在合肥市的西南部的该区写字楼众多，但部分写字楼以三孝口为核心，辐射周众城·国际广场、君临国黄潜望板块及政务新区内项目较老，品质偏低。随着马鞍边区域。该区位于老城区际、嘉华中心....分布在的写字楼项目，最大的特山路南北高架与轻轨一号线的修护城河内，地段优越、商北一环沿线，交通便捷；点是为新兴项目，无论是建，以及万达广场等高品质楼盘业网点密布，是合肥传统以最先进入北一环的财富质量、设计理念、项目外开发进驻，该区域地段的优越与的商业中心，集中了邮电广场为首，整体形象好，立面、写字楼整体综合品成熟的周边商业配套必会成为企大厦，百大CBD等高端已然形成了合肥一个新兴质都是可谓是合肥最新最业选址的重要参考因素。楼盘。西边的三里庵区域、高端的写字楼较集中商好的写字楼群之一。该区做为新兴的商业办公中心务区。域内代表楼盘如安高广场，同样良好地段和交通优、西环中心广场、蔚蓝商势再加之附近的国购广场务写字楼、绿地蓝海、新等完善商业配置吸引了大城国际等。量的人气，这里正成为合肥崛起速度最快的核心办公区。代表项目有汇金大厦等。但该区域内写字楼供应接近饱和程度，而且未来几年的供应量变化不大，很难成为合肥未来几年写字楼的增长点。合肥市写字楼市场发展历程HeFeiOfficeMarketPhylogeny第一阶段：80年代～90年代中期写字楼项目：九州大厦、金融大厦、合肥大厦、新鸿安大厦、宏图大厦、长江大厦、绿都商城、建工大厦、国信大厦合肥经济发展情况：发展较为缓慢分析：此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建，以单位自用为主，多余部分对外出租。作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼规划的起点低、品质较差、功能欠缺。目前，这批写字楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等一系列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少，空置率增加。随着新型写字楼的蓬勃发展，他们在未来将难以避免被淘汰的命运。此阶段写字楼呈现以下特点：投资方主要是国家相关机关单位；计划经济氛围比较浓，主要用于出租；地理位置集中于市中心位置及主干道沿线。合肥市写字楼市场发展历程HeFeiOfficeMarketPhylogeny第二阶段：90年代中期～2001年写字楼项目：盛安大厦、润安大厦、金城大厦、邮电大厦、信达大厦、新华大厦、振兴大厦、富康大厦、妇女儿童活动中心合肥经济发展情况：发展较快分析：该阶段的写字楼兴建呈现出多元化的特点。政府相关部门、国有企业、私营企业纷纷介入。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象。特点：国家相关单位投资为主，民营企业为辅；出租为主，出售为辅，主要集中于市中心位置，地理位置比较好，周边商务配套相对完善。此阶段写字楼在设计标准上高于第一阶段，但是总体上没有注意设计的前瞻性，物业形态和内部配套已经不能满足成熟型公司的要求。但是此阶段的写字楼由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，仍然得到成长型企业的青睐。合肥市写字楼市场发展历程HeFeiOfficeMarketPhylogeny第三阶段：2002年～2008年写字楼项目：天徽大厦、招商大厦、科技大厦、万通大厦、财富广场、仁和大厦、昌河大厦、中州大厦、天怡商务中心、美地阳光大厦、测绘大厦合肥经济发展情况:高速发展分析：以天徽大厦为代表，拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。这一阶段的写字楼整体设计标准上要高于前两个阶段。合肥市写字楼市场发展历程HeFeiOfficeMarketPhylogeny第四阶段：2008年～如今写字楼项目：IFC安徽国际金融广场、恒盛坝上街写字楼项目合肥经济发展情况:飞速发展分析：以IFC安徽国际金融广场为代表，拉开了合肥超高层5A甲级写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，在高度上打破了原先的标准，在硬件配置上之前也是无法比拟的，领创了一个时代，成为新时期内马首是瞻的代表，同时成为标杆。合肥市写字楼重点楼盘销售情况HeFeiOfficeImportantProjectSalesDetails项目名称总建开盘时间已推已售销售年去化潜在销售面均价单层面积面率量积（㎡）安徽国际金融中29.410.6.194万1.230%2万㎡9.8万㎡12002080心万万0鼎鑫BOSS中心3.8万10.1.13.81万34%1.5万㎡2.8万㎡61001200万蔚蓝商务港8.2万08.11.258.26.984%3万㎡1.3万10001760万万0新天地国际广场4万09.06.234万1万23%1万㎡3万㎡80001800金鼎国际广场5.5万08.9.255.55.294%2.6万㎡0.3万90002100万万置地汇丰广场4.6万08.12.314.63.371%1.6万㎡1.3万㎡64002000万万绿地赢海25万07.12.192.72.488%0.8万㎡23万㎡85001500万万备注：1、滨湖世纪城项目写字楼目前按照公寓的形式对外出售，对于写字楼及公寓产品界定比较模糊，后面个案部分做详细阐述。华侨广场2、最高销售量2.3万3万平米——/年，最底销售量————0.7——万平米/年。——————1300万达广场8.8万09.11.178.83.944%4万4.9万㎡12002200万万0绿地蓝海合肥市写字楼9单万个项目07.8平8.3均7.3年87%去化量2.4万㎡0.9约万㎡1.78500万方1500万万拓基城市广场8万07.10.188万1.417%0.7万㎡6.6万㎡68001200万写字楼案例—滨湖世纪城写字楼OfficeImportantCasesBinHuCenturyCityOffice写字楼销售分析一览表楼栋名称临滨苑A栋临滨苑B琼林苑A栋琼林苑B栋琼林苑D栋琼林苑E栋剩余体量栋开盘时间2009.12.152009.12.152010.5.142010.5.142010.5.142010.5.14——栋数1111112推出体量42280.3643269.6032566.1725996.8826008.6332565.06约6万方去化体量39286.6534615.68022581.7421127.6515956.87约6万方销售率93%80%013%81%49%0剩余体量2993.718653.9232566.173415.134880.9716608.18约6万方销售均价5000元/㎡5000元/5500元/㎡5500元/㎡5500元/㎡5500元/㎡——物业形态5A甲级写字楼㎡项目特色巨大的写字楼群，以单栋产品规划，写字楼与公寓可以自由切换周边配套SHOPMALL、居然之家、银行办公区、洗浴中心、银行、医院等客户群体以金融业为主要目标客户群体，其次是投资客户推广手法从销售情况来看，写字楼市场潜力有限，推广难度大，区域认知度不高，推广时逐步模糊写字楼与公寓之间概念，后期可能转为公寓定位销售。写字楼案例—IFC安徽国际金融中心OfficeImportantCasesIFCAnHuiInternationalfinancialcentre营销口号：1、阔度空间，总部之选2、融通世界基业百年占地面积40606.1㎡总建面29.4万M2容积率7.24绿化率≥30.12%产权年限40年首期开盘2010.6.19首期推出350套（约4万方）30层以下（110㎡—470㎡）销售率60%二期推出30层以上（40层以上整层出售）均价12000元/㎡单层面积2080㎡建筑设计单位UDG国际联创上海子公司投资商省旅游集团（开发项目百大CBD、华侨广场）物业形态239.95米缔造安徽第一高度，1幢11.5万方57层超高层顶级写字楼、1幢26层办公楼（国元证券收购）、近3万平方顶级奢华商业休闲配套6层商业裙房）；地下3层复式车库（2700个）等相