融创·理想城市二期·智汇山2010年度营销提报PART1-市场篇整体市场研判市场篇目录区域市场研判竞争个案研判结论与建议2009年无锡宏观市场分析◆房地产开发投资呈逐月提升态势；◆市民购房热情持续旺盛；◆高中低各档楼盘成交均有大幅度增长；◆高端物业供求比例有所放大。在2008年年底出台的一系列楼市宽松政策的刺激下，伴随着开发商降价促销以及刚性需求的集中释放，无锡房地产市场成交量在经历了短暂的休眠之后逐渐实现回升，从2009年五月份开始更是出现了成交量价的高位运行。2009年各面积段房源新增供应创出新高，大面积段房源的供应量在下半年的增长幅度高于整个住宅市场。惠山副中心锡山副中心山北中心区副中心蠡湖新区新城副中心滨湖副中心在市中心日益飞涨的房价压力下，在各个区域副中心配套、交通等条件的日益发展形成的同时，消费者开始把置业趋向逐渐向各个副中心进行转移，09年下半年惠山新城区域表现尤为明显。各板块房市现状特点对照惠山新城轻轨概念驱动：居住氛围+价格驱动区域特点：刚性需求首选+投资趋势出现价格区间：4500-6000元/平米滨湖新区资源驱动：大有太湖，小有蠡湖市中心资源驱动：沪宁高速，机场，产业驱动区域特点：宜居、养老、度假区域特点：工作居住快速缔结、投资价格区间：8000-17000元/平米高端物业价格区间：6000-9500元/平米价格走高南长清扬路沿线资源驱动：文化、市政、传统区域特点：投资、改善型居住价格区间：7000-15000元/平米各板块2010年走势预判惠山新城继续走高：涨价放量随着轻轨一号线的开工的促进，将带动整个惠山新城板块的大幅度提升=居住、投资价值高度呈现滨湖新区市中心高举高打：大涨价大放量高端物业加速上扬：大涨价小放量建设的日渐完善价格加速经济复苏带动产业发展+资源的被高度重视上涨+投资客看好产业人群+大存量的被迫放量+万科等项目高价运行=向往生态生活的人群和投资客涌入=向中高档价位和客群逼近南长清扬路沿线加速上扬：小涨价大放量太湖广场+清扬路沿线是无锡的新CBD及文化人居流域与市中心的直线与心理距离都最近价格有足够上涨的理由=看好其发展潜力的中高端客户流入2010年整体趋势分析根据无锡房地产市场所表现出来的运行特点可以推断，2009年终至2010年上半年商品房成交将保持平稳态势，下半年市场将出现不明确性。◆2009年的火爆购房消费将持惯性延续态势；◆通货膨胀预期下市民通过购房实现保值增值的意愿依然强烈；◆买涨不买跌的心理态势还将在今后一段时间内继续得以表现；◆忧虑政策变化，不少市民或将在年底集中入市；长远来看，国家遏止房价、优惠政策终止、购房成本增加将使明年下半年的市场存在一定的不稳定性。?房地产行业作为拉动经济的一枝独秀作用不具持续性。在新的经济增长点尚未显现出的情况下，国家在出台了一系列刺激楼市的政策的同时，也致力于解决中小企业融资困难、升级改造产能过剩行业、促进新兴产业发展、优化产业结构等较为全面的经济结构调整战略布局。希望通过更多的行业共同发展来提升国家整体经济水平。这些方针政策的出台以及其他行业的发展必将改变房地产一枝独秀的局面。?未来惠山新城随着地铁发展会进入一个整体新城运营期，包括地铁沿线商业及周边产业经济点会在三至五年内着陆；?房地产行业在本区域第一支柱产业的现象在短时间内不会改变，而政府的扶持与引导会继续使得市区新增家庭北迁，并在未来二至三年内形成趋势；?高端客群关注本区域产品的焦点会明显多于地段焦点，地铁等交通因素尚不足以成为高端产品发展的土壤，产品特色决定客层。?惠山新城房地产市场“花园洋房”、“廉价房源”等象征已经转向“城市别墅”、“轻轨时代”，最终将真正融入无锡房地产发展格局。整体市场研判市场篇目录区域市场研判竞争个案研判结论与建议惠山新城群雄割据图项目云集，竞争激烈，如何突围？——知己知彼百战不殆★本案在面对2010年激烈的竞争，在思考如何破解的同时，首先应该对于2009年进行一个整体回顾！2009年惠山区商品住宅量价分析200000600018000016000050001400004000120000100000300080000600002000400001000200002009年惠山区住宅市场分析001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月供应量106387008483412761534561296003190010100059792101900成交量5635264571120344104636132863119553160200123800105000187590146300成交均价43353959422344064346441046434707514455825122由于区域内暂无新项目推出，2009年基本都是现有正在开发项目陆续推出房源；从年初的经济危机到好转，区域内项目延续了“低价房”、“一口价”等策略，随着地铁的开工建设，吸引了市区一部分客户逐步走向惠山新城，成交量更是不断上升；经济形势的好转，轻轨概念和区域别墅项目的热卖，拉动了区域成交均价的逐步上升。前期市场回顾2009年理想城市在整个惠山新城市场独树一帜！前期市场回顾特征一：理想城市二期·智汇山成交数量和面积独占鳌头时间成交套数成交面积（㎡）成交金额（万元）2009年1月9914.49320.07152009年2月141378.01535.94722009年3月171813.44737.90552009年4月131375.71571.3812009年5月263160.191297.23522009年6月746736.782836.13062009年7月625468.262329.252009年8月959185.334184.692009年9月929423.744542.332009年10月12712579.15898.152009年11月18418471.419514.22随着经济的复苏，轻轨的开工建设，以及学区房概念的推动，项目以合理的价格和性价比较高的产品吸引了区域内和市区的众多刚性需求消费者，带动了项目整体的成交量不断增长，特别是10和11月，小高层楼王产品的推出更是形成了热卖高潮。600050004000小高层均价（元/平米）3000高层均价（元/2000平米）前期市场回顾1000特征二：理想城市成交价格持续领涨01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月随着经济的复苏和轻轨开工建设，学区房概念的推动作用下，高层和小高层价格稳步上升，小高层在10月推出楼王产品后价格有了大幅度提升，站上了一个新的平台，成为了惠山新城普通住宅价格的标杆。区域主要项目2010年公寓供应量项目名称在售房在售套价格面积范2010年公预计推预计价格面积范项目总未售套源数（元/平围寓计划推盘数量围套数数米）（平米）盘阳光100小高层顶206500180精装小高层300余套6700（精装）90-1305000（一3300楼跃层（毛坯）（春节左右2010年计划总期）推出）销13亿（普通住宅10亿）绿地高层300余套540081-126小高层未知5700-6000未知58754000复地小高层160左右490089-143小高层未知36552468百大春城小高层5000小高层1800243赛维拉·融域小高层634800588367金都花园高层459450080-135高层1000500030002000据统计，整个惠山新城未售房源超过了9000套，而在2010年，该区域即将推出房源也将超过4000套，经过了2009年火爆的市场热销行情后，区域竞争将进入白热化，2010年项目将面临一定程度推案放量的销售压力。区域住宅市场结论土地供应–从2008-2009的土地已拍土地来看，多数土地已经处于开发阶段，只有少数个别项目会在2010年新推出。–目前惠山新城在售的商品房项目均有较大的后续供应量，2010年总体推量将住宅供应超过3000套，产品从单身公寓到别墅，差异较大，惠山新城交通、配套等加速发展，投资、自住趋势呈现，去化问题应该不大。–从区域内项目的已销售数据来看，目前去化掉的产品多样，从单身公寓到别上市产品墅，差异较大，其中90-130㎡的两房和三房去化率最高，后续的放量还是以90㎡左右的两房与120㎡的三房为主，洋房和类别墅产品也将进行集中放量。颂唐观点：项目在2010年的主要竞争还是来自周边楼盘的放量供应，但从后续上市产品结构来看，本项目的户型面积及产品力在后续的上市大军中具有较强竞争力，所需解决的主要还是如何有效抓取客户，保持区域市场龙头地位，实现利润最大化。项目普通住宅客源分析堰桥及其周边本案北塘区崇安区及锡山区与惠山区与惠山区交界处交界处本案普通住宅客源主要来自以上3个区域，促使其购买的重要因素为：◆惠山大道、轻轨、外环都交通枢纽的完善，拉近了该区域与市区的距离；◆惠山新城相对于市区的价格还有一定差距，相对于这些客群而言能够承受；◆生活配套日益完善，特别是学校、生活大卖场等解决了其后顾之忧。区域别墅市场现状群雄逐鹿，百花齐放整个区域竞争将进入白热化重点项目个案分析类型推出时间数量面积范围总销金额联排别墅2010年200套150-2003亿（4联、6联）左右平米左右阳光100凭借地段优势，在2010年准备推出的经济型别墅不管是在总价还是单价上都着很强的竞争力，对本案的别墅产品有一定的影响。重点项目个案分析联排别墅叠加别墅类型推出时间数量面积范围预计价格叠加别墅、2010年6未知未知未知联排别墅月离本案最近的项目，也是主要的竞争对手，在2010年6-7月也即将推出叠加别墅和联排别墅产品，定位也将是经济实用型别墅，对本案而言也将形成最