亿安须解决的核心问题?本项目的目标客户群体在那里；?本项目的平均价格是什么；?本项目的入市时机；?如何快速回笼资金；?为什么选择中地行作为项目的合作伙伴。?如何将项目的负面影响转换成正面形象；策划总思路市场分析亿安的理解项目理解如何挖掘客户客户定位如何将项目信息发送给我们的客户项目定位何时进行推售策略怎样提升价值价值提升市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升市场分析?广州市写字楼大市分析?区域市场分析?辐射圈层分析市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升广州市写字楼供需分析广州市写字楼供需面积分析面积30000020.00%10.00%2500000.00%200000-10.00%150000-20.00%100000-30.00%预售写字楼面积成交面积比例2020增长0302年年分析：2003年我市写字楼供应量继续保持增长。但2003年我市写字楼成交量同比减少超过两成，仍略高于同期写字楼的批出量。市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升广州市写字楼板块分布天河区：区域内写字楼租售价格是行业内的“风向当家花旦标”身份尊贵，是企业地位体现与提升的象征出租率达90%以上商务大厦智能化程度高烂尾写字楼已被再包装，并重新入市市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升广州市写字楼板块分布环市中：老行尊广州首批甲级写字楼的诞生地商户以金融贸易企业为主标志性写字楼后续供应不足市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升广州市写字楼板块分布珠江新城：后起之广州市中央金融商务区的重要组成部分秀在建商务写字楼项目多达13个众多跨国大企业总部的“总部经济”以公寓式写字楼为主市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升广州市写字楼板块分布东风路：甘草角色甲级配置、乙级收费的经营理念赢得中小企业进驻物业分布相对分散，未能形成“统一战线”市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升广州市写字楼板块分布交易会现址周边没有正规配套的甲级写字楼交易会：当红小生周边主要是酒店商务楼层及低档次的商务楼部分商户在周边的商住楼内办公租金两极分化，酒店商务层过高会展、广告、物流、票务企业和外资企业为主市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升广州市写字楼板块分布写字楼项目以各地铁站为聚合地铁串联荔湾、越秀、东山、天河楼龄较短，公寓式办公为主中小型贸易客户为主地铁沿线：热捧对象市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升热点写字楼模式公寓式写字楼模式展示型写字楼模式灵活办公独立厨卫带橱窗和展厅前店后房式市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升区域市场分布海珠广场市场：服装、玩具精品大新路市场：鞋类、鞋材一德路市场：玩具、文具、海味副食品市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升专业市场分析玩具精品市场玩具文具市场市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升专业市场分析海味副食品市场市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升专业市场分析成品鞋类市场鞋材市场市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升专业市场分析服装市场市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升辐射圈层划分第一圈层：区域内专业市场市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升辐射圈层划分第二圈层：以亿安广场为圆心，辐射至东风路上的商贸区域市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升辐射圈层划分第三圈层：以亿安广场为圆心，辐射至东风路以外的商贸区域市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升项目理解?项目竞争优势?项目竞争劣势?项目竞争机会点?项目威胁分析市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升项目竞争优势商业基础优势充分利用区域商业资源，使商家成为买家规划发展优势抓住规划发展机遇，与政府联手合作，进行形象炒作景观优势充分突现优势，吸引买家地位优势作为项目性价比的提升要素形象优势作为地标性建筑的炒作，以全新物业吸引买家间隔优势灵活性大，可满足不同需求的商家市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升项目竞争优势配套资源优势作为提升项目性价比的要素竞争时机性优势抓紧机遇，争创销售时机和运营时机产权唯一性优势进行稀缺性的物业形象炒作投资商用物业优势进行稀缺性的物业形象炒作中地行资源优势解决销售问题，快速回笼资金市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升项目竞争劣势品牌负面形象大利用媒体炒作及项目重新定位和包装，在推售前淡化解放桥拦腰而过利用项目的优美景观及价格差异和销售人员销售技能淡化并非成熟的办公区域制定项目新的定位，提升项目价值，将吸纳客户的范围扩大规划改造成本高相应的部分楼层暂不改造，特别是高层部分传统写字楼设计增加相关的配套设施，如平台花园，运动会所等市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升项目竞争机会点?利用烂尾项目被重新包装上市的契机，进行形象引导和提升的炒作，扭转本项目在人们心目中的负面印象，促进项目的销售?利用越秀区政府对城区政治改造的发展机会进行项目的引导提升，突出新时期市政发展中的战略地位，从而促进销售?利用项目的即买即用即回报的地标式商厦进行销售宣传，以赢取投资买家的目光市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升项目竞争威胁来自周边商住项目的竞争威胁建议抓住机遇，选准时机入市，通过形象宣传重点突出项目的优势。来自成熟商务办公区域的竞争威胁建议针对目标客户进行重点宣传和营销，化解其他商务区域对本项目的威胁。来自同类型物业的竞争威胁建议增加突出差异化的设施配置，提升项目的性价比，促进销售市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升客户定位?客户群体分析?目标客户定位市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升客户群体分析租赁型按客户的获取物业途径划分购买型自用型按客户的购买需求划分投资型市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升租售客户比例分析租售客户比例租赁30%购买70%分析：租赁型的客户以中小性的经营商户为主，而购买性的客户在经营经验方面比较丰富，行业地位较高。因此对与本项目的租售比例将是3：7。市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升自用投资客户分析产业封闭性自用型客户产业地区性客户种类本区域投资客相对较少投资客户第二及第三圈层投资客重点珠三角投资客潜力大市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升自用投资客户比例分析投资买家区域比例其它区域内买家20%10%珠三角买家第二和第三圈20%层买家50%分析：区域内的买家以自用为主，投资比例相对较少。主要的投资客户来自于第二和第三圈层。珠三角的投资买家资金实力较强，投资的机遇性和不确定性较大。市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升目标客户群定位客户层面特性分析需求面积以周边的经营商户为主，包括鞋类、鞋材、自用购买客服装等，商家购买写字楼关键是价格是否适100~500㎡户宜、展厅规模、间隔灵活性。以区域外的投资家为主，商家关注的是物业投资客户的升值潜力、投资回报收益、租户稳定性、50㎡起项目的形象和知名度。以周边的经营商户为主，以及由区域内的专业行业衍生出来的下游企业，商家使用写字租赁客户楼的关注点是租金便宜、管理费低、交通方50~500㎡便、办公灵活性大、项目的形象和知名度高。市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升目标客户圈层分布第三圈层：第一圈层：以投资买家为主以租赁商家和自用买家为主第二圈层：以自用买家和投资买家为主市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升项目定位?市场定位?功能定位?价格定位市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升市场定位市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升市场定位分析地理环境：广州外滩三圈：内、中、外三层商业圈两轴：东、西两条城市中轴线一带：珠江两岸滨水带，又称为广州外滩八大都会级商业功能区二十条重点商业街市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升市场定位分析地理环境：广州外滩业态发展：RBDR：Recreational休闲，娱乐、观光、消遣B：Business商务办公D：District区域集商务办公、休闲、娱乐、观光、消遣于一体的地标式综合商厦市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升市场定位分析地理环境：广州外滩业态发展：RBD自身特点：商贸名都市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升项目命名市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升功能定位8层定位为会议、展览、商务功能25层及38、39层定位为休闲观光区11~24、26~32层：商务办公区33~37定位为休闲居住区市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升价格定位?市场价格分析?竞争对手价格分析?阶段性价格部署市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升市场价格分析项目地址租价（元/m?/管理费（元/m?/月）月）山海城一德路86含管理费（使用面积）中曦大厦解放中路1008富力商贸大中山八路658厦逸雅居建设大马4516路粤运大厦中山一路4521翰林阁先烈中路483帝景商业中龙口两路60-7016心天益花园林和东路8032朝晖苑林和西路4510牡丹阁黄埔大道505骏汇大厦体育西路6012市场分析项目理解客户定位项目定位推售策略价值提升竞争对手价格分析售价空置率项目名称地址租金楼龄（元/m?（%（元/m?/月）））60201中旅商务大厦林和东路8200推算值：50未正式使用星辰财富港珠江新城7500推算值：50未正式使用天誉商务大厦东风东路700065未正式使用合润广场起义路7500龙口西路60401伊顿·18690050未正式使用时代新世界广园中