海创园海智项目市场研究及项目建议报告2012年元月12日海智项目研究脉络项目属性研究项目定位客户定位地块属性研究整体定位区域属性研究物业定位经济测算城市宏观研究外地项目考察区域市场研究市场专题研究市场深度研究案例借鉴研究注:鱼骨图是由日本管理大师石川馨先生所创,本提纲运用整理问题型鱼骨图,表示本研究报告的结构构成.?第一部分项目属性研究地块属性研究区域属性研究产业属性研究项目属性结论地块属性研究?区位分析?项目位于杭州市区余杭区创新基地海创园一期?基地研究?交通配套?发展规划?项目距离西湖直线距离约9公里，距离市中心武林广场直线距离约10?价值界定公里。地铁1杭州绕城号地铁2号线线项目宗地淘宝城项目中心城区萧山城区大余杭片区地块属性研究??区区位分析位分析宗地现状：土堆乱石/未平整北侧杭州师范大学（在建）??基地基地研研究究??交通配套交通配套??发发展展规划规划??价价值值界定界定?基地周围全部都属于海创园待建项目?地块方正东侧待建土地（企业西侧待建土地（企业办公），主入口可办公）设在北侧，地形方正有利于整体规划?50米限高园区式办公南侧西待建土地方向占地（㎡）32627?宗地现状总部研发和商用途为湿地，地业商务办公块内有大量建面（㎡）48624植被，灌木限高（m）50，乔木，废年限40年弃的生态农庄地块属性研究规划指标规划未调整?地上建筑面积约120000平方米?土地占地面积：48624平方米?建筑密度小于30%，绿地率大于?容积率：2.4725%?总建筑面积：150000平方米?限高50M,规划高度4.8M,建?建筑限高：50米筑高度不能超过45.2M??用地性质：总部研发和商业商务办公裙房不超过18M??使用年限：40年停车要数大于850个。?配建一个对外开放的公共停车场?配建一个大于4000平米的公共开放空间?机动车开口有距离规定项目解?读?区位分析项目所属区域，东西向以文一西路为主干道，南北向则主要靠东西大道，绕城西线为主要干道，区?基地研究域内并没有四横四纵的道路网络，使得交通未能便捷，同时距离主城区黄龙、文教、武林三大商圈距离都较远?交通配套?项目所属余杭区仓前镇周边并没有主要功能区块，资源配套也较为缺乏。?发展规划?周围景观资源缺乏，多为农民自建房，安置房，和在建项目，主要配套来自学校和周围楼盘的零散?价值界定商业城西高新住区文教黄龙武林商圈商圈浙大校区湖滨商圈?区位分析?基地研究?杭州地铁集团拟在上报地铁二期建设规划，期限为2010~2016年，其中?交通配套?发展规划?价值界定之一：轨道交通5号线工程(余杭镇——萧山火车南站，约50公里)。?地铁5号线工程线路全长53.4公里，全为地下线，设车站38座，其中换乘站15座?西起老余杭，经仓前街道（余杭区）、三墩街道、浙大紫金港、申花（西湖区）、桥西、拱宸桥街道（拱墅区）、运河商贸中心、石桥街道、东新街道、和平广场（下城区）、艮山门、经建国路至城站火车站枢纽，再沿江城路转望江门（上城区）、雄镇楼、至飞云江路口，经隧道过江，至滨江区江南大道，沿长河路至长河街道（滨江区），再转向滨康路、新汽车南站，沿金城路、人民广场（萧山区），至杭州火车南站枢纽，往东至新街镇，并预留瓜沥组团轻轨接口。项目解世界一流水准的国家级创新技术的“人才特区”读?区位分析?基地研究?交通配套?发展规划?价值界定?功能定位：海创园定位为未来科技园，余杭创新基地，城区最大的高新产业发展连片区块?整体规划：海创园位于杭州城西科创产业集聚区核心区块，规划面积10平方公里，于2010年7月挂牌，定位为按全新机制运行的人才改革发展试验区，集聚海内外高层次人才的创业创新高地。海创园已投入60亿元巨资做优园区环境，新建道路40公里，完成绿化65万平方米；12万平方米人才公寓和18万平方米科创中心正在抓紧实施之中，400余套人才房装修完毕。项目解读?区位分析?基地研究?交通配套?发展规划?价值界定现海创园一期1平方公里已经完成规划设计，212亩启动区块由政府投资建设，已于2010年12月开工，另有17万方孵化大楼和12万方人才公寓正在建设；规划总面积212亩，总建面积37万，其中地上建筑面积23.7万方，地下11.6万方，业态类型包括创业服务中心，会议中心，展示中心，高端研发办公，酒店商业等。目前施工图项目解读?区位分析??基地研究地块现状价值较好，区域配套尚不成熟，海创园规划未来利好。?交通配套?受区域发展规划和政府政策支持的影响，预测未来年地块价值会?发展规划?价值界定有较大幅度的提升。评判级别优良一般较差?地块当前价值评判：土地级别☆★　（现状）?优秀价值点：无自然景观　☆★　?良好价值点：6个★空气质量☆　　★　?一般价值点：3个★交通情况☆　　★　?较差价值点：1个★生活配套　　☆　★?地块3~5年后价值评判社会治安　☆★　　：历史人文　☆★　　（预测）区位形象☆★　?优秀价值点：5个☆?良好价值点：5个☆商业氛围　☆　★?一般价值点：无商务氛围☆　　　★?较差价值点：无区位属性研究战略地位?从城市发展战略高度上来看，项目所在的仓前镇，处于旅游西进战略的发展带上。?项目所在的仓前区域位于西湖和新西湖(南湖)的中间地带上，处于由杭州向临安、富阳、安徽黄山等地黄金旅游线的重要节点，处于杭州城市核心景观区和远郊景区的结合部，具地理位置的战略性优势。本案区位属性研究整体规划功能定位　　把余杭区打造成为杭州现代服务业副中心、长三角先进制造业基地、创新科教基地、文化休闲旅游中心、区域综合交通物流中心，杭州大都市区北部集“经济强区、生态城区、文化名区”为一体的现代化生活品质都市新区。总体发展框架：一副（临平副城）三组团（余杭组团良渚组团瓶窑组团）三带四廊其中本项目所在的仓前镇所属在“三组团”中的余杭组团，由余杭、闲林、仓前、中泰、五常等乡镇和街道组成，建设成东入杭州主城，西接临安，集高档居住、旅游休闲、科研开发、高等教育为一体的现代化生态型新城区。规划余杭组团的功能定位是“创新极核，湿地水乡，居住新城”。区位属性研究整体规划《杭州城西科创产业集聚区规划》，产业集聚区的重点规划区以及与产业集聚区发展有密切联系的周边相关地区，涉及余杭的五常街道、仓前镇、闲林镇、余杭镇、中泰乡，临安的锦城、青山湖街道及横畈镇的部分地区，东至杭州绕城高速公路，南至余杭杭徽高速公路、临安自然山体一线，西至临安市锦城街道，北至中苕溪北塘楼村、杭长高速公路一线。重点规划区，即杭州城西科创产业集聚区“十二五”时期的重点启动区，包括余杭创新基地(含南湖综合整治与保护区，下同)和青山湖科技城部分地区，规划面积为69.4平方公里。产业属性研究国家级千人计划高科技产业高级人才产业2008年12月，中共中央办公厅转发《中央人才工作协调小组关于实施海外高层次人才引进计划的意见》。海外高层次人才引进计划（简称“千人计划”），主要是围绕国家发展战略目标，从2008年开始，用5到10年，在国家重点创新项目、重点学科和重点实验室、中央企业和国有商业金融机构、以高新技术产业开发区为主的各类园区等，引进并有重点地支持一批能够突破关键技术、发展高新产业、带动新兴学科的战略科学家和领军人才回国（来华）创新创业。千人计划的组织领导海外高层次人才引进工作小组负责千人计划的组织领导和统筹协调。工作小组由中央组织部、人力资源和社会保障部会同教育部、科技部、中国人民银行、国资委、中国科学院、中央统战部、外交部、发改委、工业和信息化部、公安部、财政部、侨办、中国工程院、自然科学基金委、外专局、共青团中央、中国科协等单位组成。??千人计划大事记产业属性研究2009年1月，中共中央办公厅转发《中央人才工作协调小组关于实施海外高层次人才引进计划的意见》，要求各地区各部门进一步解放思想，完善体制机制，健全政策措施，以更宽的眼界、更宽的思路和更宽的胸襟做好海外高层次人才引进工作。2009年6月15日，教育部召开高等学校实施“千人计划”视频会议，对高等学校加快实施“千人计划”进行动员部署。中央组织部副部长、中央人才工作协调小组副组长李智勇，教育部部长周济出席会议并讲话2010年7月28日，受党中央、国务院邀请，70位国家引进海外高层次人才“千人计划”入选专家28日到北戴河休假。中共中央政治局委员、国务委员刘延东，中共中央政治局委员、中央书记处书记、中组部部长李源潮，前往北戴河看望。2011年12月31日，浙江杭州未来科技城（海创园）党工委、管委会正式挂牌。浙江省委常委、组织部长蔡奇出席动工仪式并讲话，副省长陈加元，市委常委、组织部长于跃敏，市委常委朱金坤出席仪式。产业属性研究产业导向：软件、信息服务与创意产业等技术领域的高新技术产业；电子与信息制造产业领域的高新技术产业；有利于服务外包产业发展的培训或中介机构；高教科研产业。●软件、信息服务与创意产业　　1、电子商务　　2、信息技术外包（ITO）、业务流程外包（BPO）等服务外包　　3、各类设计、管理与应用软件、信息处理软件　　4、操作系统、数据库系统、软件平台与中间件　　5、信息增值服务　　6、动画、动漫、游戏等产品　　●电子与信息制造产业　　1、高速宽带网络设备与产品、光传输设备、宽带、有线、无线和卫星接入芯片、设备与系统、数字移动通信产品及关键配套件　　2、集成电路、信息功能材料及器件，信息安全产品与系统　　3、电子专用设备、仪器　　4、无线射频设备及产品　　5、嵌入式软件及产品　　6、机器人　　●对外服务外包产业发展具有重要平台作用的国内外著名培训机构或中介机构　　●高教科研产业主要定位于为创新基地产业发展配套的，具有国际一流水平的，具有产、学、研合作能力的高