金地金地··博登湖博登湖价格制定及策略分解说明价格制定及策略分解说明瑞峰地产市场背景市场评测定价说明体系定价说明体系价格测试付款方式、出价策略市场背景1项目基本情况回顾2东莞市场阶段发展格局3塘厦市场近况4深圳市场扫描市场背景——项目回顾项目基本概况：总占地18万总建筑面积32.5万总套数3500套容积率1.8绿化率58%一期规划占地4万，总建7.2万，共8栋配套会所，5000平米湖域，2000米水岸户型统计表面积数楼户型户型卖点号（m2）量156.24--三房二厅二卫522梯2户,湖景园景双景观,入户花园可改成房间,面积免费增多157.71三房二厅二卫（拼凑）150.692首层送57m2的花园四房二厅二卫（拼凑）169.022首层送57m2的花园163.36--1四房二厅二卫（拼凑）8拼凑后,2梯两户,宽阔的双园景观164.83209.39--四房二厅三卫(复式)2　216.36254.60--五房二厅四卫(复式)2　254.12156.24--三房二厅二卫522梯2户,湖景园景双景观,入户花园可改成房间,面积免费增多157.71三房二厅二卫（拼凑）150.692首层送44---47m2的花园四房二厅二卫（拼凑）169.022首层送44---47m2的花园163.36--2四房二厅二卫（拼凑）8拼凑后,2梯两户,宽阔的双园景观164.83209.39--四房二厅三卫(复式)2　216.36254.60--五房二厅四卫(复式)2　254.12三房二厅二卫（拼凑）150.692首层送32---51m2的花园四房二厅二卫（拼凑）169.022首层送51---52m2的花园3四房二厅二卫（拼凑）161.43-164.7660拼凑后,2梯两户,宽阔的双园景观254.60--复式4　254.12493.34--96.8472593.34--96.8472层高5.5米的中空客厅,可改造超大居室，最高可变五房,改动后有最大可增加约25m2的使用创意复式93.34--96.84726空间793.34--96.8472893.34--96.8472客户上门量现阶段进场客户分析进线日期广告发布电总新旧周日2月10日　31话数客客周一2月11日　50周日2月17日　611　　周二2月12日　515周一2月18日　46　　周三2月13日　213周二2月19日　56　　周四2月14日　1012周三2月20日　46　　周五2月15日　39周四2月21日　77　　周六2月16日　87周五2月22日　73　　本周小计10470周六2月23日　611　　住宅本月总计10470本周小计3950　　总体累计1210470本月总计143　　住宅01、由于时处过年期间，且受天气影响，本周客户的来访量不多，年初1、本周来电39个（平均每天5个），入场后累计12143六售房处开始对外接待后，入场咨询人数陆续提升。总体累计143　　02、本周来电104个（平均每天5个），入场后累计104个。个。3、本周来访70个（平均每天4个），入场后累计70个。2、本周来访50个（平均每天7个），入场后累计1204、本周70批来访客户当中，塘厦本地人占了77％，深圳占16％，说个。明项目知名度开始在当地迅速崛起。分析3、本周50批来访客户当中，塘厦本地人占了76％，5、本周客户对户型的需求主要是90m2～150m2三房的单位，这与本项深圳占14％。目的大部分单位极为相近。分析4、本周客户对户型的需求主要是90m2～150m2三房的单6、从本周入场客户认识项目途径中了解，电视广告起到了较大的成效位，与上周差不多，三房单位仍是市场的需求主流。，占了26％，而户外广告也吸引了不少路过的客户的眼球，有30％，但由于导视系统的不足，造成相当一部分人来电咨询项目位置。5、虽然电视广告在电视台播放的广告虽然也是在黄金时段播放，但由于广告被安排在几个广告后才播放，导致对于项目电视广告的认知的人并不多，这也造成了现场极少人到的问题所在。客户进场情况与定价关联的综合评价：?关键词：区域价值——本项目前期宣传获得较理想反响；户外及电视媒体推广后受关注度明显增高，证明本项目的区域效应能提高项目的形象占位；?关键词：产品契合度——客户所咨询及感兴趣户型与本项目极为接近，证明产品与市场需求的契合度较高；　必须关注：?深圳客户所占比例严重偏低，如最终深圳客户缺席，必将影响本项目高位产品的价格支撑及后期售价的拉升；?客户对目前卖场形象不满意以及感觉与金地往史开盘手法大相径庭而表现出强烈的心理暗示，此方面会为定价制造约束门槛；?湖，水等景观体系未能高端亮相，损失部分核心价值点；?现时上门多为塘厦“老农民”一族，对金地品牌认知度有限；市场背景1项目基本情况回顾2东莞市场阶段发展格局3塘厦市场近况4深圳可竞争片区市场扫描市场背景——东莞市场情况东莞楼价从2005年开始经历上涨启动、价值回归、非理性上涨三个阶段；2003－2007年东莞商品房均价年度走势2005年初-2005年上半年上涨启动3000-4000元/㎡2005年下半年-2006年下半价值回归4000-6000元/年㎡2007年非理性上涨6000-8000元/㎡03年04年05年06年07年地产新政……POLICY：07.9.27第二套房贷新政；央行频繁加息：07年央行6度提高房贷利率;十次提高银行存款准备金率.07.10.1执行政策：《物权法》等；进入2008年1月价跌量升，杀跌出货迹象明显。近期东莞住宅成交量价周走势图长安1号时尚岛蓝钻金色华庭二期湖景壹号三正财富新地8000滨江花园新世纪·领居700060005000进入11月均价回调，12月均价在优质盘拉动下反弹，成交量回稳。4000结构性调整特征明显。2008年1月3000价跌量升，杀跌出货迹象明显。200010000.59.2604815.93.608.19.1.3.1.2.1.22.21.2-8-99001112-10-7-1111-11-.33.2－4----.3-.347.180.2.82.59272.18190.21.11.111.101129111进入2008年1月价跌量升，杀跌出货迹象明显。近期东莞住宅成交量价日走势图金色华庭二期三正财富新地600成交量均价新世纪·领居8000500700060004005000300400020030002000100100000172727日日日日日日日日日日日日日日日日日--112283838272727272727-1-1----11221122112288-1-1-1-1月月月月月0088880月月月月11月月月月22月月月月000000100001111111122222200001111111111112222?春节前，楼市冰冷，供需环比缩减一半，市场观望仍在持续；?住宅供应同比增加三成，需求同比缩减一半，后市消化压力持续加大。?自2007年9月27日房贷新政出台后，东莞楼市经历了开发商护盘力挺房价、个盘分化结构性上涨、取消购房入户政策楼市遭遇短期阵痛等阶段，目前遭遇寒冬天气更使得楼市进入短期的低迷期。短期东莞楼市前进方向并不明朗，置业者、投资者仍在持币待购；开发商不断试探市场相应在调整应对策略；买卖双方仍在僵持，但同时卖方市场正在向买方市场慢慢转变。1月份均楼盘名称区域上周降幅一周市场扫描——杀跌出货价江南雅筑二期南城66997144-6.2%楼盘名称区域上周1月份均降幅价金田花园二期常平41094379-6.2%宝泰花园杏花村谢岗3537499129.1-%罗马景苑横沥43634650-6.2%翡翠山湖二期凤岗40205424-25.9%长安1号长安89659540-6.0%新天地华庭三期寮步38395129-25.2%晶城南城63826763-5.6%金地格林上院大岭山42325587-24.3%风临美丽湾一期万江64596799-5.0%盛世华南万江54406703-18.8%卡布斯国际广场东城78638273-5.0%中惠·香樟绿洲樟木头58846986-15.8%聚豪名轩石龙44644661-4.2%中惠·金士柏山黄江59546988-一期14.8%碧湖花园二期常平45814751-3.6%濠兴逸苑三期石龙37574298-12.6%东田丽园三期常平58136017-3.4%鹏程晴园长安33413734-10.5%第一国际三期南城80978314-2.6%恒盈豪庭清溪4461496810.2-%时尚岛·蓝钻南城78038003-2.5%滨江花园虎门73368076-9.2%新世纪·领居大岭山43194416-2.2%凤凰花园城二期清溪45064945-8.9%银湖花园(二寮步35173583-1.9%丽景国际常平42214631-8.9%期)花样年华东城58586418-8.7%城市星座三期莞城54735571-1.8%理想名苑二期寮步39674311-8.0%御花苑二期南城71667294-1.8%隆福花园二期塘厦54395893-7.7%城市假日三期南城74927622-1.7%比华利山庄寮步23442380-1.5%景湖湾畔二期南城67247245-7.2%理想0769三期万江62926382-1.4%四季名苑望牛墩36273885-6.6%盈翠豪园石碣43434401-1.3%丰泰城一期东城65276980-6.5%中信·德方斯南城75537645-1.2%景湖春晓二期东城60256437-6.4%丽骏豪庭塘厦45304585-1.2%1月份均1月份均楼盘名称区域上周降幅楼盘名称区域上周降幅价价汇景上层南城77597804-0.6%长银·东郡塘厦5