青龙湖华府庄园项目简介二零零七年三月道言门士。。》过一雨路看经松行色处，随，莓山苔到见—水屐—源痕。溪白。刘花云长与依卿禅静《意渚寻，，南相芳溪对草常亦闭忘闲纲要项目基本情况北京别墅市场分析本项目的5S评价项目优势分析华府庄园项目极具投资价值第一部分第一部分项目基本情况项目基本情况项目概况项目概况项目位于北京市房山区青龙湖镇焦各庄村，东侧为青龙湖西岸堤坝，南侧为焦各庄村渔塘，西侧为焦各庄村集体果园，北侧为京辉高尔夫俱乐部管理用房。项目规划总占地面积4.69公顷(约70.3亩)，地理位置优越，是理想的开发建设用地。目前用地已具备项目前期施工条件，整个施工周期预计一年半。（地理位置图如下）主要经济指标??规划总用地面积：4.69公顷?总建筑面积：31678㎡?地上建筑面积：18490㎡?其中：?住宅建筑面积：16470㎡?配套公建面积：2020㎡?地下建筑面积：13014㎡?其中：?住宅建筑面积：12018㎡?配套公建面积：1170㎡?容积率：0.394?绿化率：57.32%建筑方案构思?本项目三面环水，背靠高尔夫球场，面对6000面湖面，远观山色，近赏湖光，建筑与自然融为一体，有浑然天成的壮丽和尊贵气势，构成了本项目定位为高品质别墅所独具的天然资源。?着重发挥地形、地貌的环境优势，形成错落有致的结构布局，充分利用山景水观等自然景致，在自然山水环境中建造“植入式”建筑。?用未来建筑理念和尊重山水自然的态度筑造品位名宅；形成建筑与山水环境极致的融合和共生，为北京精英一族提供天人合一的第二居所和周末PARTY、聚会娱乐绝好的休闲场所。项目建设方案规划总建筑面积：19662.6㎡(不含地下住宅建筑面积)主体工程：建设别墅16470㎡附属工程：建设会所3192.6㎡配套工程：包括供电、上下水、供热等市政设施（1）配电室及供电工程：在小区西侧建设配电室100平方米，埋设电缆5000米，电源自小区西侧焦各庄村接入，设计容量2000KVA。（2）上水工程：生活用水自焦各庄村东侧接入，埋设输水管线ф200mm*300米。（3）下水工程：生活污水排往内部污水处理站，经处理后的污水用于浇灌草坪花木。（4）雨水排放管线：在道路两侧铺设输水管线500米，汇入污水处理站。（5）供热工程：拟采用先进的水源热泵系统。项目总体景观规划本规划正是利用用地良好的基础条件，试图创造美好的自然画面，为那些日益为城市拥挤、枯燥所困扰的人们寻得一处身心可以得到完全释放的自然空间。同时，本规划将利用自然条件加以整理完善，创造良好的生态小环境，充分体现可持续生态发展的生态建设观。（景观规划图如下：）项目取得的主要证件证件名称证号建设用地规划许可证2002-房规地字-0017国有土地使用证京房国用（2002）字第131号建设工程规划许可证2003-房规建字-0131建筑工程施工许可证00（建）2005.0983第二部分北京别墅市场分析别墅市场需求分析自去年3月份两会决定把稳定房价作为今年全国工作重点以后，关于房地产行业的宏观调控政策纷纷出台。尽管如此，市场对别墅的需求依然旺盛并有强劲增长趋势，其具体原因有如下几点：?2008年奥运会的举办将带来市政设施、城市干道的巨大投入，北京城区与郊区的联系将更加紧密，北京郊区住宅将日益兴旺，对京郊别墅的需求也将大幅度上升。?近年来北京市地区宏观经济各指标以及单月各经济指标的高增长，显示了北京经济发展的强大后劲。北京经济总量持续增大，居民可支配收入和消费水平将不断提高，高收入群体不断扩大，二次置业者迅速增加，而高端客户的居住理念、生活品位也在不断提升。?中国加入WTO，北京逐渐成为国际化的大都市，国际商务活动将更趋频繁。目前在北京的外国使馆和机构达到两百家,外资公司2万多家,外国雇员共有10多万人。这些人大部分以租住房屋为主,他们的房租补贴从每月1000多美元至CEO级的逾万美元不等。这一独特的租赁市场为别墅需求提供了重要支撑。?由于国家停批别墅项目，别墅的投资属性得到了很充分的显现，别墅将成为房地产市场投资者下一轮投资的热点，这也将保证对别墅产品需求的持续旺盛。别墅市场供给分析?从2003开始，房地产行业土地供给限制不断，其中别墅用地更是遭到“停止供给”的特别待遇。在2003年2月18日，国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，停止别墅用地供应；8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，再次提出要控制高档商品房建设；9月14日，国土资源部再次发布《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》，要求停止别墅类用地的土地供应。?可以预见，别墅市场的供应量将大幅下降，当目前的存量都消化殆尽后，别墅用地紧张现象将会凸显，别墅项目将成为物以稀为贵的香饽饽，具有极大的升值潜力。北京别墅市场中与本项目同档次或稍低档次产品的价格调查名称地址价格备注华彬高尔夫昌平南口3000USD精装庄园帝京别墅丰台科学1500USD精装城橘郡昌平1700USD精装莱蒙湖别墅顺义1650USD精装优山美地顺义2200USD精装未来别墅价格走势分析任何产品的价格都是由市场供给和需求两方面决定，别墅市场也不例外。在市场供给方面，由于国家出台控制高档住宅的投资、停批别墅用地的政策，未来市场供给将逐渐下降；在需求方面，由于北京申奥成功、经济发展、北京高收入阶层和别墅投资者的增加等大量原因，别墅的市场需求将不断增加。从目前情况分析，未来供需的矛盾将难于调和而会逐步升级，供方在市场中会逐渐处于有利地位，别墅产品的价格会不断上涨。因此，本项目的市场行情更加看好，投资价值必定会不断上升。第三部分别墅项目的5S评价景观（scenery）本项目紧临国家4A级风景区，拥有天成的湖光山色，自然生态良好。这里林木茂盛、水质清澈，春天来临时有成群的天鹅、野鸭在湖中荡漾嬉戏。如此天成美景，让人忘记了都市的喧嚣与束缚，忘记了来自生活、工作、情感的压力，呼吸自然、与河流、植被、动物和谐共处，体会生命真正的诗意。更重要的是，这些令人向往的景观完全是自然天成而非人工建造的，在这样的景观中，本项目产品将实现建筑与山水环境极致的融合和共生，将土地、水脉、林木、阳光、清风纳入人居之境，浑然成为自然的延伸，造就天人合一的理想休闲场所。这是本项目别墅产品的重要特色。逸事（story）房山悠悠千古，文化灿烂，古迹众多，钟灵毓秀。中华民族的文明之火正是从房山燃起，据史书记载，早在五六十万年前，著名的“北京人”就在这片土地上繁衍生息，而在本项目西南正是著名的周口店遗址。浓郁的人文气息和悠远的历史沉淀，更体现出本项目的与众不同。阳光（sun）本项目紧靠的青龙湖公园被誉为“北京的小海滨”，那里有万米沙滩浴场。在碧蓝的天空下，或信步，或小憩，享受阳光的抚摩，陶醉于自然美景之中。这也是其他别墅项目难于比肩之处。运动（sports）别墅作为一个极具个性化的消费品，应有充足的自由空间，让业主充分展现自我，寻找运动的乐趣。而位于本项目正北面的京辉高尔夫球场为业主提供了良好的展示自我、运动休闲的场所。水流（stream）自古人们就有靠水而居的习惯，国人认为水能给人带来灵气和财气。别墅的建造往往也因水流或河渠而备显尊贵。本项目发挥特有的水资源优势，顺天然之理，应自然之规，充分利用天然的水系湖泊，营造天人合一的水景住宅。而这正是一些不惜成本凿池筑山、筑堤引水，甚至粗暴改造自然以实现所谓"亲水"的别墅所不能达到的境界。第四部分项目优势分析国家停批别墅项目的政策使项目具有巨大的升值空间！?2003年2月18日，国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，停止别墅用地供应；?8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，再次提出要控制高档商品房建设；?9月14日，国土资源部再次发布《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》，要求停止别墅类用地的土地供应。上述政策将使本项目更具吸引力！北京市整体规划和房山区规划中本项目的位置优势?随着北京“两轴两带多中心”规划的修编，被纳入“西部生态发展带”的房山及其房地产别墅市场将迎来了难得的发展机遇。?同时，房山区政府正按照市级旅游度假区标准进行同意的规划和开发，力争在2006年以前使青龙湖地区进入市级旅游度假区行列。地处青龙湖景区核心位置的本项目将是上述规划开发的最大受益者。美景天成非人工所及本项目所在地有着得天独厚的地理环境，三面环水，可远观山色，近赏湖光，不需采用大量人工手段来弥补、改造自然环境。在此基础上构造建筑与自然山水的融合和共生，达到天人合一的完美境界是本项目一大特色和优势。交通优势?本项目距建设中的六环路1.5公里，距西四环22公里，距天安门仅37公里。离良乡中心环岛约6.6公里（房山区政府所在地）。从市内到本项目驾车约30分钟。从莲花桥（北京西客站）开始向西走贯通三、四、五、六环的封闭式快速连接路到达项目地非常方便。?此外，房山区将投资48亿元兴建连接市区的城市轻轨，完工后，从房山到市区只需要15分钟的时间。城市轻轨的修建无疑会使房山地区人气迅速上升，土地升值，本项目也将从中受益。房山区别墅市场需求旺盛?近年来长期沉寂的房山区别墅市场逐渐火暴，购房需求旺盛。房山区别墅市场的“市场培育期”已经完成，房山地区已成为京城别墅开发的新亮点：1、从房山自然环境的角度看。房山区青龙湖是距北京市区最大、最近的水景资源，其水体面积相当于北京颐和园、玉渊潭、北海及中南海等水体面积的总和。青龙湖风景区为国家级AAAA级风景区。优越的自然条件将直接刺激消费者对房山别墅产品的需求。2、从北京开发的进程来看。目前北京其他的郊区的可开发