市北项目前期营销策划简报2005年5月1报告主要内容基础市场分析区域市场分析项目分析项目初步定位及规划设计建议项目财务分析2第一部分基础市场分析一、总体市场状况1、2000年至2003年房地产面积完成额数据表及比较图2000年至2003年房地产面积完成额数据表项目名称2000年2001年2002年2003年商品房开工面积1992214326123135商品房竣工面积1644175819842492商品房销售面积1453183226102376商品住宅面积179324762224存量房交易面积779142217902306342、2000年至2003年房地产完成金额数据表及比较图2000年至2003年房地产完成金额数据表项目名称2000年2001年2002年2003年房地产开发投资566.17620.31720.23901.24成交金额164.38338.32536.22977.8353、2004年上海市房地产主要指标2004年房地产业占全市生产总值（GDP）比重为8.4%13.51%2004年实现房地产业增加值622.59亿元，比上年增长20.4%；占全市生产总值（GDP）比重为8.4%，比上年增加一个百分点。全市生产总值（GDP）增长13.6%，其中房地产业拉动增长1.3个百分点，比上年提高0.5个百分点。2004年上海市区人均住房使用面积为20.4平方米2004年上海市区人均住房使用面积20.4平方米，比上年增加1.4平方米；市区人均住房居住面积达到14.8平方米，比上年增加1平方米。居民住宅成套率达到92.5%。廉租住房制度受益面扩大。至年末，廉租住房受益家庭累计13515户，其中当年新增5791户。6上海商品房供求2004年房地产需求仍略大于供相对均衡商品房供求比为2004年完成房地产开发投资额1175.46亿元，比上年增长1∶1.01330.4%；商品房施工面积9481.61万平方米；商品房竣工面积3443.02万平方米，增长38.2%；住宅商品房竣工面积3076.19万平方米，增长43.7%。商品房销售面积（包括现房和期房）3488.75万平方米，增长38.5%，其中商品住宅销售面积（包括现房和期房）3233.74万平方米，增长38.5%。住宅商品房空置面积到年末为126.49万平方米，比上年减少51%，其中空置一年以上的仅为75.84万平方米，比上年减少21.9%。2004年商品房销售额（包括现房和期房）2263.84亿元，比上年增长58.9%，其中商品住宅销售额2064.74亿元，增长58.8%。存量房产交易活跃，2004年存量房成交过户面积2726.7万平方米，比上年增长18.2%均价：住宅6385元/M2，非住宅类7808非住宅类成交面积255.01万元/M2。M2。74、政策回顾一览时间政策内容备注取得蓝印户后可享受市民待遇，并可于两1994年2蓝印户口，鼓励省外人士购沪屋。年内转换成正式上海户口，2002年4月月1日取消1996年起多次下调贷款率，延长还贷期限。1998年6自1998年6月1日至2003年5月31日购屋退税月1日，购屋可享受个人所得税计徵税基抵扣契税减为1.5%，上海贴费一半1999年2002年9月1日取消0.75%2001年17层以下封顶，7层以上完成2/3始能预提高房屋预售标准月售2001年7境外人士（含机构）可购买上海市各类居内外销商品住房并轨月10日住类不动产2002年25年以下由4.14%下调至3.6%，5年以上个人住房公积金贷款利率下调月21日由4.59%下调4.05%鼓励购屋政策至此结束8时间政策内容备注2002年4月1取消购屋可获蓝印户口之优惠已无奖励必要日2002年9月1取消购房契税政府贴费契税由0.75%→1.5%日2002年9月4上海物价局提出：上海房地产有统计局随即更正：楼市健康发展，不存日可能出现泡沫成分在泡沫2002年12月购房空置之商品房、办公房、商业用房取消空置房减免税31日可享受税费之减免2003年3月1境外人士（含机构）可购买上海市各类内外销上用不动产并轨日型商用不动产2003年5月31停止购屋退税到期停办及市场火爆不再需要鼓励购屋日2003年6月1购买上海市第一套房之中低收入家庭贷中低收入家庭购房贷款贴息日款贴息（至2008年5月31日止）示警政策的开始9时间政策内容备注2003年6月13央行推出《关于进一步加强房地产信高档房、别墅、第二套房提高首付比日贷业务管理的通知》（121号文件）例及紧缩房地产开发贷款2003年8月1韩正：上海房地产发展是健康、规范房地产工作会议日、有序的，但慎防过速2003年8月12加强房地产市场管理，限缩购买经济《国务院由于促进房地产市场持续健日适用房的购买人群康发展的通知》（18号文）2003年9月人行调高存款准备率6%→7%2003年10月调降中介收费标准3.5%→2%2004年1月12市政府第一次把“房价上涨过快”写准备干预的信号发出日入《政府工作报告》中2004年4月25人行调高存款准备率7%→7.5%日干预政策的开始10时间政策内容备注国务院下发通知，规定房地产开发项目资本2004年4月27日提高房地产开发资金金比例，由20%调高为35%放贷80%以内，放贷月支出与收入比50%以内银监会发布《商业银行房地产贷风险管理指2004年6月1日，月所有债务支出与收入比55%引》，要求严控放贷2004年6月1日“期房限转”施行。　2004年6月7日通过《上海市土地储备办法》8月1日正式实施，政府严控土地供应所有新建商品房（含预售）均需上网公示基2004年7月1日一手房网上公示本资料及销售合同备案2004年8月31日土地大限土地全部竞投标，逾期收回2004年10月29加息0.27%所有商业性贷款全面提高利率日市政府的《政府工作报告》中，把“三个为2005年1月18日打压政策隐然若现主”的楼市调控原则纳入2005年工作计划。万邦都市花园虚拟交易等违规预售行为亮“红2005年1月“杀鸡敬猴”意味明显牌”2005年2月18日“二手房上公示”运转属自愿性质，但冲击中介业经营2005年3月1-3日停牌7家虚假和同楼盘　打压政策的开始11时间政策内容备注2005年3月7开徵营业税及其附加税费（上海）计价差5.55%之利得税日2005年3月17提高住房与公积金优惠利率0.2%、降低额度明确针对房地产过热之加息日；一、二手房网上限价，取消合同困难。2005年3月26宣布推出新开工配套商品房1000万平方米、据悉将降低此两类房产之预售标准，以满足特日中低价普通商品房1000万平方米。定消费者之迫切需求2005年3月26国务院发出“国八条”稳定房价之高官问责制日2005年3月28上海银行同业公会大幅提高第二套以上按揭　紧缩银行放贷条件,防范金融风险日门槛，及一年内转售不按揭2005年4月2上海市物价部门公布房地产市场14种价格违锁定14件举报进行立案调查日规行为2005年4月6先还贷款，房地产交易中心始准予办理产权登规范“转按揭”交易登记流程日记（政府控制抛售流量与速度之应急措施）2005年4月716条专项整治房市措施（以下半年为期）以中介管理、交易合同、广告规范为主日2005年4月26国务院分析当前房地产市场形势，提出八项措新八条日施引导和调控房地产市场.2005年5月11七部委意见细致管理，收回权力日12后续可能的政策时间政策内容备注2005年5月实施细则各地政府的决心和心态2005年第二季周小川4月在“中国发展高层论加息度坛”中表示，第二季度将加息2006年开徵不动产税（持有税）时机已成熟13二、办公楼市场简介1、2001年前上海市办公楼市场回顾2001年，增加到2692万平方米。12.5％/年1978年1949-1978年的30年中，市区仅有办公用房228万平方米。办公房向城市分中心扩散特建筑形态个性化，建筑结构呈高层化征办公用房市场重新形成并发展14上海办公楼市场年度纪要：1993-1995上海商品办公楼市场达到高峰。1995办公楼指数一路下跌。1997-1999由于亚洲金融危机的影响，办公楼市场陷入低谷，出现严重的空置和低租金状况。其中，1997年指数下跌147点，成为1995年中房指数出台以来的最低点。1999年底开始，跌势逐步趋缓，并且在2000年5月办公楼指数同4月持平，成为5年来的首次止跌。2000-2001上海办公楼建成面积为62.23万平方米，新开工面积为22.73万平方米，施工面积为381.63万平方米。上海办公楼市场处于不跌不涨状态。152、2002~2004年上海市办公楼市场状况2002年甲级办公楼新增供应量为353，000平方米，空置率为12.8％。办公楼市场在2002年度以强劲的需求吸纳新增楼盘而结束中心商业区域的办公楼租金在每月每平方米22.74美金，而非中心商业区域为每月每平方米15.13美金2003年办公楼新增供应量为163862平方米（预售），空置率为8.7％。租金进一步上涨。162004年办公用地出让面积10年中最高。从2004年1－10月办公楼市场供应来看，全市总量为55．6万平方米，其中中心城区的办公总面积为39．5平方米，占全市总量的71％，占到商品房总面积的16％。中心城区的几个核心CBD以及泛CBD区域的商务环境日渐成熟，上市量最多的是徐汇区，其次是黄浦区等传统商务区域。次中心城区的办公楼供应主要集中在虹口、闸北、普陀和浦东四区，供应总量为14．9?万平方米，占到办公面积总量的27％，闸北区利用其与黄浦和静安商务区接壤的有利地形优势，打造出以不夜城商圈为核心，引导黄浦、静安客流的泛CBD；173、上海市办公楼市场