2010P17观音山写字楼地块xxxx投资分析报告地块投资分析报告汇报内容框架第一章：宏观分析第二章：写字楼市场第三章：地块分析※宏观经济分析※写字楼市场板块分析※地块规划出让条件※厦门经济环境※写字楼土地市场分析※区域规划与建设※宏观政策分析※写字楼销售市场分析※地块环境分析※厦门政策环境※写字楼租赁市场分析※地块SWOT分析第四章：项目定位第五章：投资分析※客群定位※开发销售计划※形象定位※成本估算※产品定位※起拍价效益分析※价格定位※投标报价分析※投标竞争分析※风险分析第一章：宏观环境分析1宏观经济环境分析2厦门经济环境分析3宏观政策环境分析4厦门政策环境分析宏观经济全国经济保持快速发展，二季度经济增速回落，房地产宏调影响整体经济开始显现2006年—2010年各季度GDP增长率走势11.9%11.90%12.0%11.5%11.5%11.2%10.70%11.1%10.4%10.4%10.0%10.6%10.6%8.9%10.30%10.1%9%7.9%8.0%6.8%6.0%6.1%4.0%季季季季季季季季季季季季季季季季季季123412341234123412年年年年年年年年年年年年年年年年年年666677778888999900000000000000000011启示：今年第二季度全国GDP增长率为10.3%；比第一季度下降1.6%；改变了联系四季度增速上升的发展轨迹。房地产宏观调控影响经济发展速度开始显现；因此，房地产调控政策可能在执行力度与保经济之间寻找平衡。宏观经济货币供应量保持较高水平，流动性过剩和通胀压力依然存在近年新增贷款供应量（单位：万亿）?上半年新增货币供应量为4.84万亿元，超过2009年的一半，109.6达到全年货币供应预估值（7.584.84万亿）的65%。因此，下半年64.273.23.63货币供应量可能逐步下降；42?广义货币与狭义货币余额呈现0逐月增长趋势；适度宽松货币政2006年2008年2010年上半年策得以体现，流动性过剩依然存各月份货币供应量（万亿）在。8060?在流动性过剩和通胀预期作用40下，房地产宏观调控可能再次面200临失效。2009.2009.2009.2009.2009.2009.2009.2010.2010.2010.2010.2010.2010.67891O1112010203040506广义货币（M2）56.8957.3157.6758.5458.6659.4661.0262.5663.6164.9965.6666.3467.39狭义货币（M1）19.3119.5920.0420.1720.7521.2522.1422.9622.4322.9423.3923.6524.06流通中现金（M0）3.363.423.443.683.573.633.824.084.293.913.973.873.89宏观经济宏观经济处于上升通道，受房地产调控影响，7月份CPI、PPI及PMI同时回落?CPI和PPI从2010年1月CPI与PPI走势66.8%7.1%开始一直保持增长趋势，10.0%5.4%5.9%6.4%4.3%4.8%5.0%1.9%月CPI、PPI增长率双双回-1.8%-1.2%-0.8%-0.5%0.6%0.0%1.7%2.7%3.1%1.4%2.4%2.8%2.9%3.3%-5.8%落；7月CPI再度上升，达-5.0%-8.2%-7.9%-7%-2.1%-10.0%到一年来的最高点；PPI回7890121234567...111.......999...0000000000999111111100000000000002220002222222落明显；222CPIPPI?PMI连续4各月下滑，7月制造业采购经理人指数（PMI）60.0%PMI下降到51.2%，创下了56.6%55.8%55.2%55.2%55.1%55.7%54.0%54.3%55.0%53.3%53.9%17个月的新低，房地产调52%52.1%50.0%控、信贷控制效果已得到体现51.2%；45.0%月月月月月月月月月月7890月1月2月1234567年年年111年年年年年年年999年年年0000000000000999010101010101012220000002222222?CPI、PPI、PMI数据反映222上半年全国经济发展总体较好，房地产调控已对整体经济产生影响。厦门经济厦门市总体经济运行良好，第三产业占比50.3%产业结构比较合理2001-2009年厦门GDP分析图（单位：亿元）厦门GDP近年保持了约16%的增长速度；受金200020.0%17.2%16.7%16.1%1623.21融危机的影响，2009年增速为为历史新低；15.5%16.0%16.0%11.1%150012.0%15.0%1162.371029.551375.261560.02883.211000760.1210.0%648.33556.398.0%小于4%-5%5%-8%大于5005.0%4%8%00.0%萎缩停滞稳定发展高速发展2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年GDP同比增长厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距厦门与发达城市及省内城市三次产业结构情况，较福建省主要城市则处于领先地位10075.8596156.416050.34048.42009年，厦门第一产业增加值21亿元，增长1.1%，503731.453623.212.14第二产业增加值785.9亿元，增长3.5%，第三产业增1121.340加值816.2亿元，增长14.3%；三次产业结构为：北京上海广州厦门福州泉州1.3：48.4：50.3，与2008年（1.4：52.4：第一产业1121.312.14423.2403748.456.416046.2）相比，第二产业比重下降4.0个百分点，第三第二产业第三产业75.8596150.331.4536产业比重上升4.1个百分点第一产业第二产业第三产业厦门经济城市居民人均可支配收入和消费性支出持续增长，城市居民生活富裕购买能力强2001-2009厦门人均可支配收入及其增长率300002613120.0%2500016.2%11.4%14.0%13.6%15.0%?厦门城市居民人均可支配收入保持稳步11.8%12.9%23948200008.3%215039.8%15000164031851310.0%增长，2009年已达到26131元。比08年增11768144431000011365129159.1%5.0%5000长9.1％；00.0%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年?厦门城市居民2009年人均消费性支出人均可支配收入增长率17990元同比上年增长5.1%；2001-2009厦门人均消费支出及其增长率?2009年厦门市城市居民家庭的恩格尔系200001799025.0%1638017117数为39.8%，处于富裕阶段。141621500020.0%118491073919.5%945915.7%15.0%100008490850413.5%10.3%10.0%11.2%4.5%50006.5%5.0%0.2%5.1%00.0%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年人均消费支出增长率厦门经济厦门经济发展水平、居民消费能力以及地方政府财力等方面均领跑于福建省九地市福建九地市人均GDP走势图福建九地市居民可支配收入1000030000800025000200006000150004000100002000500000厦门福州泉州三明龙岩莆田漳州南平宁德厦门福州泉州三明龙岩莆田漳州南平宁德人均GDP940075005617371730893072294524502518居民可支配收入261320742291160115681730166115091514福建九地市财政收入?厦门的经济总量相对较小，但人均GDP远远500领先与福建省其他地市；是海西城市群中最400具活力的城市；300?厦门财政收入远超福建省其他地市，城市基200础设施建设速度、力度明显，新区开发的进1000程较快；厦门福州泉州三明龙岩莆田漳州南平宁德财政收入451323.8316.263.15118.563.15113.847.6244.67厦门经济1-7月固定资产与房地产开发投资高速增长，房地产开发投资占固定资产投资42.33%固定资产与房地产开发投资（亿）10009289288828006626005154023464003053242952142182009111002004200520062007200820092010年1-7月房地产开发投资额固定资产投资?1-7月固定资产投资514.59亿元，比去年同期增长38.3%；?房地产开发完成投资217.58亿元，增长130.4%；?进入下半年以来房地产新开工项目较多，房地产开发投资将保持快速增长；?房地产开发投资比重过大。1-7月房地产投资占全社会投资的比重为42.33%。厦门经济2010年1-7月份厦门经济快速恢复增长1-7月主要经济指标类别　GDP财政总收入地方财政收入人均居民收入1049.86亿金额316.54亿元165.22亿元17453元元增长率16.7%18.1%17.7%12.1%数据来源：厦门市统计局厦门经济发展主要特点?工业继续成为全市经济增长的火车头?批发和零售业、服务性行业成为三产增长