成都科芯源总部基地发展定位报告目录第一部分：项目性质类型简析一、总部经济及总部基地简析1、总部经济定义总部经济是一种城市经济，是城市经济利用自身优势而形成的一种形态，是既定资源基础上的经济形态；它是一种合作经济，是中心城市与城市圈的区域分工合作的结果；它也是一种高端经济，是城市经济和企业成长到一定阶段后才生成的经济形态。2、总部基地定义总部基地是地产商根据总部经济包装出来的一种概念，客观上说是总部经济理论的一种实践，体现了合作、服务、（资源整合下体现）低成本等特点；随着不断的实践，主要表现为中央商务区、企业总部花园两种形式，其中，总部花园又可理解为商务花园，是未来企业总部选址的潮流。二、总部基地特征分析1、总部基地特征①、总部基地是商务花园和总部经济的结合体。它克服了CBD建筑密度大、绿化面积少、交通拥挤、过分重视商务功能的弊病，具有低密度、低容积率、高绿化率、花园办公、生态生活、独栋出售、软件平台与硬件设施并重等特点；②、总部基地通常位于政府统一规划的工业集中发展区，可以享受政府关于区域发展的各种优惠政策，包括拿地、税收等各种优惠政策；③、总部基地让企业拥有自由冠名权，使企业总部楼具有强烈的标识性和浓郁的企业个性风格；④、总部基地除具有环境优美、各种配套完善、功能齐全的物质条件外，通常还蕴涵着一定的总部文化，这是其与甲级写字楼不同的地方；⑤、总部基地的物业供应方式包括销售、租赁、租售结合等几种，销售价格及租金同甲级写字楼相比具有明显优势；⑥、总部基地项目一般采取统一规划设计、统一定位、统一开发建设、统一招商的项目开发模式。2、总部基地类型总体来看总部基地大概可分为以下6种类型：①、制造加工型总部基地②、物流型总部基地③、研发及高科技型总部基地④、企业内脑型总部基地⑤、后台服务型总部基地⑥、联合国等国际组织型总部基地小结：通过对总部基地定义及其类型的分析，结合本项目所处区域现状及发展性质和占地规模来看，本项目应是一个典型的企业内脑型总部基地，在本报告后续部分中，我们将延着这一类型方向对项目的发展进行研究。第二部分：项目专项调研析一、项目宏观环境概述1、成都总部基地关联政策分析总部基地这种形式的产品是依附于各种产业的发展而出现的新兴物业形态，成都市《成都市工业发展布局规划纲要（2003年－2020年）》对产业的发展已有清晰的规划和引导，这对总部基地定向的发展将起到强有力的推动作用，且纲要中将产业与总部基地这两种物业列为共同发展的目标，并重点提出了6大工业总部聚集区，而本项目所在的金牛总部聚集区赫然在列，预示本项目的发展将具有明确的发展目标和广阔的市场前景。1.1、成都工业规划发展目标根据成都市人民政府颁布的《成都市工业发展布局规划纲要（2003年－2020年）》可以得知：产业发展：逐步建立起以高新技术产业为先导，传统工业为基础的工业结构新体系。进一步做大做强电子信息、机械（含汽车）、医药、食品（含烟草）四大主导产业，壮大冶金、建材产业，培育石油化工产业。产业布局：以工业集中发展区为载体，通过对工业集中发展区的科学布局，合理规划，形成产业相对聚集，区域工业布局合理，区（市）县协调发展的区域空间结构。工业集中发展区：走清洁生产和循环经济之路，大力发展节能、降耗、减污的高新技术产业和生产工艺，注重产业链和技术链，以最小成本获得最大的经济和环境效益，努力建成生态工业区（环保产业区），逐步使工业集中发展区成为全市工业的主要载体和增长点。1.2、成都工业发展布局规划根据《成都市工业发展布局规划（2003-2020）》，成都将以工业集中发展区为载体，将成都市现有的116个工业开发（园）区整顿规范为21个工业集中发展区。通过对全市工业集中发展区的规划布局和具体实施，打造中国西部六大产业基地，逐步形成高新技术产业、现代制造业和特色产业三大工业经济区域，以此构建成都未来工业发展布局的新格局。◆大力发展两级工业集中发展区：即国家级工业开发区、市重点工业集中发展区。◆打造“六大工业基地”：具体包括电子信息产业基地、机械（含汽车）产业生产基地、医药产业基地、食品（含烟草）加工工业基地、冶金建材工业基地、石油化工产业基地◆建设“三大工业经济区域”：具体包括高新技术产业集聚区、现代制造业集聚区、特色产业集聚区。1.3、区域重点支持行业和限制禁止类项目区域重点支持行业限制及禁止项目高新区电子及信息业西部园区禁止发展有水污染和大气制药业（原料药除外）污染的项目；南部园区限制发展有精密机械制造业水污染和大气污染的项目锦江区烟草加工及其配套业三环路内禁止发展有污染的项目；以报刊印刷及装潢为主的印务业三环路外禁止发展有严重大气污染以奶制品为主的食品制造业和危险性的项目青羊区以航空产品为主的机械制造业地处饮用水源和城区河流上游，三服装制造业环路内禁止发展有污染的项目；三以奶制品为主的食品制造业环路外禁止发展有水污染和大气污染的项目金牛区电子及信息业地处饮用水源城区河流上游和中心制药业（原料药除外）城区上风向，三环路内禁止发展有以书刊印刷及装订为主的印务业污染的项目；三环路外禁止发展有水污染和大气污染的项目武候区制药业（原料药除外）三环路内禁止发展有污染的项目；电子及信息业三环路外禁止发展有水污染和大气制鞋业（制革除外）污染的项目成华区家用电器制造业三环路内禁止发展有污染的项目；机械制造业三环路外禁止发展有水污染和大气以建筑装饰材料为主的建材业污染的项目1.4、成都将构建全市工业梯度发展新格局成都市工业系统将按照产业梯度发展规律和“一区一主业”要求，进一步明晰中心城区和二三圈层之间产业分工和配套协作关系，努力形成加工制造环节和生产环节相关联，中心城区总部经济、高新技术产业与二圈层现代制造业、三圈层传统优势产业梯度发展的新格局。成都中心城区将大力培育和引进管理、研发、采购、投资、结算、物流等区域性总部，努力打造6大工业总部聚集区，具体包括：（高新区总部聚集区、成华总部聚集区、武侯总部聚集区、青羊总部聚集区、锦江总部聚集区、金牛总部聚集区）2、成都总部基地发展特征分析成都总部基地这种物业形态是近几年发展成形的产物，但发展至今已出现：市场供应量大，定位发展模糊，产品类同，竞争激列等不利于这种物业产品发展的现状，这对本项目的开发与后期经营也存在同样难题，但随着产业发展引导政策的清晰，各大总部基地将走上一条精确定位与差异化发展的具有自身特色的道路，本项目将顺应这一发展趋势，突出自身优势以迎接市场挑战与机遇。2.1、成都总部基地发展现状从2005年前后开始，作为四川省会和西南经济中心的成都开始出现围绕“总部基地”模式的开发。短短几年，成都“总部基地”的开发热潮迅速升温，目前已形成高新区总部聚集区、成华总部聚集区、武侯总部聚集区、青羊总部聚集区、锦江总部聚集区、金牛总部聚集区等6大总部聚集区，仅大型重点项目就多达21个的局面，整体供应的各类总部基地物业高达500万平方米左右。如同全国其他一二级大型中心城市一样，成都在近五年也在大力推动总部经济的发展，希望通过总部基地的开发，带动城市经济的转型，促进地方财政的增收。从整体上看，一批冠以“总部基地”的项目对成都区域经济的转型升级起到了有力的推动作用，也成为区域经济新的增长点。成都目前以总部基地为名的项目众多，但是在开发过程中，一些项目由于对总部经济的理解偏差、或是偷换了“总部经济”的基础内涵，再加上对市场缺乏认真细致的研究、对总部经济所需的产业定位没有准确的界定、缺乏精准的招商渠道导致成都总部基地开始出现“概念模糊、定位模糊、同质化严重”的怪圈，市场整体的竞争格局混乱而无序。2.2、成都总部基地发展格局随着成都市政府关于“大力发展总部经济”相关政策的出台，总部基地在成都开始兴起，而青羊工业总部基地项目的成功运作，直接导致成都总部基地热潮快速升温，据不完全统计，成都现已有20多个大大小小的总部基地。就纯粹“总部基地”概念项目和项目所处区域来讲，成都的总部基地市场至今已形成“3+X”的发展格局：“3”指的是青羊区的青羊工业总部基地和青羊绿舟?税源总部基地、双流西南航空港经济开发区的空港总部基地、成华区的龙潭总部城三个大型的总部基地项目；“X”指的是其他中小型总部基地项目，包括金牛高科技产业园、锦江工业总部基地、武侯工业园总部基地、天府软件园等园区或园区里的总部基地项目。2.3、成都总部基地开发模式总部基地模式，涉及开发模式、运营模式、盈利模式等多方面的模式选择，而不同的模式选择，对总部基地的成功都有着非常重要的影响。目前成都总部基地按开发模式划分，主要分为地产商模式、政府独立开发模式、综合开发模式三种。地产商模式：是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共同出资成立项目公司，进行项目内部的道路、绿化、商业娱乐等基础配套设施及办公场所的建设，然后以租赁、出售等方式进行项目的经营管理，最终获取利润。例如成都置信，成都较早也最为专业的工业地产开发商，目前主要操作的项目青羊工业总部基地。政府独立开发模式：是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等综合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈，弹性空间较大。例如西部智谷，由武侯区成立成都武侯工业园投资开发有限公司开发建设，定位为知名企业区域经济总部聚集区、技术研发及服务外包中心、IT软件动漫创意产业园、中小企业创业基地，主要针对高科技类型的企业进行招商。综合开发模式：是指兼顾“地产商模式”与“政府独立开发模式”两种融合的一种总部基地开发模式。