缔造泰州王者品牌P121-2前言基于泰州星威房产提供的资料及咨询意向，我司提出本项目规划设计中必须关注的问题；并根据地块现状和区域现状，针对性的对本项目规划、开发、产品等等上面提出相应的建议。P121-3目录第一部分2010泰州房地产市场分析第二部分星威园项目定位分析第三部分星威园项目规划分析第四部分星威园项目价值提升策略P121-4第一部分2010年泰州房地产市场分析?2010年泰州楼市宏观分析?2010年泰州楼市供需情况分析?2010年泰州楼市价格走势分析P121-52010年泰州楼市宏观分析P121-6?当前政策解读1、4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。分析：本次政策提高二套房购房门槛，增加购房成本，投资客离场，部分改善需求开始观望。后期可通过优惠鼓励客户提高首付额度及一次性付款。2、4月17日，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。分析：该政策主要针对异地投资及非法炒房的机构或个人。限制异地购房，停发第三套及以上住房贷款，这将使得温州炒房团不能全国各地炒房3、4月21日，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位，只要家庭成员名下有房产，再贷款就算二套房，具体细则还要等住建部出台。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。分析：本政策主要严格二套房认定标准，巩固政策效果，扩大政策抑制范围，不再给投资者任何空子可钻。这对于大地项目部分改善型客户将带来较大影响P121-。7?泰州楼市解读1.距离“新国十条”出台已经两个多月，虽然泰州市区楼市成交量大跌，但价格调整却一直没有太大松动，楼市后期走势仍不明朗；2.5至7月份，市区二手房的交易量一路下跌，同比下降了50%，部分中介甚至交了“白卷”；3.预计在7、8月的时候市场还会处在低迷期。如果四季度没有新的调控政策出台，市场极有可能出现价稳量升的局势；4.泰州较周边地级市相比，商品房均价还有上行的空间；5.开发商推盘速度放缓，但刚性需求购房仍然存在，从6月份以后泰州楼市有逐步恢复的迹象；P121-82010年泰州楼市供需分析P121-9?泰州各板块主要在售项目成交、剩余量统计分析板块主要在售楼盘名称2010住宅总套数去化套数剩余套数去化率莱茵东郡2201556570%市场观点：1、城东平均去凤城颐园53371670%化率68%；紫荆城(一期)2672373089%2、后期供应量依然庞大，市场欧亚国际（三期）1881662288%竞争激烈；天和家园102087314786%3、产品差异化明显，客户群体碧桂园1899115674361%范围较广；城东翰林雅居318313598%阳光新城72057614480%东城国际90074215882%江南一品39603960%阳光盛景108303960%盛和东方名邸107697610091%P121-10?泰州各板块主要在售项目成交、剩余量统计分析2010住宅总套板块主要在售楼盘名称去化总套数剩余套数去化率数市场观点：金通梅园9699294096%1、城中平均去化率53.5%，后期供金通桂园445（未开盘）//　0%应量有限，多为高京都花园149（未开盘）//　0%层为主，产品差异化不大；城中美好上郡2183174044380%华辰尊园572525209%2、城南平均去化同悦容园4043762893%率71%，由于总体剩余货量较多，市财富广场9088842497%场竞争依然激烈；世贸河滨62646216474%其次作为政府发展同济家园2191447566%重点区域，也是泰州市民较为看好的金水湾52540711878%置业区域；恒景国际花园5865345291%3、泰州楼市价格基本随着城中、城城南上海大花园5354835290%南板块的上行而继左岸名都96879517382%续增长；1881（未开P121-11景瑞荣御蓝湾//　0%盘）东润第一城111698413288%?泰州各板块主要在售项目成交、剩余量统计分析板块主要在售楼盘名称2010住宅总套数去化套数剩余套数去化率水岸豪庭9528995394%城西西堤阳光1996（未开盘）0　/0%城市之光3903454588%天达佳园7607164494%城北天赐园24013011054%稻河湾120011544696%市场观点：1、城西新项目2、城北住宅3、价格相对偏低，P121-12?2010年1-6月泰州各板块成交量分析2010年1-6月泰州楼市各板块成交分析3503002502001501005001月2月3月4月5月6月城东2941671171437774城中65811462126476城南2621022052865266城西1311191141187517城北531928109168城东城中城南城西城北分析：1、1-4月份各板块主要在售项目住宅成交量整体呈上扬趋势2、4月份新政出台后，成交量日益萎缩，观望气氛浓厚P121-13?泰州商品房整体供应量分析2010年泰州市各板块主要在售项目剩余套数（含未开盘项目）3%22%30%城东城中城南城西城北28%17%注：以上为不完全统计，数据来自泰州房管局分析：1、截止2010年7月，城东及城南两大板块可售房源位居各板块前两位，其中城东板块约占全市总量的30%，而城南板块为28%；2、城北区域基本上还是以远郊项目为主，市场供应量相对较少；P121-142010年泰州楼市价格走势分析P121-15?2008年-2010年二季度泰州市商品房住宅均价走势分析泰州商品房住宅均价分析4600市场观点：440044001、泰州商品房住宅均价420042364100呈现稳定、增长趋势；40002、金通梅园、美好上郡38003700等高端物业将泰州楼市均3600价带人一个前所未有的高3400度；32002008年2009年2010年一季度2010年二季度商品房住宅均价3700410042364400注：以上数据均来自网上P121-16?泰州历届房博会成交数据分析年份签约套数（套）成交金额（万元）成交面积（㎡）2007年春季1586500未统计2007年秋季2069121230562008年春季1648384202062008年秋季996753128632009年春季62534800739292009年秋季18812840270262010年春季6360628651注：以上数据来自网上2010春季房博会是历史上成交量最低的一次，也深深体现了新政期间泰州楼市的整体趋势：1、价格通过各种优惠的方式开始表现停滞不前2、成交量日益萎缩，观望气氛浓厚P121-172010年上半年泰州楼市分析综述1、预计未来房地产市场仍然面临偏紧的政策环境,政府可能会出台新的房地产市场调控政策,并且对房地产市场产生较大影响；2、随着万达广场进驻泰州，高端项目不断增多，一方面有助于抬升泰州楼市整体水平，一方面提升房价，造成区域竞争加剧；3、2010年泰州土地上市计划总量为430万平米左右，表明土地市场依旧充足，预计下半年土地成交将呈增长趋势；4、新政三个月，泰州楼市成交量从5月份大幅缩水逐渐转变为小幅上升，这说明泰州市民的购房刚性需求依然存在；5、二季度泰州楼市处于“量跌价滞”的状况，随着新政松动，预计下半年推货量将加大，价格也将继续攀升；6、2010年泰州拆迁面积继续增加，拆迁安置会直接刺激房地产市场，对于本项目而言合适的产品可以被习惯本区域的拆迁户所接纳；P121-18第二部分项目产品定位分析?市场定位?产品功能定位?项目形象定位P121-19市场定位P121-20项目市场定位考虑因素地块因素分析本项目地块条件支撑开发中高档次的物业基于地块条客户需求分析高品质创新产品体系件、客户需较高要求的生活环境求以及竞争需求多元化市场状况，确定本项目市场竞争分析的市场定位区域市场高端品质社区不多；未来地块开发项目将在品质上有所提升；P121-21项目市场定位：区域市场顶端品质、中高档次价位的复合型社区1、顶端品质是基于客户引导成败、产品价格提升的综合理解的结果：需求多元化客户购房需求不确定，高品质是引导成败的关键；从目前泰州市场来看，顶端品质的社区正在逐渐增多，而他们也正是拉升整个泰州楼市均价的主力军；2、中高档次价位是基于竞争和客户分析，后期会随着开发进行提升：在项目未成型以前，高性价比是项目入市的竞争策略之一，但随着品牌的树立和客户的认知，档次会有所提升；P121-22产品功能定位P121-23定位思路：基于项目条件，市场风险，客户需求以及利润最大化自身资源条件：地块周边人文环境较差，顶端物业市场有限情况下，开发独栋别墅压力大；市场风险：政策的不确定性导致购房者的观望；客户需求：需求多元化，使得产品必须具备丰富、创新；利润最大化：符合市场的产品定位，通过有效营销确保利润最大化P121-24多层：是本项目刚需产品的补规划中的多层产品，建议改成退台式花园洋房，洋房产品跟联排、叠加等高端物业形成呼应，整充，同时也可提高地块价值体抬升项目品质，营造高端居住社区概念；1.退台洋房是竞争区域内较少的创新产品；2.退台洋房的立面和细节富于变化，处理得当会构成美丽的建筑风景，丰富社区建筑形态；3.退台洋房的创新方向就是保证每户都有花园；P121-25叠加别墅：项目中间层产品，别墅的居住感受，高于普通住宅低于联排