2011.09香颂产品定位塑造还原报告一一销售过程和业务反馈销售过程和业务反馈二二二产品还原和客户反馈产品还原和客户反馈三三三问题总结和建议问题总结和建议四四四报告框架产品介绍产品介绍一别墅公寓户型区位环境园林绿化道路系统建筑风格卖点介绍经济技术指标内部配套设施12345678香颂属于绿地的新里产品系列，具体产品介绍框架如下“”外环线项目四至：北至外环路500米1980绿化带，南至秀沿路、中国电信产业园B区，西至东明路，东至康桥电信园A区3地块、杨高南路。区域介绍：康桥工业区的所在地，属于周康别墅区，区域内拥有万科提香等众多高端别墅项目。周边小范围内配套设施缺乏交通系统：自驾车可迅速接驳中环及外环，出行便利，但公交系统落后。?????区位介绍别墅高层会所幼儿园经济技术指标总指标（不含幼儿园）总用地：112645平米地上总建筑面积：139862平米计容建筑面积：135172平米住宅面积：130708平米综合楼面积：2133平米容积率：1.20绿地率：35%停车位：971辆高层区建筑面积：101381平米总套数：1128套停车位：639辆低层住宅区（别墅）建筑面积：29326平米容积率：0.6总套数：122套停车位：244辆景观项目打造了健康、休闲、友好、亲近自然为代表的澳洲风情景观。在别墅和公寓中间采用水系进行分割，保证别墅私密性。公寓景观打造多个开放式空间，供大家交流休憩。???地下车库入口小区公寓出入口小区别墅出入口?完全的人车分流道路系统?业主车全入地下车库，地面仅留部分访客停车，保证小区的整洁?另外通过道路和水系，别墅区与公寓区严格分开，保证别墅私密性道路系统会所:拥有游泳池、户外网球场。另外餐饮、瑜伽室、健身房、美容等功能在考虑中，后期计划引入鸿艺会、名流会等会所运营公司进行管理，保证会所运营质量。2内部配套设施4600m?小区整体采用新古典主义风格别墅：石材+面砖+部分铝板公寓：石材+高档涂料+部分铝板???建筑风格3%3%5%5%2%2%2%6%36%36%545460601818185439639669.6589.5988.5688.2687.2487.3488.3788.44140.83159.24香颂公寓户型配比表一房二房二房二房二房二房二房二房三房三房D1比例套数面积房型C1C2C3C4C5C6C7E1C1＋D1公寓户型90平以下公寓户型的套数占到公寓总套数的92%，按照当时政策首付只需2成。公寓主力户型为88平的C2、C3户型，两个户型占到公寓总套数的72%。大量户型赠送入户花园，可改造成一个小房间，超高性价比此外，公寓中设计了创新大平层户型：C1+D1????公寓主力户型、户型1——C2C3C2：两室两厅89.59平，可将入户花园改造成房间，变成三室二厅C3：两室两厅88.26平，可将入户花园改造成房间，变成三室二厅两个主力户型均是通过赠送面积，打造成了90平米以下的三房???公寓创新大平层户型——C1+D1C1：两室两厅89.59平方米D1：一室两厅69.65平方米C1+D1户型在购买过程中必须两个一起购买，相当于一个大平层户型160平方米可以获赠26.97平方米，包含两个入户花园????控制总价，面积紧凑，平米高赠送（花园露台地下室），部分户型赠送面积超过产权面积地下车库双车位设计类独栋设计，提升别墅价值：部分联排户型仅以一层书房、中厨及二层露台相连，打造类独栋户型超大面宽，客厅南向面宽；主卧面宽。?216-268?++???6.3-9.3m5.1-6.3m别墅户型连接方式：一层咬合、二层露台相连四联→独栋+双拼+独栋六联→独栋+双拼+双拼+独栋一层二层三层四层别墅户型拼合方式中西双厨老人卧室客厅双餐厅客厅南向面宽：9.3米客厅面积：40平方米一楼有老人卧室、中西厨、双餐厅???下沉式庭院车库-1F1F加长加宽双车库：44平方米采光：下沉式庭院??边套类独栋房型图地上建筑面积：约269平方米地下面积：约185平方米????主卧套房卧室卧室露台露台三个卧室其中主卧套房46平方米情景露台约43平方米2F屋顶露台约24平方米????客厅双餐厅书房下沉式庭院车库加长加宽双车库：38平方米采光：下沉式庭院客厅南向面宽：6.3米客厅面积：31平方米一楼有书房、双餐厅?????地上建筑面积：约224平方米地下面积：约163平方米????别墅中间套房型图主卧套房露台露台露台套房主卧套房两个卧室套房其中主卧套房38平方米情景露台约12平方米主卧套房27平方米情景露台约43平方米?????一．道路系统：人车分流（竞争对手中海御景熙岸和保利林语溪均未设置该系统）二．配套设施：拥有综合性会所（中海和保利均未设置会所）三．户型：面积紧凑，控制总价；公寓赠送入户花园；别墅类独栋设计，提升整体价值、赠送面积达到，下沉式庭院、地下双车位车库、销售卖点介绍100%一一销售过程和业务反馈销售过程和业务反馈二二二产品还原和客户反馈产品还原和客户反馈三三三问题总结和建议问题总结和建议四四四报告框架产品介绍产品介绍一今年9月开始销售剩余的20套别墅，目前已去化10套别墅价格别墅去化量10月底再推42套别墅，历经10、11、12三个月去化完毕。（备注：推售量按套数统计，价格按照元/平米统计）香颂别墅推售情况图别墅推量别墅的价格从初始的30000元/平一路上升到年底的37000元/平，目前售价45000元/平。8月底推出60套别墅，经历8、9两个月完全去化完毕。600420020283223172103000033500350003530037000450008月9月10月11月12月2011年9月01020304050607005000100001500020000250003000035000400004500050000产品分批推售情况别墅产品推售情况——香颂项目共计122套别墅。公寓价格价格从初始的元平一路上升到元平。15000/21300/月推出的房源体量较大，达到万方，且年底二手房营业税税额上调，对市场形成压力，所以月推出的房源经历了个月才去化完毕。123.509124公寓去化量（备注：推售量按万平方米统计，价格按照元/平统计）香颂公寓推售情况图月推万方，个月去化完毕102.62公寓推量月推万方，当月去化完毕91.52.51.52.603.50001.52.51.90.72.30.40.30.515000162501700021300214002090018600183008月推2.5万方，当月去化完毕8月9月10月11月12月1月2月3月00.511.522.533.540500010000150002000025000产品分批推售情况公寓产品推售情况——共计10.1万平米公寓。销售访谈总结说明：销售员售楼时项目实体尚未出来，所以这里的反馈只以销售阶段问题为主。很多反馈的问题与客户反馈内容一致，所以在这里就不祥述，而是在客户反馈中统一详细叙述。??销售访谈总结一．人车分流系统，客户认为更安全且能维持小区整洁。二．景观设计：客户较认可景观，认为绿化率高、环境好。样板段的绿化展示佳，有力促进客户成交。三．户型上：控制面积及总价，赠送入户花园、下沉式庭院。四．在样板房展示的选择上，考虑客户便利性，就近设置，在售楼处中心搭建公寓样板房，售楼处附近选择别墅样板房。五．客户认可项目建筑立面，觉得颜色经典耐看。销售访谈总结：满意的方面销售访谈总结一、环境设计和景观节点：入口展示欠佳，尤其是大门形象未能体现档次感。绿化实景与销售说辞存在差距，客户存在抱怨。景观缺乏主题及命名，标志性不够，不利于销售。商业标高与道路标高不在一个平面，商业地势低于道路50厘米，展示较差，未对销售起到促进作用。????销售访谈总结不满意的方面——二、户外场地：缺乏老人和儿童的户外器械运动场所。三、公共设计：客户希望会所能尽快开出来，并且以健身为主题。四、道路系统：1.部分公寓电梯只能到达半地下层，不能直接到地下车库，不够便利。2.地下车库采光、通风欠佳，存在漏水现象。五、希望背景音乐播放钢琴曲，创造宜居环境，促进成交。销售访谈总结不满意的方面——六建筑单体：楼层朝向非正南，客户认为设计存在瑕疵。公寓及别墅的入户处理均不够气派，最好能将公寓电梯厅，别墅入户门厅等地方挑空。C5、C3等户型的卧室、厨房等空间采光存在问题。大多数户型存在个别功能空间（餐厅、卫生间、卧室等）面积过小，无法实现正常使用功能。别墅户型没有做客厅挑空等设计，无法凸显空间开阔感及档次感。?????销售访谈总结不满意的方面——一一销售过程和业务反馈销售过程和业务反馈二二二产品还原和客户反馈产品还原和客户反馈三三三问题总结和建议问题总结和建议四四四报告框架产品介绍产品介绍一别墅入口大门不够大气、没有给人眼前一亮的感觉，有点像公寓的大门。可以做成很大的门，然后其余固定，只在一边开个小门出入。小区设置了3个大门出入，起码需要配置18个保安人员，这样无形中增加了物业管理费。zz大门与景观环境协调度较好，采用了铁艺、石材等。公寓入口大门：2个，别墅入口大门：1个。采用石材加门闸。zz与场地和景观设计取得协调，采用当地材料和传统工艺。入口大门(含门卫岗亭)社区外部环境、景观综合形象环境设计和景观节点小类中类大类客户反馈实际情况产品标准要点所涉及的硬件设施调研产品设计点z社区大门别墅大门大门不够气派个大门数量多，需要至少配置个保安人员，增加物业管理成本环境设计和景观节点社区外部环境、景观综合形象??318——客户反馈喜欢铁艺栏杆加植物的，感觉通透，同时以后植物长好了会很好看。白涂料粉刷的砖砌围墙过于简单。小区外围植物存活率较低，养护方面要注