龙光·君悦龙庭2008投标报告DenmarkGermanySwedenNetherlandsCanadaNorwaySouthKoreaPolandUnitedKingdomCezhRepublicIrelandHungaryFranceBelgiumItalyChinaUPnoitredtugalStatesTurkey大运中心JapanMexicoSpainAustria新兴产业IndiaVenezuelaSwitzerlandMalaysiaThailand国际意想ColombiaSingaporeBrazilIndonesiaChileAustraliaArgentinaNewZealand世联地产2008.2.25商业秘密声明本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。写在前面……２００８君悦龙庭面临怎样的目标和挑战短期目标年内实现销售金额8.5-9亿元销售率(约580套)长期目标目标强化项目强势品牌，形成豪宅生命力，持续旺销，为后续奠定基础目标销售期10个月，月均销售速度60套，回款8.5-9分解个亿2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月3.306.228.810.22开盘一期开盘二期①开盘二期②开盘三期①开盘开盘销售65%，持销期预估开盘销售率60%，销售260套开盘销售12%持销期销售94套月销18套持销期月销22套．销售80套月销25套销售一期销售90%二期销售75%三期销售20%进度目标分解：假定开盘销售率达60%以上，则持销期月销售量为20-25套分期住宅面积套数销售率销售面积销售套数单价实现金额一期1254514490%11290.0713012000135480816二期5874943175%44061.532312000528737940三期8740664620%17481.1212912000209773488合共1586991221-72832.6958212000873992244开盘销售率达60%以上，持销期月销售量20-25套这样的销售业绩意味着什么？市场928政策后一连串的政策、金融调控后市场出现扫描“价量齐跌”局面2007年深圳一手商品房成交面积走势单位：平方米8000006000007月直接针4000009月28日第二对外资的“套房贷款首限外令”出付四成政策台出台20000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月阶段1-6月7-9月10-12月商品房均价12134元/平米15443元/平米15036元/平米平均成交量4640套3341套1919套成交量下降幅度--28.0%42.6%市场10月后深圳市各楼盘开盘销售率难破30%扫描推套数售成交开盘推套数售成交套数开盘楼盘名称开盘时间套数销售率楼盘名称开盘时间销售率后海公馆7.2454815728.6%宇宏公元盛世10.141666137%兰溪谷二期7.28537387%万科金域东郡10.2047947499%博海名苑7.292487931.80%时代星居10.14874147%万科城8.181565837%半山御景华庭10.1232610432%泰华阳光海8.186039015%中信红树湾四期10.193003411%澳城一期8.2638713234%招商·依山郡11.134719155%万科第五园3期9.855817331%龙城国际11.2445616536%珠江·旭景佳园九号院馆12.11375439%二期9.92687026%金众蓝钻风景12.17779112%中海大山地9.151545234%公园大地二期12.152366628%龙园意境华府9.281271814%加推房号中海半山溪谷9.301344030%西岸华府12.2138430078%中海西岸华府10.12405021%城市山林上园12.22816132%佳兆业.可园7期10.11102877.89%诺德国际居住区12.221110918%尊寓10.16829514%熙龙湾12.2222110849%水岸新都三期10.21894423.3%海岸卡夫诺12.2238316343%天集雅苑10.53134715%中城天邑12.382416420%市场中心城各楼盘持销期月均销售6-7套扫描07.10-08.01中心城主要项目成交情况监测1.28-2.17龙岗成交监控项目名称10月11月12月1月成交均价（元/㎡）备注项目成交套数公元盛世2890116000元10.14开盘龙城国际2公园大地0徽王府611010800满园0天健现代城1135211500公元盛世1招商依山郡—24988850011.10开盘依山郡花园1公园大地66132010500东部明珠雅苑5中央悦城790011000天集雅苑2龙城国际—941341100011.24开盘水岸新都19大部分项目处于近０成交状态，销量较好的公园大地月均销售也难过20大关；从07年春节期间成交情况来看也不理想，大部分楼盘几乎没有成交。开盘销售率达60%以上，持销期月销售量20-25套意味着——逆市飘红全面超越目前深圳所有在售项目的销售速度一场速度与大势的较量逆市飘红，棋出何招？典型热销楼盘开盘时推售成交开盘楼盘名称间套数套数销售率万科金域东郡10.2047947499%中海大山地10.2795%招商·依山郡11.134719155%西岸华府12.2138430078%熙龙湾12.2222110849%金地梅陇镇2.2470628540%慢城泰华阳光海月份11月12月月份12月1月2月销售套数13937销售套数383520慢城关键词：全方位的媒体战术、价格调整、特价房慢城于11月24日开盘，之后在淡市中保持10套/周以上的销售量。慢城通过大量的促销活动以及持续的、高强度的推广，保持市场热度维持开盘强势推广大量促销活动?报纸?开盘价格优惠月份11月12月?广告?组织数次高人气活动?户外广告牌?特加房销售套数13937?网络条幅?短信?电台广播l媒体海陆空俱全，力度加大；?电影片头l价格及时调整，周周加推特价房；l确保每周10套销售，成为新政后的销售冠军金域关键词：万科品牌客户群、自住需求、低价东郡万科品牌客户群：本项目吸引了大量万科品牌万科金域东郡一期的忠实客户成交，约占成交量的20%；本地需求：本项目为坪山近年来第一个公开发总用地面积26218.11m2总建筑面积78654m2售的商品房项目，此前坪山房地产市场空白时间住宅建筑面积75724平米商业面积2100平米较长，许多客户原来居住的都是农民房或自建净地容积率≤3.0建筑密度≤35%总户数876套车位比797个房，换房需求较为强烈；户型配比：90/70限制价格：折后均价为7500，与之前对外宣称（1）经济两房61平米60套8000—9000的价格相比，降低很多，在价格上（2）实用两房68平米180套占有了极大的优势；（3）紧凑三房86平米424套（4）舒适三房103平米212套金域东郡开盘当日实现100%销售泰华关键词：老带新、团购、特价房、小众推盘阳光海老带新活动结合宝安客户喜欢吃喝的特点，投其所好，既获得特价房老业主的好评，又引旺了推出80平米80万的特价房销售，有效的调整价格，快速成交；现场销售气氛，使老业主能够现场感受和体验阳光海的大盘气势，形成良好小众推盘口碑传播，促进销售；洋房产品采用小众推盘，人为制造稀缺，造成旺销局面；团购在目前市场观望情绪严重的情况下，客在科技园食堂进行的宣传，使客户有户仍是可被引导的，关键在于如何找准机会了解项目和产品，增强客户对项介入的契机，充分调动客户的自住需求目及开发商的信心，拓展客户渠道；金地关键词：最广泛的客户渠道、开盘人气、低价梅陇镇近300套业绩打响08市场复苏第一枪成功经验：?办卡：降低办卡门槛，累计办卡超过4000张，为开盘制造人气做准备；项目名称金地梅陇镇（3期首批单位）类型/规模4栋（3栋高层、1栋LOFT复式）?梳理客户：进行客户筛选，确保项目推售套数706套开盘销售率；?价格：价格一直以少量低价进行诱两房，218套，75~76m?；小三房，305套，87~89m?；大三房，95套，推售户型惑，直到开盘时公布价格，以低价引108~109m?；四房，61套，爆市场；135~136m?；复式，27套，88~91m??开盘：开盘以办卡客户大抽奖形式吸均价11700元/平方米引大批客户到场，制造紧张局面，加销售率销售近300套，约40%速成交；到场客户约800批谁还在市场中步履蹒跚？徽王关键词：推广方向性问题、前期口碑影响极差府户型2房3房4房4房以上建筑面积（m?)78115—128131-148148以上套数123234851推广：水官收费站1块广告牌、工地围墙、营销中心问题：土地产权仅余50年徽式建筑风格没有得到市场认可靠近医院，风水不好三面环路，噪音很大王府，“亡府”，名字不好宣传语“荣登中国排场”，打中国传统牌，没有得到龙岗客户的认可徽王府自开盘当日起销售就不佳，新政后每月仅有1-2套成交蓝钻关键词：推广一般、价格过高、产销不对路风景金众蓝钻风景于12.9日开盘，开盘销售率11.7%，成交均价7800元/㎡户型数量（套）所占百分比面积单房20818％35～38平米一