万树城万树城·银鹭银鹭合肥新景祥银鹭·万树城项目组2010年06月21日(3整盘营销规划年战略思路）本报告是严格保密的。70万㎡运动主题公园城邦谨呈：淮南银鹭地产本报告是严格保密的。言言，，一引引最终成就最终成就），），阶段热销阶段热销（（演绎高潮演绎高潮））各阶段分期各阶段分期（（。。演绎银鹭·万树城的完美乐章可以在同质竞争白热化的市场上及市场严峻局势下脱颖而出可以在同质竞争白热化的市场上及市场严峻局势下脱颖而出本报告是严格保密的。，，在各个乐章在各个乐章，，银鹭·万树城三年营销战略，将在一个全新的总谱（运动主题公园城下下大盘开发就像交响乐一样，以一个可持续性的主题概念为总谱，把不））同时期开发的不同特色和不同时期针对不同目标群所构成的不同推广方式同时期开发的不同特色和不同时期针对不同目标群所构成的不同推广方式、诉求点构成的各自的乐章组合起来。这样，项目的开发和营销始终有精彩的题材彩的题材成为市场领跑者。同时，综合控制开发节奏，只有这样，总谱和乐章才能得到完美的演绎得到完美的演绎邦邦曲传世交响乐，打造淮南地产标杆，实现项目预期量价目标和品牌价值。项目目标界定项目本体认知核心问题界定营销策略分解项目营销战略录录41235目目本报告是严格保密的。营销策策略分解解决问题的关键行动措施是措施是什么？报告逻辑图项目营营销战略解决这些核心矛盾与核心问核心问题的战略思考是什么？核心问问题界定要实现目标我们最核心的矛心的矛盾在什么地方，障碍在那？，我们缺什么？项目本本体认知知我们是什么，我们有什么什么本报告是严格保密的。项目目标界定定日日日日112525月月月月1111121226511265113342033420项目目标界定一期一期月日小计玉兰庭月2二期208761147387一期155337一期一期小计小计小计上半年总计152651077402393271259642013未定488296满廷芳满廷芳满廷芳月日香樟苑一期月日513343471二期37282独立商业天境住宅商业小计35369未定24000未定59369未定项目名称可销售面积开盘销售时间年度项目上年度尾盘合同签订日分期11400年度枫林海年度香樟苑二期月日香樟苑三期月日香樟苑四期月日香樟苑五期月日年度香樟苑六期美树馆一期美树馆二期商业内街1718181172402010220113074574526345648469552001229339未定未定14016未定6000未定本报告是严格保密的。万树城万树城·促进销促进销后期还将后期还将，，对银鹭对银鹭，缝对接缝对接整体营销整体营销目标分解根据甲方提供工程进度表度表总货量及推货节点进行统计，部分货量开盘时间暂时未定，具体销售时间未定。根据我司营销推盘经验，进行货量推售时间节点的调整点的调整会同工程部门明确工程节点，未来将让工程节点与营销节点实现无售。银鹭·万树城总货量及推货节点均价均价三年目标㎡㎡//元元注：此推货量仅指住宅项目目标界定47004700㎡3年（2010-2013）去化约42万推货量升至升至小计15,53312,0333,5000满廷芳一期33,42029,7603,6600二期37,28232,4824,8000五期46,95537,05509,900六期29,33924,5394,8000小计231,384188,7114,80037,8730000000,500053,806总计490,702373,31752,20965,1761100500460,,3500384608033242648,,,1203312622426240648407535,36930,00053370264811,,,15533157070270456484517,2409,8383,6313,771二期14,01612,6321,3840小计31,25622,4705,0153,77115,26514,8314340合计411,527337,94822,20951,370商业79,期期本报告是严格保密的。小计小计小计小计组团组团一期一期一期33,43426,43407,000二期30,74523,74507,000三期45,26336,29008,973四期四期一期15,26514,8314340项目项目小计小计枫林海一期26,51121,51105,000二期20,87616,15004,726小计47,38737,66109,726玉兰庭香樟苑香樟苑美树馆一在水岸在水岸项目名称总建筑面积住宅面积商业面积车库面积用用住宅用地地地天境73,17535,36924,00013,806步行街6,00006,0000用地性质用地性质；；；；套套套80%~8万方万方.50%80%50%3831414项目目标界定：：140014001006161年均去化量年均去化量以套均面积平米计算，年去化套数平均日去化套数平均日去化套数根据常规营销操盘规律，认筹客户转化率为筹客户转化率为来访客户转化为认筹客户比一般为：，即组来访才有可能实现组认筹。33均价均价㎡㎡//元元本报告是严格保密的。47004700！！㎡3年（2010-2013）去化约42万推货量升至升至70%由此推算，按照的解筹率，日均需要来访客户组组。2、房屋质量、物管服务、配套设施等尚不完善，影响项目形象。3、价值体系不完整，价格在周边较高，产品销售量缺失，滚动开发节奏受到影响造成不良的口碑造成不良的口碑，项目本体认知生心理落差生心理落差1、前期规划与项目现状存在差异，使客户产4、项目开发节奏不合理，后期推售无多层产品，市场接受度将会受到影响；5、后期主要货量存在土地使用年限严重损失，市场风险加大；规避项目规划与现状的出入以及性价比的竞规避项目规划与现状的出入以及性价比的竞争劣势，分析新政对市场的影响，通过广泛的营销推广和形象宣传，改善客户对项目既有的心理落差，回避弱势。深入分深入分发展前发展前，，，√交通通达度好交通通达度好，地段和品牌的优势地段和品牌的优势、、。。地段优越地段优越优势-----Strength劣势-----Weak，心商业区心商业区景良好。2、70万方建筑体量，13万方园林景观规划，规模宏大，社区园林规划好，资源可塑造能力强；3、项目入市时间较长，已具备较高的市场认知度和接受度。4、千余户业主已入住，社区氛围与生活配套日臻成熟。5、较为先进的开发理念与产品硬件配置，产品硬件品质感较强件品质感较强1、位于广场路与朝阳西路交汇，紧邻市中心和核通过进行客户价值重构，树立项目的核心价值，打造项目高端形象，利用淮南房地产市场良好、快速增长的机遇，通过先进的营销手法，凸现本项目作规避项目规划、价格、户型等劣势，抓住当前淮南的市场机遇为核心策略，利用营销节点推广制造市场热点，坚持高端的产品定位为淮南高端品质楼盘的核心竞争力。来回避项目弱势。以充分展示项目规模以充分展示项目规模析新政的影响以及市场走势和供求量，规避市场威胁为核心手段；提升项目的产品力，升华项目生态人文社区的价值体系，制造项目品质感和唯一性，塑造高端形象，提升价格的同时避免同质竞争。下半下半，目标客户目标客户，，本报告是严格保密的。客户面广客户面广，，市场观望开始蔓延市场观望开始蔓延，SWOTSWOT威胁-----ThreatenST战略WT战略机会-----OpportunitySO战略WO战略。2、当前市场推出的主要是中低端项目，高端项目具有较大的潜在市场空间。3、本案今年推盘的有多层、小高层和高层，好好物业类型多样物业类型多样多元化，具有良好的启市基点。年市场形势难料。2、竞争项目下半年均有推盘计划，且供应量较大，产品同质化严重，市场竞争激烈。受新政影响受新政影响、、1、淮南及区域房地产市场需求旺盛，新政影响尚不明显，整体市场形势依然良11ST选择营销战略以充分展示项目优势，规避市场威胁为核心营销思路，塑造新的价值体系，制造项目唯一性，提升项目价值和避开同质竞争？？））核心问题界定项目现状分析项目现状分析我们有什么？（（SS实现项目销售量的突破实现项目销售量的突破客户对于项目理解仅为升级版的客户对于项目理解仅为升级版的“多层”产品，且对于价格预期仅“多层”产品，且对于价格预期仅在在3000~40003000~4000元左右。销售过程元左右。销售过程中存在诸多的营销限制条件。中存在诸多的营销限制条件。，））实现项实现项实现项实现项、、本报告是严格保密的。基于目标的理解基于目标的理解我们想要什么？（（如何解决销售价格与销售速度之间的矛盾如何解决销售价格与销售速度之间的矛盾R2R2市场基础上市场基础上市场基础上市场基础上目想象最大化前提下目想象最大化前提下的利润目标实现。的利润目标实现。Q1:如何打破现有客户对项目认知，提升客户认知价值？Q2:如何实现项目核心竞争力重构，实现价格不断突破？Q3:Q3:核心问题梳理模型通过对项目目标的树立与项目本体认知，界定本项目目前存在的核心的问题，通过解决这些核心问题将能够最终实现项目的既定战略目标！！！！业务新景祥NewVisualAngle项目营销战略思考我们应当致力于破解本报告是严格保密的。项目核心问题带来的价值实现瓶颈项目核心问题带来的价值实现瓶颈科学合理的策划是实现超常规盈利的基本途径科学合理的策划是实现超常规盈利的基本途径科学合理的策划是实现超常规盈利的基本途径科学合理的策划是实现超常规盈利的基本途径对于营销来说，一切都是以实现客户价值为基础的。我们对于本项目的思考是以实现将有限的资源集中在关键客户价值元素上的投入，从而实现客户价值、内部成本、竞争模式的突破，才能走出困境，实现超常规赢利。我们